Respecter l’aspect extérieur de la copropriété
Il s’agit du point primordial à respecter en construction comme en rénovation. C’est la loi du 10 juillet 1965 qui impose cette norme à l’ensemble des copropriétés présentes sur le territoire français. Cette obligation doit donc obligatoirement faire l’objet de l’aval des copropriétaires lors d’une assemblée générale, complétée d’une déclaration de travaux ou d’un permis de construire auprès de la mairie, qui se fiera au PLU de la ville pour donner son aval ou son refus à la copropriété.
Dans certains cas, suite à un refus des copropriétaires, il est possible d’obtenir une autorisation de réalisation des travaux auprès de la jurisprudence. C’est aussi leur rôle de sanctionner une réalisation de création de fenêtre qui n’aurait pas fait l’objet préalable des demandes d’autorisation nécessaires.
Lorsque l’accord de la copropriété n’a pas été obtenu, les copropriétaires sont en droit d’exiger une remise en état en passant par la jurisprudence. C’est notamment le cas lorsqu’une fenêtre n’est pas remplacée à l’identique.
L’aval des copropriétaires
La majorité absolue correspondant à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 est nécessaire pour le percement d’une fenêtre. Il s’agit de la majorité concernant l’ensemble des copropriétaires, présents ou non lors de l’assemblée générale. Dans le cas d’une création d’une fenêtre de toit, si un rachat d’une partie commune, comme les combles, est nécessaire, ce sera alors la majorité de l’article 26 qui sera applicable. Ainsi, deux votes séparés devront être organisés.
Les autorisations administratives
Après obtention de l’accord des copropriétaires, une autorisation administrative relative à la modification de l’aspect extérieur du bâtiment est indispensable. L’article R. 421-17 du Code de l’urbanisme réglemente les autorisations administratives à réaliser auprès de la mairie en cas de travaux.
Lors de l’étude de dossier d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux, la mairie se charge de vérifier si l’assemblée générale a véritablement donné son aval à la réalisation des travaux. Si cette démarche n’est pas respectée, c’est un motif suffisant pour que le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux soit refusé.
Attention, lorsqu’un copropriétaire ou une copropriété passe outre ces démarches administratives, ils s’exposent au versement d’une amende, en plus d’une obligation de remise en état.
Le droit des voisins de l’immeuble mitoyen
Outre les accords des copropriétaires et de la mairie, le droit des voisins ne doit pas être oublié. Ainsi, le positionnement de la fenêtre a son importance en cela que si la fenêtre que vous projetez de créer donne, par exemple, directement sur la salle de bains de la copropriété mitoyenne, le voisin concerné pourra tout à fait exiger que cette ouverture soit condamnée.
Ce sont les articles 675 à 680 du Code civil qui fixe la distance entre la propriété des voisins et la façade de votre logement afin que l’intimité de chacun soit respectée :
- Lorsque l’ange de vue est oblique, on parlera de vue indirecte, la distance minimale est alors de 60 cm.
- Lorsque l’angle de vue est droit, on parlera de vue directe, la distance minimale est alors de 1,90 m.
Seul un accord écrit du voisin concerné peut permettre d’installer une fenêtre à une distance inférieure. Le document devra toutefois être envoyé à un notaire, ce qui vous protégera contre d’éventuelles contestations par votre voisin actuel ou par le prochain propriétaire ou locataire du logement. En effet, le droit de contestation est de 30 ans.
Autre possibilité d’ouverture si la distance est inférieure : l’installation de jours de souffrance. Il s’agit de fenêtres qui permettent uniquement de laisser la lumière pénétrer dans le logement, mais le verre est opaque et ne permet pas de voir à travers. De plus, sur ce genre de modèle, le châssis sera fixe et il ne sera pas possible de l’ouvrir. La hauteur est également réglementée :
- Pour un logement au rez-de-chaussée, la hauteur minimale pour son installation sera de 2,60 m.
- Pour un logement en étage, la hauteur minimale pour son installation sera de 1,90 m.
Le règlement d’urbanisme dont dépend votre bâtiment, comme le règlement de copropriété, peuvent prescrire des distances plus élevées. La loi ne prévoit aucune obligation légale en termes de distance minimale pour la création d’une fenêtre donnant sur :
- un mur aveugle ;
- la voie publique ;
- un toit sans ouverture ;
- une servitude de passage vous appartenant ;
- une parcelle en indivision, etc.
Il en va de même pour l’installation d’une fenêtre de toit avec vue sur le ciel et donc, sur aucune habitation avoisinante.
Création d’une fenêtre en réponse à un besoin de luminosité
Les bâtiments anciens possèdent généralement de petites ouvertures qui ne suffisent pas toujours aux goûts modernes. Raison pour laquelle un copropriétaire peut avoir envie d’agrandir les ouvertures de son lot vers l’extérieur pour y faire entrer la chaleur et la luminosité du soleil. Avant de percer ou d’agrandir une fenêtre, il convient de réfléchir à son emplacement, notamment en écho de ce qui a été vu précédemment, mais également en termes d’exposition au soleil, de taille, etc.
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Que faut-il prendre en compte ? |
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L’efficacité énergétique |
Selon le type de fenêtre choisi, elle peut apporter un véritable confort. Un double vitrage permet notamment de faire des économies de chauffage et de ne plus sentir de sensations de froid, grâce à une bonne isolation thermique. Il est fortement déconseillé de créer une fenêtre orientée vers le nord, mieux vaut l’ajouter au sud ou à l’ouest pour des raisons économiques et écologiques. Ainsi, les résidents pourront bénéficier d’un chauffage gratuit via les apports solaires. Il est toutefois possible d’installer une fenêtre au nord si celle-ci dispose des performances nécessaires : un triple vitrage ou un vitrage à isolation renforcée. |
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Son emplacement |
Primordial vis-à-vis de la luminosité nouvelle qu’il permettra d’apporter au logement, l’emplacement de la fenêtre doit être cohérent avec le mode de vie du résident. Il est un lieu d’interactivité entre intérieur et extérieur : ouverture du regard vers l’extérieur, luminosité qui entre, etc. |
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L’aspect visuel de la fenêtre |
Ce point est important aussi bien pour l’aspect extérieur du bâtiment que pour l’apparence intérieure que vous verrez au quotidien. |
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L’harmonie et l’équilibre |
L’ajout de fenêtre doit respecter l'harmonie globale du bâtiment. Il ne s’agit pas nécessairement de symétrie, mais d’équilibre. |
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La modification de l’ambiance du logement |
La création d’une fenêtre a une véritable incidence sur l’ambiance du logement de par la nouvelle source de lumière qu’elle propose, sa forme, sa couleur, son matériau, etc. |
A noter que l’installation de fenêtres de toit sera alignée avec les fenêtres présentes sur la façade du bâtiment.
Choisir un professionnel
Afin que votre dossier soit accepté par les copropriétaires, votre dossier doit être complet et le professionnel auquel vous avez recours doit être fiable. Comptez entre 40 et 60 € HT de l’heure pour faire appel à un professionnel qualifié.
Il est conseillé de faire appel à une entreprise ou à un entrepreneur qui dispose d’une qualification restauration de maçonnerie du patrimoine ancien ou possédant un certificat d’identité professionnel, mention patrimoine.
Le déroulement des travaux de création d’une fenêtre se déroulera comme suit :
- visite du professionnel à votre domicile pour constater la faisabilité du projet, sonder le mur, poser des questions et dénicher la présence d’éventuels câbles ou canalisations ;
- phase de conseil et choix de la technique employée ;
- établissement d’un devis ;
- acceptation du devis ;
- création de la fenêtre ;
Le professionnel est soumis à une obligation de résultat.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
L'assurance dommages-ouvrages
Depuis 1978, avec la publication de la loi Spinetta, l’assurance dommages-ouvrages est indispensable pour la réalisation de nombreux travaux en copropriété, et cela est notamment le cas pour la création d’une ouverture dans un mur. Vous serez ainsi couverts envers tous les risques concernant la résistance, la solidité et l’étanchéité de la construction. Si ce sera, a posteriori, à la garantie décennale du professionnel ayant réalisé les travaux de prendre des frais en charge en cas de problème dans les 10 ans suivants la fin du chantier, l’assurance dommages-ouvrages est là pour pallier le temps de déclenchement de l’indemnisation. Il faut en effet prouver s’il s’agit ou non de la faute du professionnel. Cette assurance vous couvre également en cas de problème après la vente de votre logement. L’indemnisation des sinistres pourraient alors vous incomber.
Comptez jusqu’à 3 000 € pour souscrire à cette assurance. Il s’agit soit d’un montant forfaitaire, soit d’un calcul qui se base sur une fourchette correspondant de 3 à 5 % du montant total des travaux.
