Quel est le rôle et le pouvoir du conseil syndical ?

Composé de copropriétaires élus, le conseil syndical représente le syndicat des copropriétaires auprès du syndic. A ce titre, il est investi de certaines missions.

Quel est le rôle et le pouvoir du conseil syndical ?

Comment est composé le conseil syndical ?

Le conseil syndical est composé de membres élus par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Les modalités de désignation des membres du conseil syndical sont énoncées par l’article 21 de la même loi. Seuls peuvent faire partie du conseil syndical :

-  Les copropriétaires et leurs conjoints

-  Les partenaires de pacs

-  Les associés d’une société copropriétaire

-  Les usufruitiers d’un bien.

En revanche, le syndic, même s’il est copropriétaire, son conjoint, son partenaire pacsé, ses employés ou encore le concubin d’un copropriétaire ne peuvent faire partie du conseil syndical.

Les membres sont élus pour un mandat d’une durée maximale de 3 ans mais peuvent enchaîner plusieurs mandats. En l’absence d’une durée fixe de mandat, ils peuvent être révoqués à tout moment par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 25. De leur côté, les membres du conseil syndical peuvent rompre leur mandat au moment où ils souhaitent.

Dans l’hypothèse où plus d’un quart des sièges du conseil syndical devient vacant, que ce soit par révocation ou démission, le conseil syndical n’est plus considéré comme état valablement constitué.

Le conseil syndicat élit son président. Ce dernier est en principe élu pour la durée de son mandat de conseiller mais il peut être révoqué en cours de mandat.

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit les règles de fonctionnement du conseil syndical ainsi que le contenu de ses missions. Le règlement de copropriété fixe le nombre de membres du conseil syndical, les modalités de convocation et de tenue des réunions et les règles de majorité. Si le règlement ne prévoit pas de telles règles, l’assemblée générale peut le modifier par un vote à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.


Est-il obligatoire de nommer un conseil syndical ?

En principe un conseil syndical doit être désigné pour assister le syndic dans sa tâche. C’est ce qu’énonce l’article 21 de la loi de 1965 : "Dans tout syndicat de copropriétaires, un Conseil Syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion..."

Toutefois, l’assemblée générale peut déroger à ce principe en votant le fait de ne pas instituer de conseil syndical. Le vote doit être réalisé à la double majorité de l’article 26 dans la mesure où c’est le règlement de la copropriété qui s’en trouve modifié.

Si l’assemblée générale des copropriétaires veut revenir sur sa décision, un simple vote à la majorité de l’article 25 suffit à remettre en place un conseil syndical.

Si l’assemblée n’a pas voté le principe de non institution de conseil syndical, mais qu’elle ne parvient pas en élire un, faute de candidat ou de majorité, c’est la justice, sur demande d’un ou plusieurs copropriétaires ou du syndic, qui en désigne les membres, avec leur accord, et qui fixe la durée de leur mandat. Il peut également constater l'impossibilité de mettre en place un conseil syndical.


Quel est le rôle du conseil syndical ?

Organe de liaison entre le syndic et les copropriétaires, le conseil syndicat est investi d’une mission d’assistance et de contrôle du syndic mais peut également être mandaté pour des missions complémentaires spécifiques.

  • Assister le syndic

Le conseil syndical peut donner son avis sur toute question concernant la copropriété toutes les fois où cela lui semble opportun. Il sert en quelque sorte d’intermédiaire entre le syndic et certains copropriétaires en rééquilibrant leurs points de vue respectifs.

Il conseille le syndic au regard des préoccupations de la copropriété et de la connaissance qu’il en a : révision du règlement de copropriété ; suggestion de travaux de rénovation énergétiques etc.

Il doit être consulté dans le cas de passation de marchés dépassant un montant fixé par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 25, pour le versement de provisions avant la mise en œuvre de travaux urgents ainsi que lors de l'élaboration de l'ordre du jour de l'assemblée générale.

  • Contrôler le syndic

Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic en vérifiant la comptabilité, les dépenses engagées et leur répartition, les conditions de passation des marchés, leur exécution etc.

Il participe également à l’élaboration du budget prévisionnel et au suivi de son exécution.

Il vérifie également que le syndic exécute dans les délais et les conditions retenues les décisions votées en assemblée générale.

En cas d’impayé de charges par un copropriétaire, il peut favoriser les règlements amiables dans les situations exceptionnelles ou conseiller le syndic pour engager une procédure rapide si le retard de paiement émane d’un copropriétaire habitué du fait.

  • Réaliser certaines missions sur mandat

Il ne peut s’agir que de missions ponctuelles. Les décisions prises dans le cadre de ces missions doivent l’être après discussion et vote au sein du conseil syndical. Elles doivent si possible être consignées dans un compte-rendu.

Quel pouvoir pour le conseil syndical ?

A priori le conseil syndical n’a qu’un rôle consultatif et de contrôle ; il n’est donc pourvu d’aucun pouvoir de décision ni de gestion.

Toutefois il dispose de certaines prérogatives. Il peut par exemple se faire communiquer tout document, contrat ou plan de la copropriété nécessaire à l’exercice de ses missions.

Le conseil syndical par l’intermédiaire de son président peut également convoquer l’assemblée générale si 8 jours après une mise en demeure faite au syndic ce dernier ne l’a pas fait.

Depuis le 8 novembre 2015, la loi Macron a mis en place une nouvelle obligation pour le conseil syndical qui est entrée en vigueur le 8 novembre 2015 : tous les trois ans, le conseil syndical est tenu de mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndics avant la tenue de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur le désignation d’un syndic. Il est toutefois possible de déroger à cette obligation si l’assemblée générale précédente le décide à la majorité de l’article 25.


Quelles obligations ?

Le conseil syndical a l’obligation depuis 2010 de réaliser un compte rendu écrit de l’exécution de sa mission qu’il doit notifier aux copropriétaires.

Il peut également établir un compte rendu après chaque réunion et le diffuser par voie d’affichage dans l’immeuble, mais cela reste à sa discrétion.

Les membres du conseil syndical ne doivent pas être rémunérés pour l’exécution de leur mission. Cette interdiction est formulée par l’article 27 du décret de 1967. Ils peuvent cependant obtenir le remboursement des frais engagés, sur justificatifs, qui rentrent alors dans le cadre du budget prévisionnel.

Quelle responsabilité ?

En l’absence de personnalité morale, la responsabilité du conseil syndical ne peut pas être engagée. En revanche en cas de négligence ou de fautes dans l’exécution de leur mission, celle de chacun de ses membres peut l’être s’il en découle un préjudice. Non obligatoire, la souscription d’une assurance responsabilité civile est alors conseillée.

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