Les travaux d’accessibilité en copropriété
La notion de handicap est clairement définie par la loi Handicap du 11 février 2005. Elle permet d’identifier les aménagements permettant une meilleure accessibilité pour un immeuble et pour un appartement. La notion de handicap est définie comme suit :
« Constitue un handicap, au sens de la présente loi, toute limitation d’activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d’une altération substantielle, durable ou définitive d’une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d’un polyhandicap ou trouble de santé invalidant. »
La mise aux normes d’accessibilité de la copropriété est nécessaire pour plusieurs catégories de personnes à mobilité réduite (PMR) :
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les personnes handicapées ;
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mais également les personnes en situation de perte d’autonomie (personnes âgées notamment).
En copropriété, un certain nombre de travaux peuvent permettre de rendre la copropriété parfaitement accessible aux PMR : mise en place d’une rampe d’accès, élargissement des portes d’entrées de l’immeuble, installation d’un élévateur pour PMR ou d’un monte-personne ou encore de barres d’appui, etc. Dans les appartements de la copropriété, il sera également nécessaire de penser à aménager une douche à fond plat.
Le bilan d’accessibilité en copropriété
La réalisation d’un bilan d’accessibilité par un professionnel permettra à la copropriété de pouvoir identifier les travaux à prioriser dans les parties communes de l’immeuble. En effet, certains travaux sont obligatoires, le bilan d’accessibilité est donc le document qui indiquera au syndicat des copropriétaires :
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les mesures d’aménagement obligatoires et indispensables ;
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les mesures de substitution à mettre en place ;
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les travaux facultatifs pouvant permettre d’améliorer encore plus l’accessibilité des PMR, etc.
Le bilan d’accessibilité en copropriété est établi en fonction de deux textes de loi : l’article 544 du Code civil et l’article 9 de la loi de 1965.
L’adaptation des parties communes
Les normes d’accessibilité ont été mises en place afin de faciliter l’accès aux immeubles et logements aux personnes âgées et personnes souffrant d’un handicap. La plupart des normes visent à simplifier l’accès d’un fauteuil roulant à l’intérieur d’un immeuble depuis l’extérieur (place de stationnement, rampe d’accès, monte-charge, etc.). Toutefois, les normes d’accessibilité concernent aussi tous les autres types de handicap.
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Travaux d’accessibilité dans les parties communes |
Caractéristiques |
Prix TTC (hors pose) |
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Les rampes d’accès |
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Les ascenseurs |
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Les élévateurs |
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Les places de stationnement |
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La signalétique |
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Les boîtes aux lettres |
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Consultez notre guide sur le sujet : |
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Les revêtements de sol |
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Consultez notre guide sur le sujet : |
L’adaptation des parties privatives par un copropriétaire
Dans un appartement, plusieurs mesures peuvent également être mises en place pour faciliter le déplacement d’une personne à mobilité réduite. il s’agit notamment :
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d’aménager une douche à fond plat ;
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d’installer une barre d’appui dans les WC (et éventuellement dans la douche) ;
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d’ôter toutes les différences de hauteur du sol au niveau des portes à l’intérieur du logement ;
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de mettre en place un élévateur pour monter au niveau de la mezzanine ou pour se déplacer dans un duplex, etc.
Pour faire des travaux dans son propre logement, le copropriétaire n’a pas besoin de demander l’aval des autres copropriétaires lors d’une assemblée générale dès lors que les travaux ne modifient pas l’aspect extérieur de l’immeuble, ni sa destination, et qu’il ne touche à aucun mur porteur ou autres travaux pouvant endommager la solidité de l’immeuble.
L’adaptation des parties privatives par un locataire
Il sera plus compliqué pour un locataire de réaliser des travaux d’accessibilité dans un des appartements de la copropriété. En effet, pour pouvoir effectuer des travaux d’adaptation, le locataire devra tout d’abord obtenir l’accord écrit du copropriétaire. Cet accord sera demandé comme pièce justificative pour obtenir des aides financières et subventions. En effet, ces organismes ne peuvent pas soutenir financièrement des travaux non autorisés.
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Accord obtenu |
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désaccord du copropriétaire |
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accord du copropriétaire sous condition de remise en état du logement lorsque le locataire quittera les lieux |
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accord du copropriétaire sans condition |
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Attention, le copropriétaire ne peut légalement pas s’opposer à ce que le locataire fasse des modifications du logement lorsque aucune transformation du bien n’est faite. Ainsi, le locataire peut très bien mettre en place des équipements amovibles sans que cela ne pose problème. Vous pouvez consultez les articles 6 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 concernant l’amélioration des rapports locatifs pour en savoir plus sur le sujet.
Loi et réglementation
En copropriété, la loi n’est pas la même pour les bâtiments neufs et pour les bâtiments anciens. Toutefois, des travaux de rénovation peuvent rendre obligatoire la réalisation de la mise aux normes d’accessibilité, même pour des immeubles anciennement bâtis.
Ainsi, pour les bâtiments neufs, l’accessibilité des PMR doit être pensé dès la phase de conception de l’immeuble à destination d’habitation. L’article R.111-18 du Code de la Construction et de l’Habitation en vigueur depuis le 1er janvier 2007 concerne « les circulations communes intérieures et extérieures, une partie des places de stationnement automobile, les logements, les ascenseurs, les locaux collectifs et leurs équipements. »
Pour des bâtiments construits avant 2007, les travaux d’accessibilité deviendront obligatoires dès lors que la copropriété mettra en place :
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des travaux de modification du bâti ;
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des travaux d’extension de l’immeuble ;
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ou l’ajout d’un nouveau bâtiment au sein de la copropriété.
Attention, pour que ceci soit valable, l’article R 111-18-9 du Code de la Construction et de l’Habitation précise toutefois que les travaux doivent concerner au moins 80 % de la valeur du bâtiment.
Pour des bâtiments anciens, les travaux d’accessibilité n’étant pas obligatoires, si l’un des copropriétaires en a personnellement le besoin, il devra lui-même demander au syndic de copropriété de mettre le point à l’ordre du jour. Un copropriétaire peut très bien demander l’installation d’une rampe d’accès, par exemple. La majorité de l’article 24 sera nécessaire.
Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires peuvent refuser de participer au projet mais peuvent toutefois autoriser le copropriétaire à réaliser les travaux dans les parties communes à ses frais.
Outre la loi, une copropriété dont les capacités d’accessibilité sont excellentes et vont même éventuellement au-delà des obligations légales est une véritable plus-value pour le bâtiment. C’est un investissement réfléchi pour les copropriétaires qui leur permettra de vivre dans leur logement le plus longtemps possible, mais aussi d’attirer un plus grand nombre de potentiels locataires ou de potentiels acquéreurs.
Vote des copropriétaires
Les travaux de mise aux normes de l’accessibilité en copropriété sont tous soumis au vote des copropriétaires. Le syndic de copropriété ne peut en effet pas décider par lui-même d’améliorer les conditions d’accessibilité du bâtiment sans l’aval des copropriétaires. En rénovation, les travaux réalisés dans les parties communes seront en effet partagés entre tous les copropriétaires.
Qu’ils affectent l’apparence extérieure de l’immeuble ou les parties communes, toutes les autorisations nécessaires concernant les travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite font l’objet de la majorité de l’article 24. Si la majorité de l’article 25 est nécessaire pour pouvoir réaliser les travaux de rénovation en copropriété, ce n’est pas le cas de ceux concernant l’accessibilité. Si la loi prévoit cette distinction, c’est pour éviter de porter préjudice aux personnes à mobilité réduite pour la simple raison que les copropriétaires sont absents de la réunion.
En effet, la majorité de l’article 25 nécessite l’obtention de la majorité de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents ou non le jour de l’assemblée. Hors, dans certaines copropriétés, l’assiduité des votants aux assemblées générales n’est pas toujours au rendez-vous. Ainsi, la loi prévoit la majorité de l’article 24 pour les travaux d'accessibilité puisqu’elle est plus simple à obtenir. Elle correspond à la majorité des copropriétaires présents et des copropriétaires représentés (copropriétaires absents ayant mandaté quelqu’un d’autre pour leur vote).
Le syndic de copropriété pourra mettre au vote ce point lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires.
Refus des copropriétaires et dérogation
Certaines copropriétés sont exposées à l’obligation formelle de respecter la mise aux normes d’accessibilité du bâtiment. C’est notamment le cas pour les établissements recevant du public (ERP). Il s’agit généralement de copropriétés mixtes avec :
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des logements ;
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et des cabinets médicaux (par exemple).
Lorsque les copropriétaires refusent la mise en accessibilité des parties communes de l’immeuble, les personnes travaillant dans ces cabinets médicaux (par exemple) sont confrontées à : une impossibilité administrative de mise en accessibilité. Afin d’éviter des sanctions injustement attribuées, la loi accepte ce point comme motif de dérogation au titre de l’article R. 111-19-10 du code de la construction et de l’habitation.
Il sera toutefois nécessaire de disposer du procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle la mise au vote au point à l’ordre du jour a reçu un avis négatif. il s’agira d’une pièce justificative à fournir.
Attention, cela ne concerne que les parties communes et le ou les copropriétaires recevant du public au sein de leur cabinet devront équiper les parties privatives dans le respect des textes de loi. Une autre possibilité de dérogation est toutefois prévue au titre de l’article R. 111-19-10 du code de la construction et de l’habitation. Cette dérogation est évaluée handicap par handicap, et l’impossibilité de mise en accessibilité des parties privatives doit impérativement être justifiée.
Un taux de TVA réduit
Des aides au financement permettent de soutenir les copropriétaires dans leur démarche de mise aux normes d’accessibilité en copropriétaires. Le Code général des impôts précise en effet que : « Les ascenseurs et matériels assimilés soumis au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée en application du quatrième alinéa du II de l’article 278 quinquies du code général des impôts sont les matériels […] spécialement conçus pour le déplacement d’une personne handicapée » (article 30-0 C de l’annexe 4).
Ainsi, certains équipements spéciaux seront éligibles à un taux de TVA réduit (taux de TVA de 5,5 %). Il s’agit notamment :
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des ascenseurs conformes à faciliter le déplacement des PMR ;
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des élévateurs pour PMR.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Obtenir un crédit d’impôt
Pour l’installation d’équipements d’accessibilité, les copropriétaires peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt de 25 % pour des travaux réalisés :
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dans les parties communes ;
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dans les parties privatives.
Sont éligibles, différentes dépenses comme l’installation ou le remplacement des équipements spéciaux facilitant l'accessibilité et l’usage de l’immeuble ou des appartements.
Pour connaître l’ensemble des aides financières et subventions dont vous pouvez bénéficier pour les travaux d’accessibilité de la copropriété, nous vous conseillons de vous adresser à la MDPH (maison départementale des personnes handicapées) à laquelle est rattachée votre immeuble.
