Le nombre de voix de chaque copropriétaire
Chaque copropriétaire se voit attribuer un nombre de voix déterminé en fonction des tantièmes qu’il détient dans la copropriété, c’est à dire de sa quote-part des parties communes. Cette dernière résulte de l’état descriptif de division et est précisée dans le règlement de copropriété.
Pourquoi se faire représenter ?
L’absence de copropriétaires à l’assemblée générale peut bloquer certaines décisions.
En effet, selon le type de résolution à adopter, le vote nécessite de recueillir :
- la majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés, prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- la majorité absolue de l’article 25, qui concerne toutes les voix de tous les copropriétaires, présents ou non à l’assemblée ;
- la double majorité de l’article 26, qui doit réunir les deux tiers des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non à l’assemblée ;
- l’unanimité de tous les copropriétaires.
Aucun quorum n’existe dans le cadre d’une assemblée générale de copropriété. Même si peu de copropriétaires sont présents, l’assemblée générale a lieu. Les décisions qui pourront être votées le seront valablement. Cependant, ce faible taux de présence peut empêcher l’assemblée de prendre certaines décisions, d’où l’importance pour un copropriétaire de s’y faire représenter.
Comment et par qui se faire représenter ?
Pour se faire représenter à une assemblée générale, il suffit de choisir un mandataire et de lui donner un pouvoir. En annexe de la convocation à l’assemblée générale, chaque copropriétaire reçoit un modèle de pouvoir, qu’il peut remplir avec le nom de son mandataire et signer.
Le copropriétaire mandant est libre de choisir qui il veut comme mandataire :
- un autre copropriétaire
- une personne extérieure à la copropriété
Exception à la règle de liberté de choix, ne peuvent pas être mandataires d’un copropriétaire :
- le syndic, son conjoint ou son partenaire pacsé,
- le préposé du mandant.
A noter : un mandataire ne peut recevoir plus de trois pouvoirs. Ce principe souffre toutefois deux exceptions. La première est si la somme des mandats représente moins de 5% des voix de tous les copropriétaires. Cette règle permet de ne pas pénaliser la représentation des copropriétaires dans les petites résidences, d’éviter que trop de pouvoirs soient concentrés dans les mains d’une seule et même personne et conduisent à constituer une minorité de blocage.
La seconde exception à la limitation des mandats est l’appartenance du mandant à un syndicat secondaire, s’il n’est en possession que de mandats de personnes appartenant à ce syndicat.
Mandat simple ou avec instructions de vote
Le mandat peut être simple, c’est à dire ne prévoir aucune consigne particulière de vote. Il peut également être impératif, c’est à dire contenir des instructions de vote claires que le mandataire se doit alors de respecter. Pour cela, le copropriétaire mandant peut utiliser un document pré rempli réalisé à cet effet et joint à la convocation à l’assemblée générale, qui reprend les différentes questions objets de vote lors de l’assemblée générale. Il suffit alors au mandant de préciser pour chacune s’il est pour ou contre.
Malgré des instructions de vote données par le mandant, le mandataire n’est pas tenu de les suivre et la validité de l’assemblée générale ne peut être remise en question si elles n’ont pas été respectées. En revanche la responsabilité du mandataire pourra éventuellement être recherchée si les droits du mandant ont été lésés.
Mandat en blanc
Le copropriétaire ne connaissant personne pouvant se rendre à l’assemblée générale ou ne souhaitant désigner personne en particulier peut renvoyer au syndic son pouvoir signé sans préciser de nom. Le syndic remettra le pouvoir en blanc à un copropriétaire n’en détenant pas déjà trois. Le copropriétaire mandant peut donner un mandat en blanc simple ou avec des consignes de vote.
Pour éviter que le syndic ne remette les mandats en blanc à un copropriétaire qui lui permet d’obtenir une majorité qui lui est favorable, il est conseillé au copropriétaire mandant de donner instruction au syndic de remettre le mandat au président du conseil syndical pour distribution aux copropriétaires de son choix.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Vérification des mandats
Les mandataires remettent leur pouvoir au syndic au début de l’assemblée générale.
Le pouvoir doit obligatoirement être écrit de façon à ce que le syndic puisse en vérifier la régularité. Si le pouvoir est donné par fax, l’assemblée doit se prononcer en début de séance sur sa régularité et si elle l’accepte, demander sa confirmation par écrit ultérieurement.
Tous les pouvoirs donnés lors d’une assemblée générale sont annexés à la feuille de présence.
