Le carnet d’entretien de l’immeuble

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, tout immeuble en copropriété doit obligatoirement faire l’objet d’un carnet d’entretien dans lequel sont consignés tous les renseignements sur les travaux d’entretien, maintenance, réparation, rénovation réalisés. Article 18 : « (…) le syndic est chargé (…) : -d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ; » Cette obligation, qui n’existait pas à l’origine de la loi, a été rajoutée par la loi solidarité et renouvellement urbains dite loi SRU, en 2000 dans un souci de transparence.

Le carnet d’entretien de l’immeuble

Pourquoi un carnet d’entretien ?

Ce carnet a pour objet de faciliter l’accès à l’information sur l’état de l’immeuble en copropriété en permettant de prendre connaissance de l’ensemble des travaux d’entretien réalisés, qu’ils soient d’importance ou de faible envergure.

Pour les copropriétaires comme les nouveaux acquéreurs, il donne une idée de la bonne tenue de l’immeuble et renseigne sur les éventuels gros travaux à venir et donc les futures charges dont il faudra s’acquitter dans les années à venir.

Pour le syndic, il permet de vérifier les opérations de maintenance réalisées et celles qu’il reste à effectuer en ayant une vision claire et complète de la situation et de l’immeuble.

 Il est particulièrement utile en cas de changement de syndic.


Qui le remplit ?

C’est au syndic qu’il incombe d’établir puis de mettre à jour le carnet d’entretien de l’immeuble en copropriété.

Si cette mission est obligatoire, le syndic la facture selon le tarif communiqué au contrat mise en place du carnet et sa mise à jour.

En cas de changement de syndic, le syndic sortant communique le carnet d’entretien au syndic entrant. Ce dernier doit continuer la mise à jour du même carnet, sans lui en substituer un autre et sans le détruire, faute de quoi l’historique des travaux et de l’entretien réalisé ne serait plus disponible ou disparaitrait.


Quelles informations ?

Outre sa localisation, le nom du syndic et les références des différents contrats d’assurance et leurs dates d’échéances, le carnet d’entretien consigne l’ensemble des travaux réalisés sur l’immeuble, les contrats d’entretien et de maintenance existants et les travaux à venir déjà planifiés.

Les articles 3 et 4 du décret n°2001-477 du 30 mai 2001 fixent précisément le contenu du carnet d’entretien en fonction des équipements existants, mais l’article 5 prévoit aussi que des informations complémentaires peuvent y figurer sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires, par exemple les diagnostics et études techniques réalisés.

  • Article 3 du décret n°2001-477 du 30 mai 2001

« Le carnet d'entretien mentionne :

- l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi ;

- l'identité du syndic en exercice ;

- les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d'échéance de ces contrats.

  • Article 4 du décret n°2001-477 du 30 mai 2001

Le carnet d'entretien indique également :

- l'année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux ;

- la référence des contrats d'assurance dommages ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours ;

- s'ils existent, les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d'échéance de ces contrats ;

- s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires.

Par ailleurs, si la copropriété contient plusieurs bâtiments, une rubrique spécifique doit y figurer pour chacun d’eux.

Quelle forme pour ce carnet ?

Le législateur n’a pas imposé de forme particulière pour le carnet d’entretien qui peut être réalisé sur un simple cahier d’écolier.

Toutefois, pour être plus facilement lisible et accessible à tous, il est possible d’avoir recours à des registres ou des carnets prêts à l’emploi, organisés par rubriques, ou contenant des pages numérotées pour éviter les falsifications. Si différents éditeurs en proposent, des versions numériques existent également, permettant une mise à jour plus facile et plus claire.

L’objectif du carnet d’entretien étant d’informer en toute transparence le copropriétaire ou futur copropriétaire sur l’immeuble, tout ajout de plan, descriptif, photos sont utiles et nécessite un carnet sous forme adaptée.


Consultation et copie

Le carnet peut être consulté à tout moment sur simple demande au syndic par tout copropriétaire comme par tout candidat acquéreur d’un lot de la copropriété.

Une copie du carnet d’entretien peut être demandée au syndic qui facture au copropriétaire concerné le service selon le tarif présent dans son contrat.

Enfin, depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, une copie du carnet d’entretien doit être annexé à la promesse de vente par le vendeur, en même temps que les différents diagnostics techniques. Cette obligation figure au chapitre des « Dispositions particulières relatives à la vente d'un immeuble soumis au statut de la copropriété du code de la Construction et de l’Habitation » :

« Art. L. 721-2. – En cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété́, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l’article L. 271-4, les documents suivants :

(…)

3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ;

Absence de carnet ou mauvaise tenue

L’absence de carnet ou la mauvaise tenue de ce dernier n’est pas directement susceptible de sanction.

Cependant, en cas de mauvaise tenue, les copropriétaires peuvent contester les honoraires demandés par le syndic à ce titre et en demander le remboursement en justice.

Par ailleurs, la responsabilité du syndic peut être engagée si le carnet est mal rempli et qu’un acquéreur estime ne pas avoir acheté en pleine connaissance de cause.

Pourquoi un carnet d’entretien ?

Ce carnet a pour objet de faciliter l’accès à l’information sur l’état de l’immeuble en copropriété en permettant de prendre connaissance de l’ensemble des travaux d’entretien réalisés, qu’ils soient d’importance ou de faible envergure.

Pour les copropriétaires comme les nouveaux acquéreurs, il donne une idée de la bonne tenue de l’immeuble et renseigne sur les éventuels gros travaux à venir et donc les futures charges dont il faudra s’acquitter dans les années à venir.

 

Pour le syndic, il permet de vérifier les opérations de maintenance réalisées et celles qu’il reste à effectuer en ayant une vision claire et complète de la situation et de l’immeuble.

 Il est particulièrement utile en cas de changement de syndic.

 


Qui le remplit ?

C’est au syndic qu’il incombe d’établir puis de mettre à jour le carnet d’entretien de l’immeuble en copropriété.

Si cette mission est obligatoire, le syndic la facture selon le tarif communiqué au contrat mise en place du carnet et sa mise à jour.

En cas de changement de syndic, le syndic sortant communique le carnet d’entretien au syndic entrant. Ce dernier doit continuer la mise à jour du même carnet, sans lui en substituer un autre et sans le détruire, faute de quoi l’historique des travaux et de l’entretien réalisé ne serait plus disponible ou disparaitrait.

 

Quelles informations ?

Outre sa localisation, le nom du syndic et les références des différents contrats d’assurance et leurs dates d’échéances, le carnet d’entretien consigne l’ensemble des travaux réalisés sur l’immeuble, les contrats d’entretien et de maintenance existants et les travaux à venir déjà planifiés.

 

Les articles 3 et 4 du décret n°2001-477 du 30 mai 2001 fixent précisément le contenu du carnet d’entretien en fonction des équipements existants, mais l’article 5 prévoit aussi que des informations complémentaires peuvent y figurer sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires, par exemple les diagnostics et études techniques réalisés.

·         Article 3 du décret n°2001-477 du 30 mai 2001

« Le carnet d'entretien mentionne :

- l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi ;

- l'identité du syndic en exercice ;

- les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d'échéance de ces contrats.

·         Article 4 du décret n°2001-477 du 30 mai 2001

Le carnet d'entretien indique également :

- l'année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux ;

- la référence des contrats d'assurance dommages ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours ;

- s'ils existent, les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d'échéance de ces contrats ;

- s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires.

Par ailleurs, si la copropriété contient plusieurs bâtiments, une rubrique spécifique doit y figurer pour chacun d’eux.

 

Quelle forme pour ce carnet ?

Le législateur n’a pas imposé de forme particulière pour le carnet d’entretien qui peut être réalisé sur un simple cahier d’écolier.

Toutefois, pour être plus facilement lisible et accessible à tous, il est possible d’avoir recours à des registres ou des carnets prêts à l’emploi, organisés par rubriques, ou contenant des pages numérotées pour éviter les falsifications. Si différents éditeurs en proposent, des versions numériques existent également, permettant une mise à jour plus facile et plus claire.

 

L’objectif du carnet d’entretien étant d’informer en toute transparence le copropriétaire ou futur copropriétaire sur l’immeuble, tout ajout de plan, descriptif, photos sont utiles et nécessite un carnet sous forme adaptée.

 

Consultation et copie

Le carnet peut être consulté à tout moment sur simple demande au syndic par tout copropriétaire comme par tout candidat acquéreur d’un lot de la copropriété.

Une copie du carnet d’entretien peut être demandée au syndic qui facture au copropriétaire concerné le service selon le tarif présent dans son contrat.

 

Enfin, depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, une copie du carnet d’entretien doit être annexé à la promesse de vente par le vendeur, en même temps que les différents diagnostics techniques. Cette obligation figure au chapitre des « Dispositions particulières relatives à la vente d'un immeuble soumis au statut de la copropriété du code de la Construction et de l’Habitation » :

« Art. L. 721-2. – En cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété́, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l’article L. 271-4, les documents suivants :

(…)

3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ;

 

Absence de carnet ou mauvaise tenue

L’absence de carnet ou la mauvaise tenue de ce dernier n’est pas directement susceptible de sanction.

Cependant, en cas de mauvaise tenue, les copropriétaires peuvent contester les honoraires demandés par le syndic à ce titre et en demander le remboursement en justice.

Par ailleurs, la responsabilité du syndic peut être engagée si le carnet est mal rempli et qu’un acquéreur estime ne pas avoir acheté en pleine connaissance de cause.

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