Le diagnostic technique global

Le DTG a été institué par la loi Alur du 24 mars 2014. Il est devenu obligatoire à partir du 1er janvier 2017 mais seulement pour certains immeubles et dans certaines situations.

Le diagnostic technique global

Qu’est-ce que le diagnostic technique global ?

Le diagnostic technique global consiste à analyser l’état général apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble afin de déterminer si des améliorations énergétiques et des travaux doivent être entrepris dans la décennie suivante.

Il comprend une liste des améliorations possibles et de tous les travaux à prévoir avec une estimation chiffrée de leur coût.

Ainsi l’analyse de l’immeuble qui est fait ne tient compte que de l’état apparent :

-  de la solidité du clos (murs, huisseries) ;

-  de la solidité du couvert (toiture) ;

-  des conduits, canalisations (jointures, fuite) ;

-  des équipements de sécurité (ascenseur, chaudière, rampe d’escalier, garde-corps).

D’autres études plus approfondies peuvent être réalisée par la suite, en fonction des résultats obtenus.
Vous pourrez trouver un exemple de diagnostic technique global sur Baticopro !


Obligatoire à partir du 1er janvier 2017 ?

Le diagnostic technique global devient obligatoire à partir du 1er janvier 2017 mais seulement pour deux catégories de biens :

-  Si l’immeuble a plus de 10 ans et qu’il fait l’objet d’une mise en copropriété, c’est à dire s’il est divisé en lots avec des parties privatives et des parties communes ;

-  Si l’immeuble fait l’objet d’une procédure pour insalubrité et que l’administration demande au syndic de produire le DTG.

Pour les autres copropriétés, le diagnostic technique global reste facultatif mais la loi Alur impose qu’une décision soit prise en assemblée générale à ce sujet : depuis le 01 janvier 2017 le syndicat des copropriétaires doit ainsi voter à la majorité simple la décision de procéder ou non à un diagnostic technique global de l’immeuble.  


Que contient le diagnostic technique global ?

Le contenu du diagnostic technique global est défini à l’article L731-1 du code de la Construction et de l’Habitation. Il comprend plusieurs diagnostics et états :

-  Un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique pour les immeubles construits avant le 1er juin 2001, pourvus d’une installation de chauffage collective et comptant plus de 50 lots. En pratique ce diagnostic a souvent déjà été réalisé, puisqu’il est déjà prévu aux articles L134-3 et L134-4-1.

-  L’évaluation de l’état apparent des parties communes et des équipements communs ;

-  Un état de la situation du syndicat des copropriétaires vis à vis de ses obligations légales et règlementaires concernant l’immeuble ;

-  Une analyse des améliorations possibles au niveau de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble

-  Une liste des travaux à planifier pour la conservation du bâtiment sur les dix prochaines années, avec une évaluation sommaire de leur coût.

Le plan pluriannuel de travaux

A l’issue du diagnostic technique global, le syndicat des copropriétaires doit établir et inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale :

-  La présentation du contenu du diagnostic technique global ;

-  L’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux.

Ce plan peut être réalisé à partir de l’audit énergétique pour les copropriétés ne choisissant pas de faire réaliser un diagnostic technique global.

-  Les modalités de mise en œuvre du plan pluriannuel de travaux.

Par la suite, l’article L 731-2 prévoit que le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale « soit la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux, soit les décisions relatives à la mise en œuvre du plan pluriannuel de travaux précédemment adopté. »


Travaux réalisé et carnet d’entretien

Selon l’article L731-3 du code de la construction et de l’habitation, les travaux qui apparaissent nécessaires notamment suite au diagnostic technique global sont éventuellement complétés par des études et doivent être intégrés au carnet d’entretien de l’immeuble.

Qui réalise le diagnostic technique global ?

C’est le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété qui détermine les conditions que doivent remplir les professionnels pouvant réaliser ce diagnostic.

 

Ces professionnels peuvent être des personnes physiques ou morales. Ils doivent :

-  Posséder des compétences sur les modes de construction, les bâtiments et matériaux, les pathologies du bâtiment ainsi que sur la thermique des bâtiments. Ils doivent également disposer des connaissances nécessaires sur les textes législatifs et règlementaires et sur la gestion financière des copropriétés. Par ailleurs ils doivent disposer des équipements nécessaires à la réalisation du diagnostic.

-  Pourvoir justifier de ces compétences, en fournissant la copie d'un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l'enseignement postsecondaire d'une durée minimale de trois ans dans le domaine des techniques du bâtiment.

-  S’ils en disposent, produire des références sur des prestations similaires.

-  Fournir une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle couvrant leurs interventions.

-  Produire des attestations sur l'honneur de leur impartialité et de leur indépendance à l'égard du syndic mais aussi à l'égard des fournisseurs d'énergie et des autres entreprises intervenant sur l'immeuble et ses équipements.

Par ailleurs, afin de garantir la fiabilité du diagnostic et son indépendance, ces professionnels ne peuvent recevoir aucun avantage ni rétribution directe ou indirecte de la part d’entreprises pouvant réaliser des travaux sur le bâtiment ou ses équipements.

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