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Le plan de travaux ou CPE après un diagnostic énergétique

Les performances énergétiques des bâtiments sont au coeur des démarches écologiques modernes. En effet, un immeuble parfaitement isolé assure le confort thermique de ses habitants tout en étant plus respectueux de l’environnement avec une consommation énergétique responsable et contrôlée. A la suite d’un diagnostic énergétique en copropriété, avez-vous pensé au plan de travaux ou CPE ?

Le plan de travaux ou CPE après un diagnostic énergétique
Le plan de travaux ou CPE après un diagnostic énergétique

Réalisation d’un diagnostic énergétique en copropriété

La bonne gestion énergétique des immeubles de copropriété s’impose comme un réel défi environnemental. Si une rénovation énergétique implique parfois un lourd budget à prévoir pour les copropriétaires, améliorer son confort de vie tout en minimisant son impact sur l’environnement et réduisant sa consommation énergétique est une démarche accompagnée de nombreuses solutions. Avant de mettre en place un plan de travaux ou un CPE, faire réaliser un diagnostic énergétique est indispensable.

 

Le rôle du Diagnostic de performance énergétique (DPE) est de sensibiliser les habitants d’un immeuble ou de tout autre bâtiment sur les faiblesses de l’isolation de l’infrastructure afin d’identifier les points forts et les points faibles de celle-ci. Ainsi, le DPE a pour rôle d’aider les copropriétaires à prioriser certains travaux par rapport à d’autres en fonction de l’importance des déperditions énergétiques causées par tel ou tel défaut de construction.

 

Le DPE est un document à caractère informatif principalement, puisqu’un bâtiment avec de mauvaises performances énergétiques n’impliquent pas pour autant des risques pour la santé.

 

Principe de fonctionnement

Effectuer un diagnostic énergétique permet d’estimer la consommation énergétique d’un immeuble, d’un appartement ou d’une maison en prenant en compte les performances énergétiques du bâtiment, les systèmes de chauffage et de climatisation installés, ainsi que les appareils et équipements dont disposent les occupants et leur fréquence d’utilisation.

 

Lors de l’établissement du DPE, le professionnel peut chiffrer une estimation de la consommation énergétique à venir du bâtiment. Il attribue alors à l’immeuble, à l’appartement ou à la maison une étiquette de classe énergétique. Lors de son intervention, le professionnel s’occupe également des mesurer les émissions de gaz à effet de serre de la copropriété afin d’attribuer une seconde étiquette au bien.

 

L’étiquette énergétique du bâtiment permet aux habitants, mais aussi aux futurs potentiels acquéreurs et locataires d’avoir une idée de la consommation nécessaire :

  • en chauffage ;

  • en climatisation ;

  • et en production d’eau chaude sanitaire.

 

Veuillez bien prendre en compte qu’il s’agit d’une estimation. Ainsi, les habitudes de consommation des habitants peuvent avoir un impact sur la consommation réel de l’immeuble.

 

Le DPE est-il obligatoire en copropriété ?

Sachez que plus la construction d’un immeuble est ancienne, moins les performances d’isolation sont bonnes si aucun travail de rénovation n’a été effectué jusqu’à ce jour. Le diagnostic énergétique a été introduit en France le 1er novembre 2006. Il est obligatoire de le faire réaliser par un professionnel qualifié avant la vente d’un bien et avant la mise en location d’un logement.

 

En copropriété, le DPE est à la charge des copropriétaires. Mis en place par le syndic de copropriété à l’échelle de l’immeuble, la répartition des frais de l’intervention est ensuite répartie entre l’ensemble des copropriétaires en fonction de leurs tantièmes au sein de la copropriété. Le propriétaire d’un appartement devra fournir le DPE de son logement mais aussi celui de l’immeuble avant la vente d’un bien et avant la mise en location d’un logement afin que le futur acquéreur ou le futur locataire puisse savoir à quoi s’attendre en termes d’éventuels travaux d’isolation à prévoir, mais aussi en termes de consommation d’énergie.

 

Veuillez noter qu’un DPE réalisé pour la vente d’un bien sera également valable ensuite pour une location. Le contraire n’est toutefois pas possible puisqu’un DPE locatif n’est pas valable pour une vente de bien.

 

Absence de DPE : les risques encourus

Attention, réaliser un DPE dans certains cas est obligatoire comme nous avons pu le constater plus haut dans ce guide. En l’absence de DPE lors de la vente d’un bien ou de sa mise en location, le copropriétaire en cours des risques de sanctions sur le plan civil et sur le plan pénal.

 

Ainsi, lorsque le DPE manque au dossier de vente d’un bien, la sanction sur le plan civil consiste à l’annulation de la vente du bien. A défaut, l’acquéreur sera en droit d’exiger la baisse du prix de vente du bien. Il en est de même pour une mise en location. Le locataire sera en droit de bénéficier d’un loyer au prix diminué. Ce sera également un motif pour annuler le bail.

 

Le propriétaire peut également encourir des sanctions sur le plan pénal dans le cas où l’annonce de mise en vente ou de mise en location comporte un DPE faux ou dont la date de validité est dépassée. Ce type d’acte est considéré comme volontaire et induire en erreur d’une telle manière un futur acquéreur ou un futur locataire peut être sanctionné :

  • par une amende allant jusqu’à 37 500 € ;

  • par une peine de prison de 2 ans.

 

Prix du DPE

Pour un appartement seul, le prix d’un Diagnostic de performance énergétique est compris entre 100 et 200 € TTC. Sachant que la durée de validité est de 10 ans, il est important de vérifier la date d’émission du document avant de prévoir la mise en vente ou la mise en location d’un bien. Seul un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac) peut vous fournir un document valide et effectuer l’intervention nécessaire auprès de votre immeuble.

 

Lors de la vente d’un bien, d’autres diagnostics sont obligatoires. Faire réaliser l’ensemble de ces diagnostics par le même diagnostiqueur en une seule intervention permet de faire des économies. Ainsi, le coût global de l’ensemble des diagnostics obligatoires (diagnostic amiante, diagnostic plomb, etc.) pour un appartement seul sera compris entre 400 et 800 € TTC.

 

Sachez que les critères de certifications des diagnostiqueurs immobiliers ont été renforcés par un arrêté du 2 juillet 2018. Les opérateurs de diagnostic technique doivent aujourd’hui disposer de davantage de compétences et d’une formation plus stricte.

 

Le CPE, qu’est-ce que c’est ?

Le Contrat de performance énergétique (CPE) est une solution à envisager après la réalisation d’un diagnostic énergétique par un professionnel. En effet, il permet à la copropriété de s’assurer une garantie concernant le montant des économies réalisées grâce aux travaux de rénovation réalisés par une entreprise spécialisée. Le Contrat de performance énergétique permet de fixer clairement un objectif d’efficacité énergétique ou une obligation de résultat à atteindre au travers de la réalisation de travaux de rénovation. La définition de cet objectif est réalisée entre le maître d’ouvrage et l’entreprise prestataire devant réaliser les travaux.

 

Le CPE introduit par la loi Grenelle

En France, le Contrat de performance énergétique existe depuis 2009 depuis la mise en application de l'article 5 de la loi n° 2009-967 du 3 août 2009 relative à la loi Grenelle qui définit le CPE comme suit : « Le contrat de performance énergétique a pour objet de garantir dans la durée une amélioration de l'efficacité énergétique d'un bâtiment ou ensemble de bâtiments existant. L'amélioration de l'efficacité énergétique consiste en la réduction de la consommation énergétique et, le cas échéant, la modification du niveau de service ».

 

Pénalités et bonus du CPE pour les entreprises

Ainsi, ce que prévoit la loi, c’est que l’entreprise réalisant les travaux doit payer des pénalités dans le cas où elle n’atteint pas l’objectif d’économie énergétique fixé avant les travaux. A l’inverse, si l’entreprise permet à la copropriété d’atteindre des performances énergétiques meilleures que l’objectif prévu, l’entreprise reçoit alors un bonus. La mise en place du Contrat de performance énergétique cherche à motiver l’obtention des meilleures performances énergétiques possibles lors de travaux de rénovation.

 

Le CPE, une bonne solution ?

Le Contrat de performance énergétique est un contrat dont les objectifs sont :

  • de diminuer les coûts de la consommation énergétique des bâtiments ;

  • en effectuant les travaux d’économies d’énergie nécessaire (travaux d’isolation, modification du système de chauffage, etc.) ;

  • et enfin de garantir un pourcentage effectif de diminution de la consommation énergétique après la fin des travaux.

 

Toutefois, l’investissement initial nécessaire reste relativement important pour toute copropriété souhaitant engager des travaux de rénovation énergétique. En effet, le CPE n’est pas une solution de financement de ces travaux, mais il permet tout de même aux copropriétaires de bénéficier d’une garantie de résultat.

 

Veuillez toutefois noter que les travaux de rénovation énergétique dans le cadre d’un CPE ne permettent pas de payer 100 % des travaux. Le retour sur investissement est de l’ordre de 20 à 30 % du montant total des travaux.

 

Mise en place d’un plan de travaux

Lors de la mise en place de l’article 7 de la loi Grenelle 2, les modalités relatives au CPE ont été ajoutées à la loi de 1965 concernant les copropriétés avec l’ajout de l’article 24-4 qui impose les règles suivantes :

  • « Pour tout immeuble équipé d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique, la question d'un plan de travaux d'économie d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique ».

  • « Avant de soumettre au vote de l'assemblée générale un projet de conclusion d'un tel contrat (Contrat de Performance Énergétique), le syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueille l'avis du conseil syndical. Un décret en Conseil d'État fixe les conditions d'application du présent article ».

 

Selon ce nouveau texte de loi, il devient donc techniquement obligatoire pour les copropriétés de porter le point d’un Contrat de Performance Energétique (CPE) ou d’un plan pluriannuel de travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivant l’intervention d’un diagnostiqueur au sein de l’immeuble ayant réalisé un diagnostic de performance énergétique. A l’issue de la remise du document de ce professionnel au syndic de copropriété, les copropriétaires doivent donc discuter lors d’une réunion officielle des démarches à suivre.

 

La loi Grenelle 2 prescrit également la mise en concurrence de plusieurs prestataires par le syndic de copropriété. Ainsi, il doit faire plusieurs demandes de devis auprès de plusieurs professionnels différents afin de procéder à cette mise en concurrence. Il doit s’en occuper avant l’assemblée générale afin de proposer aux copropriétaires plusieurs solutions budgétaires.

 

Les difficultés de choisir entre un plan de travaux ou un CPE

Suite à la mise en place de cette nouvelle loi, il apparaît que choisir entre un plan pluriannuel de travaux et un Contrat de Performance Énergétiques reste assez compliqué pour les copropriétaires. La lecture du diagnostic de performances énergétiques suffit rarement à leur apporter les réponses dont ils ont besoin pour prendre une décision. Il est donc important que le syndic de copropriété ou le conseil syndical prenne les choses en main afin de sensibiliser les copropriétaires sur le sujet.

 

Type de décision

Avantages

Inconvénients

Plan pluriannuel de travaux

  • les copropriétaires conservent la liberté de prendre toutes les décisions

  • aucun engagement autre que les travaux décidés par un vote en assemblée générale

  • complexe à mettre en place par les copropriétaires :

    • choix des travaux à effectuer

    • priorisation des travaux à déterminer

    • trouver une solution de financement des travaux

  • aucune obligation de résultat (en termes d’objectif de diminution de la consommation énergétique)

  • les différents travaux sont réalisés par différentes entreprises (entreprise de chauffage, entreprise installant des fenêtres, entreprise spécialisée dans les ravalements de façade, etc.)

Contrat de Performance Énergétique

  • solution clé en main pour la copropriété (une entreprise s’occupe de réaliser tous les travaux)

  • obligation de résultat de la part de l’entreprise réalisant les travaux

  • le prix des travaux dépend :

    • de la durée du contrat ;

    • du type de travaux réalisés ;

    • du niveau de garantie assuré en termes de réduction de la consommation énergétique de l’immeuble

  • contrat assez complexe et lourd

  • engagement long (parfois sur 20 ans)

 

La loi Grenelle revisitée par un décret

Le Ministère du Logement est venu modifier cette loi au travers du décret n° 2012-1342 du 3 décembre 2012 afin :

  • de préciser les modalités de vote ;

  • de spécifier les circonstances de réalisation du diagnostic de performance énergétique collectif ;

  • et de fixer le contenu du plan pluriannuel de travaux ou CPE d’économies d’énergie.

 

Voici deux extraits de l’article 2 de ce texte de loi :

  • « Le syndic de copropriété joint, selon le cas, à la convocation le diagnostic de performance énergétique ou le rapport synthétique de l'audit énergétique (...) ».

  • « Dans le cas où le syndicat des copropriétaires décide de réaliser des travaux d'économie d'énergie, le syndic de copropriété procède à la mise en concurrence d'entreprises pour la réalisation de ces travaux. Il inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivant cette mise en concurrence le vote, sur la base des devis recueillis, soit d'un plan de travaux d'économie d'énergie, soit d'un contrat de performances énergétiques. Dans le cas où un plan de travaux d'économie d'énergie est adopté par l'assemblée générale des copropriétaires, les travaux planifiés doivent faire l'objet d'un vote distinct ».

 

Objectifs du décret n° 2012-1342 du 3 décembre 2012

Solution proposée par le décret

  1. Résoudre le problème du choix entre un plan pluriannuel de travaux et un CPE lors de la première assemblée générale des copropriétaires suivant la réalisation du DPE

  • L’assemblée générale suivant la réalisation du DPE doit permettre aux copropriétaires de voter une liste de travaux.

  • En fonction des résultats du vote et après la tenue de cette assemblée générale, le syndic de copropriété doit faire des demandes de devis auprès de plusieurs entreprises concernant toute la liste de travaux afin de mettre plusieurs professionnels en concurrence.

  • Une deuxième assemblée générale peut ensuite être organisée. C’est au cours de celle-ci que les copropriétaires, disposant alors des différentes propositions de devis, pourront voter entre :

    • la mise en place d’un CPE ;

    • ou la mise en place d’un plan pluriannuel.

  1. Résoudre le problème de mise en concurrence de plusieurs entreprises par le syndic de copropriété concernant le CPE

 

Nos conseils

Afin de réaliser des travaux permettant de réduire la consommation énergétique de votre immeuble en copropriété, nous vous conseillons de mettre en place la démarche suivante :

  • Etape 1 : contacter un professionnel spécialisé pour effectuer un Bilan Initial de Copropriété (BIC).

  • Etape 2 : faire réaliser un DPE global collectif afin de respecter les textes de loi décrits plus haut dans cet article.

  • Etape 3 : mettre en place une assemblée générale à la suite de l’obtention des résultats du DPE afin de :

    • désigner un maître d’oeuvre (un syndic de copropriété, un copropriétaire ou un professionnel extérieur) dont le rôle sera de se charger de la consultation concernant :

      • un Contrat de Performance Energétique (CPE) ;

      • ou un marché de travaux plus classique dans le cadre d’un plan pluriannuel de travaux.

    • voter la partie du financement appelée le fonds de travaux, qui sera ensuite indispensable à leurs réalisations ;

    • voter le mandat du syndic de copropriété ou du conseil syndical afin qu’il puisse prévoir un plan de financement global.

  • Etape 4 : rechercher des prestataires correspondant aux attentes et au budget des copropriétaires.

  • Etape 5 : mettre en place une deuxième assemblée générale afin de respecter le décret décrit plus haut dans cet article :

    • c’est lors de cette dernière assemblée générale que la réelle décision est prise entre :

      • un Contrat de Performance Energétique (CPE) ;

      • ou un plan pluriannuel de travaux (la première tranche des travaux doit alors être voté lors de cette même assemblée générale).

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