Agrandir une fenêtre en immeuble : comment faire et à quel prix

Un projet encadré : les règles à connaître en copropriété

En copropriété, agrandir une fenêtre n’est pas un acte aisé. Même si l’ouverture concerne un mur attenant à votre lot privatif, l’intervention touche très souvent des éléments classés comme parties communes ou affecte l’apparence extérieure de l’immeuble. Ces deux facteurs suffisent à imposer une stricte procédure réglementaire.

Avant toute chose, il convient de distinguer les parties privatives (qui appartiennent exclusivement au copropriétaire) des parties communes (qui sont la propriété de tous les copropriétaires). Dans la majorité des cas, les murs extérieurs font partie des parties communes ou sont considérés comme tels dans le règlement de copropriété. Ainsi, toute modification les affectant, même partiellement, est soumise à autorisation collective.

Par ailleurs, toute transformation de l’aspect extérieur de l’immeuble est soumise à des règles précises, fixées par le règlement de copropriété et par la législation en vigueur. L’élargissement d’une fenêtre, en modifiant l’harmonie des façades ou la symétrie d’un bâtiment, est donc encadré. Il ne s’agit pas seulement d’une question d’esthétique : il peut y avoir des enjeux de sécurité, de ventilation, de structure ou encore d’isolation.

Dans ce cadre, l’obtention de l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires est une étape incontournable. Il ne suffit pas d’en informer le syndic ou quelques voisins bienveillants : les travaux doivent être soumis au vote lors d’une assemblée, et acceptés à la majorité définie par la loi de 1965 (nous reviendrons plus loin sur les détails du vote). Cette autorisation est à obtenir avant même toute démarche administrative ou signature avec un entrepreneur.

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Les démarches administratives obligatoires

Une fois l’accord de la copropriété obtenu, il est impératif d’entamer les démarches administratives, car agrandir une fenêtre constitue une modification visible de la façade de l’immeuble.

La déclaration préalable de travaux (DP)

Dans la majorité des cas, c’est cette formalité qui s’applique. Elle permet à la mairie de vérifier la conformité du projet avec les règles locales d’urbanisme (PLU).

La déclaration doit comprendre :

• un formulaire Cerfa complété,
• un plan de masse et un plan de façade,
• des photos de l’existant,
• une description des travaux et un visuel de la future façade.

Le délai d’instruction de cette démarche est d’un mois, prolongeable si la consultation des architectes des Bâtiments de France est nécessaire. Il s’agit alors d’une autorisation tacite si absence de réponse à l’issue du délai.

Les cas particuliers

Dans certaines situations, la simple déclaration préalable ne suffit pas :

L’importance du PLU et des règles locales

Chaque commune impose ses propres règles, consultables dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Il peut y figurer :

• des obligations de symétrie en façade,
• des contraintes sur les matériaux ou couleurs,
• l’interdiction d’ouverture dans certains secteurs.

Avant tout dépôt de dossier, il est vivement conseillé de contacter le service urbanisme de la mairie pour s’assurer de la faisabilité du projet.

Attention, ne jamais commencer les travaux sans autorisation !

Les risques encourus sont importants :

• amende,
• interruption du chantier,
• obligation de remettre en état à vos frais,
• litiges avec la copropriété ou la commune.

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Étude technique : faisabilité et sécurité

Avant même de penser au choix des matériaux ou à l’esthétique, il est essentiel d’évaluer la faisabilité technique du projet. Agrandir une fenêtre peut avoir des conséquences importantes sur la structure de l’immeuble, son isolation, ou encore sa sécurité incendie.

La question de la structure du bâtiment

Percer les murs de façade d’un bâtiment signifie percer des murs porteurs. De ce fait, l’agrandissement d’une fenêtre implique d’agrandir l’ouverture d’un mur structurel du bâtiment. Ainsi, des précautions sont à prendre pour éviter de fragiliser l’ensemble structurel.

Il est donc conseillé :

• une étude préalable par un professionnel (architecte, ingénieur structure, bureau d’études),
• des précautions particulières pour maintenir la stabilité de l’immeuble,
• des travaux plus lourds, donc plus coûteux.

Un simple percement mal exécuté peut compromettre l’équilibre du bâtiment. C’est pourquoi il est fortement déconseillé de se lancer sans un diagnostic technique sérieux.

L’intervention d’un professionnel : un investissement indispensable

Dans la majorité des cas, faire appel à un architecte ou un maître d’œuvre n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé, voire nécessaire si :

• l’immeuble est ancien ou présente des fragilités,
• le projet touche un mur porteur ou nécessite une modification importante,
• la commune exige une cohérence architecturale stricte.

Le professionnel pourra non seulement vérifier la faisabilité technique, mais aussi fournir les documents utiles pour le dossier à présenter à la mairie et à la copropriété (plans, coupes, simulations).

Les contraintes techniques à intégrer

Agrandir une fenêtre, ce n’est pas seulement casser un mur et poser une nouvelle menuiserie. Plusieurs normes et contraintes techniques doivent être respectées :

• Isolation thermique : le nouveau châssis doit respecter les exigences de la réglementation thermique en vigueur (RE 2020, ou RT 2012 selon la date de dépôt du permis/déclaration).
• Étanchéité à l’air et à l’eau : une mauvaise pose peut générer des infiltrations ou des déperditions importantes.
• Sécurité incendie : la taille, la position ou la nature de la fenêtre peut être réglementée, notamment pour les voies d’évacuation ou les façades mitoyennes.
• Acoustique : dans les zones urbaines, il est parfois nécessaire d’opter pour des vitrages à isolation phonique renforcée.

Même si cela peut sembler contraignant, ces aspects garantissent non seulement la durabilité des travaux, mais aussi votre confort et votre sécurité.

Le vote en assemblée générale : convaincre les copropriétaires

En copropriété, l’autorisation des autres copropriétaires est indispensable pour agrandir une fenêtre. Même si les travaux ne concernent que votre logement, ils modifient l’aspect extérieur de l’immeuble ou touchent potentiellement à des parties communes. Ce projet doit donc obligatoirement être soumis au vote en assemblée générale (AG).

Quelle majorité est requise ?

Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ce type de travaux nécessite la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire plus de 50 % des tantièmes de l’ensemble des copropriétaires, présents ou non.

Dans certains cas très spécifiques, notamment si les travaux modifient la répartition des parties communes ou la structure, la double majorité de l’article 26 peut être exigée. Mais c’est rare pour un simple agrandissement de fenêtre.

Comment bien préparer le vote ?

Un projet bien préparé a plus de chances d’être accepté. Il ne suffit pas de faire une demande orale ou de fournir un devis sommaire. Il faut constituer un dossier solide à présenter à l’assemblée. Celui-ci doit idéalement contenir :

• une lettre d’intention claire expliquant les raisons du projet,
• des plans avant/après ou une simulation visuelle de la façade,
• le devis de l’artisan ou de l’entreprise,
• l’éventuel avis d’un architecte ou bureau d’études,
• les autorisations ou démarches déjà engagées auprès de la mairie.

Anticiper les réticences et répondre aux objections

Certains copropriétaires pourraient être inquiets à l’idée de voir l’apparence de l’immeuble modifiée, ou de subir des nuisances pendant les travaux. Il est donc utile d’anticiper les arguments et de rassurer :

• L’harmonie de la façade sera conservée : montrez une projection réaliste.
• Les travaux seront encadrés par des professionnels qualifiés.
• La durée des nuisances sera limitée et clairement encadrée.
• Le projet n’entraîne aucune charge pour la copropriété, s’il est à vos frais.

Une approche transparente et respectueuse favorise souvent un vote favorable.

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Le coût des travaux : à quoi s’attendre ?

Le budget pour agrandir une fenêtre en immeuble varie fortement selon plusieurs facteurs. En moyenne, il faut compter entre 3 500 € et 10 000 €, selon les spécificités du chantier.

Voici une estimation des principaux postes de dépense :