Immeuble collectif : quels bénéfices à individualiser les frais de chauffage et d’eau ?

Économies d’énergie et d’argent, équité entre les copropriétaires, suivi facilité et plus précis des consommations : l’individualisation des charges d’eau et de chauffage au sein d’une copropriété présente de nombreux avantages. En effet, faire le choix de l’individualisation c’est permettre à sa copropriété d’optimiser et de réguler efficacement sa consommation énergétique. Encadrée légalement, l’individualisation des charges n’est pourtant pas encore effective au sein de toutes les copropriétés. Qui, quand, quoi, comment et pourquoi ? Tour d’horizon de l’individualisation des charges en immeuble collectif en 2021.

Comptage divisionnaire de l’eau : les règles en vigueur

En ce qui concerne l’individualisation du comptage de l’eau chaude sanitaire en immeuble collectif, le cadre légal est en place depuis plus de 45 ans maintenant. Et oui, c’est depuis 1974 que les immeubles en copropriété sont dans l’obligation d’installer un système d’individualisation. Pourtant, encore aujourd’hui il resterait environ 10% des copropriétés dans le parc immobilier français qui ne sont pas aux normes.

 

L’individualisation des charges d’eau froide en revanche a été réglementée plus récemment, en 2007. En effet, depuis cette date, tous les immeubles neufs construits sont dans l’obligation d’être équipé d’un tel système.

 

En 1974, seul le comptage de l’eau chaude sanitaire était concerné par la loi d’individualisation. En 2007, la démarche s’est vu compléter par l’obligation d’un système de comptage de l’eau froide. Cette nouvelle exigence réglementaire concerne tout particulièrement les immeubles neufs, pour lesquels le permis de construire du bâtiment a été déposé en mairie après le 1er novembre 2007.

 

Les projets de construction des immeubles construits aujourd’hui doivent donc prévoir l’installation d’un système de comptage individuel de la consommation en eau froide. Attention, la loi précise que les compteurs doivent être installés de telle manière qu’il doit être possible de relever la consommation du foyer sans entrer dans les parties privatives de l’immeuble. Ainsi, 70 % des copropriétés sont actuellement équipées d’un système d’individualisation du comptage de la consommation d’eau froide en France.


Individualisation des frais de chauffage : qui est concerné et quand ?

Depuis l’entrée en vigueur de l’arrêté du 6 septembre 2019, les modalités d’individualisation des frais de chauffage dans l’habitat collectif ont évolué. Pour mettre en place l’individualisation, la loi Elan laisse trois possibilités aux copropriétés : un système de comptage individuel (recommandé), des répartiteurs de chaleur ou une méthode alternative.

 

Le délai légal de mise en service de l’installation choisie pour individualiser les frais de chauffage diffère selon la performance énergétique de l’immeuble :

-  Consommation supérieure à 120 kWh/m² par an : les obligations sont en vigueur depuis le 31 décembre 2017 et aucune exemption n’est possible ;

-  Consommation entre 80 et 120 kWh/m² par an : les appareils de comptage sont à installer au plus tard le 25 octobre 2020.

 

Seule et unique exception : l’obligation d’individualiser les frais de chauffage ne s’applique pas lorsque l’installation est techniquement impossible et qu’elle entraine un coût supérieur aux économies prévues. C’est durant l’assemblée générale des copropriétaires que la décision d’individualiser les frais de chauffage est prise. Le syndicat des copropriétaires étant responsable de l’installation du dispositif sélectionné, et à défaut d’installation, responsable en cas de contrôle (amende pouvant aller jusqu’à 1 500€ par an et par logement).

 


Les multiples avantages du comptage divisionnaire de l’eau

La répartition traditionnelle de la consommation des frais d’eau chaude dans une copropriété est très subjective. En effet, plutôt que de tenir compte de l’usage réel de chaque résident, elle est basée sur des données immobilières (tantièmes possédés par chaque résident). Ainsi, la répartition est très rarement pertinente. Faire le choix de l’individualisation, c’est faire le choix de l’équité et de la responsabilité.

 

En individualisant les frais d’eau chaude sanitaire dans une copropriété, on garantit à chaque résident une répartition juste et adaptée à son comportement. La démarche favorise ainsi les économies d’énergie en responsabilisant les résidents face à leurs actions du quotidien. Et qui dit économies d’énergie dit économies d’argent. Un aspect économique non négligeable et jouant directement sur le pouvoir d’achat dont il serait dommage de se priver. Dont acte.

 

Selon l’Agence De l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie (ADEME), mettre en place un système de comptage divisionnaire de l’eau permet en moyenne d’économiser 20% d’énergie dans une copropriété.

 

Malgré les avantages indéniables du comptage divisionnaire de l’eau chaude sanitaire, certaines copropriétés rechignent encore à franchir le pas. Peur d’être dérangé, respect de la vie privée, imprécision des mesures : les craintes sont nombreuses. Et pourtant, elles sont infondées. Les technologies et lois actuelles permettent de mettre en place le comptage divisionnaire en toute sécurité et sérénité.

 

Aucun espace privé de l’immeuble n’est impacté par le relevage de compteurs divisionnaires. La loi le requiert et les compteurs modernes sont équipés d’une fonction de télérelève (ou radiorelève) qui assure zéro souci aux résidents. Enfin, en termes de performance, les compteurs divisionnaires offre des prestations inégalées. Selon le modèle choisi il est possible d’avoir accès à des relevés personnels quotidiens de sa consommation et surtout de détecter quasi instantanément la présence de fuite ou de tout autre anomalie. Qui a dit sérénité ?

Individualisation des frais de chauffage : des bénéfices concrets

Individualisation ok. Mais économies pour tous alors ! Historiquement, c’est le chauffage collectif qui s’est développé le plus dans les copropriétés françaises. Si ce mode de chauffage permet de mutualiser la maintenance, cela en est à peu près de ces avantages. En effet, en l’absence de compteurs individuels, la consommation de chauffage est répartie selon la surface possédée. Les efforts et/ou bonnes pratiques d’un résident ne sont pour ainsi dire en aucun cas valorisé vis-à-vis d’un résident peu regardant. Injuste non ?

 

L’individualisation des frais de chauffage a été pensée et promue par le législateur pour répondre à de nombreuses problématiques parmi lesquelles la responsabilité individuelle vis-à-vis des enjeux écologiques, l’équité entre les copropriétaires ou encore l’optimisation de la consommation énergétique. Somme toute logique. En faisant le choix de l’individualisation des frais de chauffage, une copropriété diminue en moyenne ses frais de chauffage de 15%. Pourquoi s’en priver ?

 

Afin d’assurer une équité entre les résidents, le système d’individualisation des frais de chauffage est souple. Il permet notamment de prendre en compte les spécificités immobilières des résidents (exposition au soleil, dernier étage, etc.) au travers de mesures correctrices insérées dans le calcul de la répartition des frais. Le calcul pour la répartition des frais de chauffage contient une part fixe de 30%, le reste étant personnalisé en fonction de la consommation.


La mise en œuvre de l’individualisation des frais de chauffage : processus et responsabilité

Maîtriser, relever et répartir équitablement l’énergie sont des sujets récurrents lors des assemblées générales. Pour l’individualisation des frais de chauffage, c’est le syndicat de copropriété qui est en charge de gérer le projet. De l’évaluation de la consommation de l’immeuble en amont jusqu’au paiement des sanctions financières en cas de non-respect de la réglementation (1 500€ par an et par logement au maximum). Mettre en place un système d’individualisation des frais doit être voté en assemblée générale, à la majorité simple de l’article 24 de la loi sur le statut de la copropriété.

 

Une fois le projet acté, la première étape consiste à choisir l’appareil de mesure le plus pertinent en fonction des attributs de la copropriété. Inutile de dire que se faire accompagner par un professionnel dès le départ évite les écueils et permet de bénéficier de conseils avisés pour faire le bon choix. Compteurs d’énergie thermique ? Répartiteurs de frais de chauffage ? Pose et maintenance ? C’est à toutes ces questions qu’il faut répondre avant de se lancer. Des questions qui nécessitent de prendre en compte les particularités techniques de chaque copropriété (chauffage en boucle unique, verticales, horizontales, etc.). L’étape suivante consiste à structurer la relève des compteurs : choix du mode (télérelève, radiorelève, etc.) et de la récurrence (mensuelle, annuelle, possibilité de consultation quotidienne, etc.). Enfin, il faut statuer sur les règles de répartition des frais de chauffage. C’est la société prestataire qui établit la répartition et la transmet au syndicat de copropriété.

 

Individualisation des charges en habitat collectif : une démarche écoresponsable

La préservation des ressources naturelles et l’impact quotidien de nos activités sur l’environnement sont des enjeux désormais connus et reconnus de tous. Il en est de la responsabilité de chacun aujourd’hui de faire des efforts pour réguler et optimiser ses consommations d’énergie. La consommation de chauffage et d’eau ont en commun qu’il existe désormais des méthodes pour agir. L’individualisation en est une. Elle favorise la prise de conscience de son impact individuel et incite à consommer de façon plus durable. Cette démarche d’individualisation est de nos jours encouragée et facilitée avec l’émergence d’outils fiables et performants, il ne tient qu’à vous d’y participer.

 

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Comptage divisionnaire de l’eau : des produits agiles et fiables

Afin de mettre en place le comptage divisionnaire de l’eau dans un immeuble collectif, plusieurs solutions existent. Chez GMS-TRYBATEC, tous les produits que nous posons et entretenons sont de fabrication européenne et approuvés selon les différentes directives européennes sur les instruments de mesure. Nous proposons en fonction des spécificités de chaque copropriété :

 

  • Un compteur d’eau communicant divisionnaire volumétrique (à chambre de comptage) ;

  • Un compteur d’eau communicant divisionnaire dernière génération à ultrasons ;

  • Un compteur d’eau communicant divisionnaire de type vitesse (à jet unique=).

Individualisation des frais de chauffage : des produits performants et adaptés

Pour individualiser les frais de chauffage en copropriété, il faut utiliser le dispositif adéquat en fonction des besoins de l’immeuble collectif concerné. Deux méthodes principales sont possibles : les compteurs d’énergie thermique et les répartiteurs de frais de chauffage. Chez GMS-TRYBATEC, nous travaillons uniquement avec des produits de fabrication européenne certifiés selon les normes des instruments de mesure. Nous proposons donc :

 

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