L’obligation de changer les fenêtres en immeuble

Lutter contre les fuites thermiques pour rendre les bâtiments énergétiquement performants est devenu une priorité sur la dernière décennie. Changer les fenêtres pour les remplacer par des modèles plus efficaces fait partie des travaux de rénovation énergétique à mettre en œuvre prioritairement. Pour que ce changement ait un sens, il doit intervenir sur l’ensemble des fenêtres de l’immeuble, c’est à dire non seulement sur celles des parties communes mais aussi sur celles des parties privatives. S’agit-il pour chaque propriétaire d’une option ou d’une obligation ? Comment obtenir l’accord des copropriétaires sur leurs parties privatives ? La loi Grenelle 2 est venue faciliter ce type d’intervention.

L’obligation de changer les fenêtres en immeuble

Quel arbitrage entre parties communes et parties privatives ?

Bien que bénéficiant d’aides et mesures incitatives telles que l’éco-prêt à taux zéro ou le CITE (Crédit d’impôt pour la Transition Energétique), la rénovation énergétique dans une copropriété peut se heurter parfois à la volonté de certains copropriétaires de ne pas engager de travaux dans leurs parties privatives.

Si l’assemblée générale des copropriétaires peut prendre la décision de procéder au changement des fenêtres dans les parties communes, elle n’a a priori pas le pouvoir de décider du remplacement des fenêtres des parties privatives, la décision appartenant au seul copropriétaire concerné en vertu de son droit de propriété.

Toutefois, parce que seul le remplacement de l’ensemble des fenêtres permet un gain probant en terme d’isolation du bâtiment et d’économies d’énergie, le législateur est venu assouplir cette règle afin de favoriser les efforts de rénovation énergétiques.


Ce que change la loi Grenelle 2

Les lois Grenelle 1 et 2 ont mis en place de nombreuses règles et mesures visant à réduire les gaz à effet de serre et à économiser l’énergie, directement ou indirectement.

Ainsi, l’article 7 de la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 a créé la notion de « travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives », afin de rééquilibrer le rapport être intérêt collectif et intérêt individuel.

Avec cet ajout, il est désormais possible pour le syndicat des copropriétaires de faire voter des travaux d’économie d’énergie qui concernent toute la copropriété, même si ces derniers touchent des parties privatives. Cette possibilité est toutefois restreinte à certains travaux bien définis et nécessite que l’intérêt de tous les copropriétaires le justifie.

La décision d’engager ce type de travaux est désormais prise par un vote à la majorité absolue de l’article 25 alors qu’elle devait l’être à l’unanimité auparavant, ce qui rendait la prise de décision difficile.


Le changement de fenêtres : une possible obligation

Le décret d’application du 3 décembre 2012 est venu préciser quels sont les travaux concernés par cette nouvelle possibilité. Présente à l’article R 138-2 du CCH, cette liste est limitative. Il s’agit principalement de la pose d’éléments visant à individualiser le chauffage et de l’amélioration des fenêtres, vitrages et volets. Ainsi, dès lors qu’un vote de l’assemblée des copropriétaires à la majorité absolue décide du remplacement des fenêtres, cette décision s’impose à tous les copropriétaires qui sont tenus de s’y conformer.

 

Un copropriétaire peut toutefois refuser de faire réaliser les travaux votés si dans les dix ans précédents il a déjà procédé à des travaux équivalents. Le terme « équivalents » reste toutefois relativement imprécis et peut donner lieu à des interprétations diverses.

Qui s’occupe du changement des fenêtres de la copropriété ?

C’est le syndic qui prend en charge la maîtrise d’ouvrage des travaux jusqu’à leur réception pour le compte du syndicat des copropriétaires. Il procède à la réception en présence de chaque copropriétaire concerné et peut également émettre des réserves. Après la réception définitive, il a l’obligation de communiquer à chaque copropriétaire le PV de réception et l’ensemble des documents relatifs aux travaux.


Sous quel délai réaliser les travaux ?

Le décret d’application du 3 décembre 2012 précise que suite à la décision de travaux de changement de fenêtre en assemblée générale, « les copropriétaires concernés sont tenus de les réaliser dans un délai raisonnable en fonction de la nature et de leur coût ».

L’imprécision des termes « délai raisonnable » peut être sujette à interprétation et à litige. Par ailleurs, même si le texte laisse penser que c’est au copropriétaire de réaliser les travaux, c’est bien le syndicat des copropriétaires qui est maitre d’ouvrage.

Qui prend en charge le coût du changement des fenêtres ?

S’agissant de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, les frais correspondants sont à la charge des copropriétaires concernés, ce que précise l’article 10-1 c de la loi du 10 juillet 1965 : 

« sont imputables au seul copropriétaire concerné :c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; ».

Quelles formalités pour changer de fenêtres ?

Comme tous travaux entrainant une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, le changement de fenêtres dans la copropriété doit faire l’objet d’une déclaration de travaux auprès de la mairie du lieu où est situé l’immeuble.

Si seule l’épaisseur du vitrage est différente par rapport aux fenêtres d’origine, aucune déclaration n’est nécessaire car seul l’aspect extérieur compte. Ainsi le remplacement de fenêtres en bois peintes en blanc par des menuiseries PVC de même couleur et même épaisseur ne nécessite aucune autorisation.

Il n’en est pas de même si l’immeuble se situe dans un secteur protégé, ou sauvegardé. En effet, selon l’article L313-1 du Code de l'urbanisme, des règles spécifiques s’appliquent si l’immeuble possède un « caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non ». Dans ce cas, une demande d’autorisation de travaux doit être déposée auprès de la mairie ; elle sera alors soumise à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France.

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