Remplacer la chaudière en copropriété

Quand la chaudière collective de l’immeuble a fait son temps, il est nécessaire de la remplacer. Il est toutefois conseillé de ne pas attendre la panne pour mettre en place une nouvelle installation énergétiquement plus efficace. Quels avantages cela peut-il procurer à la copropriété ? Comment procéder pour effectuer ce remplacement ? Quelle énergie et quel type de chaudière choisir ?

Remplacer la chaudière en copropriété

Pourquoi remplacer la chaudière de la copropriété ?

Les raisons de remplacer la chaudière sont nombreuses. Même si la chaudière n’est pas encore en panne, son changement ne comporte que des avantages.


Faire des économies

En choisissant une énergie plus performante et moins onéreuse, la nouvelle chaudière va permettre à la copropriété de réaliser des économies. Par ailleurs, une chaudière récente va posséder une plus grande efficacité et un meilleur rendement, ce qui permettra de la rentabiliser très vite.

Améliorer le confort

Le changement de chaudière apporte une amélioration notable en termes de confort dans la copropriété. Selon l’énergie choisie et le système de diffusion mis en œuvre, la chaleur diffusée est plus homogène dans tous les étages mais aussi plus douce et agréable. La qualité de chauffe des chaudières à condensation par exemple procure un confort incomparable, notamment lorsqu’elles sont couplées à un plancher chauffant.

Faire un geste pour l’environnement

Les nouvelles chaudières bénéficient des évolutions technologiques qui les rendent beaucoup plus performantes et surtout moins polluantes. En utilisant des énergies comme le gaz ou la biomasse, non seulement elles consomment moins d’énergie mais elles rejettent moins de gaz à effet de serre, ce qui reste un objectif prioritaire à l’échelle nationale depuis le Grenelle de l’environnement. Le changement de chaudière peut être envisagé en même temps ou après des travaux de rénovation énergétique dans un seul et même objectif d’amélioration de l’efficacité thermique de l’immeuble.


Comment procéder ?

La décision de changer la chaudière collective doit être prise par un vote en assemblée générale des copropriétaires. La majorité requise pour l’adoption de cette décision est :

-  la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 si la chaudière est vétuste et que son changement est indispensable car il est assimilé à l’entretien de l’immeuble ;

-  La majorité absolue de l’article 25 si le changement de chaudière correspond davantage à une amélioration qu’à de l’entretien.

Toutefois, la loi ALUR du 24 février 2014 a instauré la possibilité de voter le changement de chaudière collective à la majorité simple de l’article 24 même en cas de transformation ou d’amélioration, dès lors que celui-ci permet une amélioration de l’efficacité énergétique de l’immeuble, ce qui sera bien souvent le cas.

Une fois la décision du changement de chaudière prise, un deuxième vote en assemblée générale doit venir valider le choix du prestataire en charge des travaux. C’est le syndic qui s’occupe de collecter des devis et de les joindre à la convocation envoyée aux copropriétaires afin que ces derniers puissent faire un choix éclairé lors du vote.

Quelle chaudière et quelle énergie ?

Avant de procéder au remplacement de la chaudière, il peut être nécessaire de faire réaliser un audit énergétique afin de mettre en évidence les points faibles de l’installation. Obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour toutes les copropriétés de plus de 50 lots construits avant 2001 et équipées d’un chauffage collectif, cet audit permet de présenter des solutions pour améliorer la performance énergétique de l’immeuble. L’intervention d’un thermicien permet également de déterminer quel type de chaudière installer, quelle puissance de chauffe choisir et quelle énergie adopter.

Quelle chaudière ?

La performance d’une chaudière se mesure en termes de rendement. Si les modèles standard possèdent un rendement de 80% en moyenne, d’autres types de chaudières permettent de bénéficier d’une plus grande efficacité :

-  Les chaudières à basse température dont le rendement se situe entre 85 % et 90% ;

-  Les chaudières à condensation au fuel, dont le rendement dépasse 90 % grâce à la récupération de la chaleur des fumées d'évacuation ;

-  Les chaudières à condensation à gaz qui proposent des rendements pouvant dépasser les 100%. Ainsi les chaudières Hoval de nouvelle génération de la gamme UltraGas peuvent atteindre un rendement net de 109,9%, ce qui les rend particulièrement performantes et économes.

Pour éviter de chauffer plus que nécessaire et s’adapter plus finement aux situations, il est également possible d’opter pour une chaudière modulaire telles que les propose Hoval dans sa gamme UltraGas. Ces chaudières de nouvelle génération disposent d’une très large plage de modulation de 20 à 100%, qui permet de réaliser des économies d’énergie tout en préservant la durabilité des composants.

Dans certains cas, le recours à plusieurs chaudières modulables de puissance raisonnable est préférable à une seule chaudière très puissante. Ainsi en été, une seule chaudière servira à chauffer l’eau chaude sanitaire, puis progressivement les deuxième, troisième puis quatrième chaudières viendront compléter le dispositif pour un rendement optimal en fonction des besoins.

Quelle énergie ?

Différentes énergies peuvent être retenues pour faire fonctionner la chaudière collective. Chacune comporte des points forts et parfois des limites.

-  L’électricité n’est pas la source d’énergie la plus performante car elle reste chère. Son atout est d’être disponible partout sans nécessiter aucun stockage.

-  Le bois : économique, il est plus facilement utilisé sous formes de pellets ou granulés mais nécessite que la copropriété ait une pièce de stockage à disposition. Par ailleurs son rendement est moins performant que d’autres ressources telles que le fioul ou le gaz naturel.

-  L’énergie solaire : écologique et propre, l’énergie solaire est renouvelable et ne nécessite pas de stockage. Si l’installation reste coûteuse, elle est cependant assez vite rentabilisée Elle nécessite toutefois l’installation de panneaux solaires, ce qui n’est pas toujours faisable, par manque de place ou parce que la mairie l’interdit. Par ailleurs, elle doit être couplée à une deuxième source d’énergie pour compenser les périodes où le rayonnement solaire est moindre.

-  Le fioul : assez performant, cette source d’énergie n’est pas la plus écologique. Le fioul nécessite une cuve de stockage et présente l’inconvénient d’être instable en termes de prix. C’est pourquoi, le gaz lui est désormais souvent préférée.

-  Le gaz : cela reste une des sources d’énergie les plus performantes aussi bien en termes de prix que de rendement et de confort qu’au niveau écologique car sa combustion émet moins de gaz à effet de serre. Sans besoin de stockage, le gaz naturel est accessible dans de nombreux lieux en raison d’un réseau de distribution étendu. Couplé à une chaudière à condensation performante telle que la propose Hoval avec sa gamme UltraGas, il permet de réaliser d’importantes économies d’énergie.

La chaudière à gaz : un retour sur investissement garanti pour petites comme grandes copropriétés

Deux exemples concrets permettent de se rendre compte que la rénovation des chaufferies collectives en ayant recours aux chaudières gaz à condensation offre un retour sur investissement rapide et s’adresse aussi bien aux petites qu’aux grandes copropriétés en leur offrant confort, économie d’énergie et rentabilité.

Ainsi le remplacement de chaudières fioul par deux chaudières gaz à condensation haute performance de dernière génération Hoval dans une copropriété de 32 logements située en Ile-de-France a permis de réaliser dès la première saison de chauffe des économies d’énergie de plus 34%, soit 27 850€ annuels pour l’ensemble de la copropriété ou 870€ par logement. L’opération de rénovation de la chaufferie collective sera ainsi amortie en moins de 4 ans.

Ce sont également 35% d’économies d’énergie qui ont pu être réalisées lors de la rénovation du système de chaufferie d’une copropriété de 200 logements en 2012. Le remplacement des chaudières gaz basse température par un système de chaudières gaz à condensation haute performance Hoval de dernière génération a en effet permis de réaliser une économie de 186 € par logement, soit 37300 € en tout. L’investissement a ainsi été amorti en moins de 3 ans, et les émissions de CO2 réduites de 122 tonnes par an.


Quel coût et quel financement ?

Le prix d’une chaudière collective dépend de divers facteurs :

          - le type de chaudière ;

          - l’énergie choisie ;

          - le nombre de lots ;

          - la situation géographique de l’immeuble ;

          - si la chaudière sert uniquement au chauffage ou aussi à l’eau chaude sanitaire.

Pour une copropriété moyenne de 20 à 30 lots, le budget à prévoir varie de 20 à 100000 euros.

Dans le cas d’une chaudière gaz à condensation de dernière génération, le retour sur investissement est tel que la nouvelle installation est amortie dès la 3ème ou la 4ème année.

Le coût de l’installation est réparti entre les copropriétaires au prorata de leur quote-part.

Des aides et des subventions peuvent venir alléger la facture finale :

L’Eco-PTZ individuel et copropriété        

Le prêt à taux zéro est un prêt dont l'état paie les intérêts ; il est destiné à financer des travaux de rénovation énergétique ou les frais liés à l'installation de nouveau matériel. Il est accordé sans condition de revenu. Il peut être accordé à titre individuel pour un copropriétaire ou pour la copropriété toute entière.

Le Crédit d’impôt

Le CITE ou Crédit d'Impôt Transition Energétique concerne uniquement les frais liés à l’achat d’une chaudière à condensation. D’un taux de 30% et limité à 8000 euros pour une personne, il ne concerne que le matériel et pas la main d’œuvre. Il peut être accordé aussi bien au locataire, occupant à titre gracieux qu’au propriétaire, sans condition de revenus.

La prime énergie

Mise en place dans le cadre des Certificats d’Economies d’Energies (CEE), cette prime va être revalorisée en 2018 dans le cadre du plan climat.

Mis en place par la loi POPE ((Programme fixant les Orientations de la Politique Energétique) du 13 juillet 2005, le dispositif des CEE a en effet pour objectif d’encourager les économies d’énergie

Ils sont ainsi attribués aux particuliers, entreprises ou collectivités lorsqu’ils réalisent des travaux d’économie d’énergie, puis « rachetés » par les fournisseurs d’énergie sous forme d’offre de service ou de primes

Ainsi, la prime énergie attribuée dans le cadre des CEE pourra atteindre 3000 euros en 2018, selon le type de chaudière choisie, et en fonction des revenus.

Les aides de l’ANAH

L’Agence Nationale de l’amélioration de l’habitat propose des aides dès lors que les travaux de rénovation thermique permettent de faire baisser la consommation énergétique de 25%. Soumises à condition de ressources, ces aides correspondent à 50% du montant des travaux, plafonnés à 10000 euros pour les plus ménages à ressources très modestes, ou 35% des travaux plafonnés à 7000 euros pour les ménages à ressources modestes. Ces aides sont cumulables avec la prime Habiter Mieux qui finance 10% des travaux dans la limite de 1600 euros.

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