Les types de contrat de maintenance
Lorsqu’une copropriété est équipée d’un ou plusieurs ascenseurs pour desservir les différents étages, il est indispensable de disposer de contrat de maintenance pour en réaliser les divers entretiens.
De manière générale, un contrat de maintenance est conclu pour une durée d’un an. Le propriétaire a le droit de faire appel à la société de maintenance de son choix.
La copropriété peut opter pour deux types de contrats de maintenance qui ont chacun leurs propres spécificités :
- le contrat standard : il est également possible de le trouver sous l’appellation de contrat minimal. Il est impératif que le document comporte un certain nombre d’éléments. En effet, il doit y figurer le nombre d’interventions par an, les conditions de dépannage et désincarcération, les modalités de réparation ou de remplacement des pièces, les pénalités en cas de non-respect du contrat, soit toutes les obligations de la société de maintenance ainsi que toutes les modalités d’entretien.
Ce type de contrat peut être intéressant pour les appareils neufs qui bénéficient d’une couverture par la société qui en a réalisé la pose.
- le contrat étendu : à l’inverse de la première version, il peut être judicieux de souscrire à ce type de contrat lorsque les appareils ne sont pas neufs et ne sont plus couverts par la garantie de l’entreprise chargée de l’installation. La différence principale repose notamment sur le nombre et le type de prestations couvertes qui sont plus importants.
Le choix du type de contrat peut notamment se faire en fonction de plusieurs critères comme : l’âge de l’ascenseur, le type d’utilisation, la fréquence d’utilisation…
Un carnet d’entretien doit également accompagner tout contrat de maintenance. Ce dernier peut se matérialiser sous la forme d’un carnet papier ou dématérialisé. Il permet de recueillir toutes les interventions qui ont lieu sur l’équipement afin de pouvoir en réaliser un suivi de manière simplifiée.
Focus sur la maintenance préventive
La maintenance préventive est un des premiers types d’entretien pour ascenseur, mais ce n’est pas le seul qui permet d’assurer une sécurité optimale des usagers et d’anticiper et limiter les pannes de l’appareil.
Définition de la maintenance préventive
La maintenance préventive a pour rôle, comme son nom l’indique, de prévenir d' éventuelles pannes ou dysfonctionnements qui pourraient avoir lieu, impactant ainsi la vie des copropriétaires. Ainsi, pour éviter ce type de situation et assurer une parfaite sécurité des utilisateurs, des opérations de contrôle ont lieu de manière régulière pour vérifier le bon fonctionnement de l’appareil.
Ces contrôles sont de différentes sortes comme nous l’aborderons plus bas.
Il est important de souligner que tout propriétaire d’ascenseur est contraint, selon la loi du 2 juillet 2003 et du décret 2004-964, de procéder à un entretien et une maintenance réglementée de l’équipement. Il est également obligatoire que ces visites soient effectuées par des professionnels, c’est-à-dire des ascensoristes. De plus, le contrat d’entretien permet de consigner l’intégralité des clauses liées à ces entretiens.
Lors des visites de maintenance préventive, si le technicien constate des pièces défectueuses ou avec des marques d’usure ou encore des dysfonctionnements, il doit le remonter et commander les pièces nécessaires afin de procéder à leur remplacement dans les meilleurs délais.
Les différents types d’entretien en maintenance préventive
La maintenance préventive peut se décomposer en plusieurs types d’entretien. En effet, il est possible de distinguer trois grands niveaux d’entretien au sein de cette catégorie qui se définissent notamment en fonction de la périodicité de l’intervention.
L’entretien des 6 semaines :
Le premier d’entre eux est l’entretien des 6 semaines. Concrètement, cela signifie que toutes les 6 semaines maximum, une visite de contrôle doit avoir lieu pour vérifier plusieurs points de l’équipement, à savoir : l’entretien du sol, l’aspect global de la cabine, l’état des murs ou encore des miroirs.
D’autres vérifications plus techniques sont aussi à noter :
- le contrôle du fonctionnement de la porte de la cabine ainsi que des portes palières
- l’expertise du système de secours
- le bon fonctionnement des commandes à chaque palier
- le niveau de justesse de l’arrêt et du nivelage du palier
L’entretien semestriel :
Le second entretien à ne pas négliger est l’entretien semestriel. Ce dernier est obligatoire et doit être réalisé tous les 6 mois. Lors de cette visite, plusieurs éléments seront à contrôler.
C’est notamment le cas :
- de l’ensemble du système de freinage c’est-à-dire les réducteurs, le limiteur de vitesse, les amortisseurs
- les contrepoids
- les poulies
- les guides
- les câbles et chaînes de suspension
L’entretien annuel :
Enfin, la dernière visite de la catégorie maintenance préventive est l’entretien annuel. Cela est incontournable et, comme son nom l’indique, il doit être effectué une fois par an. Durant ce rendez-vous, plusieurs points de contrôle seront vérifiés :
- nettoyage :
○ cuvette
○ toit de cuvette
○ local machinerie
- vérification :
○ parachute
○ poulies de traction
○ dispositifs antichute
La maintenance curative : explications
A l’inverse de la maintenance préventive, la maintenance curative permet de résoudre les pannes et dysfonctionnements qui ont malheureusement déjà eu lieu et qui n’avaient pas été repérés durant les précédents entretiens. Cela nécessite alors l’intervention d’un technicien dans les meilleurs délais afin de pouvoir rendre à nouveau opérationnel l’ascenseur et ce, de manière parfaitement sécurisée.
Ainsi, dans la maintenance curative, il est possible de trouver plusieurs types d’interventions. Parmi les plus courantes, il est notamment possible de citer :
- le dépannage : une telle intervention doit avoir lieu dans les plus brefs délais, car une panne rend l'ascenseur inutilisable. De manière générale, le délai d’intervention est d’environ 4 heures.
- la désincarcération : il peut parfois arriver que l’ascenseur se bloque avec des usagers dans la cabine. La désincarcération consiste donc à venir débloquer l’équipement pour libérer les personnes coincées. Pour ce faire, il suffit d’appuyer sur le bouton d’urgence placé au sein de la cabine. Cela permet d’être mis en relation 24h/24 et 7j/7 avec la société de maintenance. Un technicien est alors dépêché sur les lieux. Le délai d’intervention dans une telle situation doit alors figurer dans le contrat de maintenance qui lie la copropriété avec la société d’entretien.
Le contrôle technique des ascenseurs
Il faut également savoir que les ascenseurs sont soumis à un contrôle technique. Ce dernier doit être réalisé tous les 5 ans par un un contrôleur technique agréé. En effet, le contrôle technique ne peut pas être effectué par la société de maintenance, à moins qu’elle ait également le grade de contrôleur technique.
Le contrôle technique est une visite qui doit permettre d’attester du bon fonctionnement de l’ascenseur, mais qui a également pour rôle de repérer d’éventuels dysfonctionnements pouvant entraîner une panne.
Une fois la visite terminée, un rapport d’inspection doit être remis par le contrôleur au propriétaire de l’immeuble. Dans ce rapport, le professionnel doit faire figurer un certain nombre d’informations. Ainsi, tout ce qu’il a pu faire sur l’appareil ou s’il a constaté des défauts ou autres doit figurer sur ledit document.
Une fois en sa possession, le propriétaire se voit dans l’obligation de remettre le rapport à la société de maintenance de l’ascenseur.
Il faut noter que le propriétaire est dans l’obligation de prévenir les habitants du jour où se déroule le contrôle technique, car l’appareil est inutilisable durant la visite. Il est alors indispensable de mettre en place un affichage directement sur la porte de l’ascenseur en question.
Le coût de la maintenance d’un ascenseur en copropriété
Disposer d’un contrat de maintenance pour l’entretien des ascenseurs de la copropriété est, certes, obligatoire, mais cela a un coût à ne pas négliger. Le tarif annuel pour ledit contrat dépend de plusieurs facteurs comme : le type de contrat, l’âge de l’équipement, le nombre d’étages à desservir, la capacité de l’ascenseur, le type de technologie…
De manière générale, le prix oscille entre 1 500 et 3 000 €. Le coût d’un contrôle technique varie quant à lui entre 500 et 800 €.
Il faut savoir que le coût de la maintenance des ascenseurs est supporté par les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes détenus dans la copropriété ainsi que de l’étage auquel ils résident. Cela entre en réalité dans les charges de copropriété.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Les sanctions en cas de négligence de maintenance des ascenseurs
Dans le cas où la copropriété n’effectue pas les divers entretiens et maintenance des ascenseurs auxquels elle est soumise, des sanctions peuvent être encourues.
En effet, le propriétaire peut essuyer une amende d’un montant de 450 €. De plus, en cas de panne de l’appareil dont la maintenance a été négligée, la responsabilité de ce dernier est engagée.
Tout copropriétaire, qu’il soit propriétaire comme locataire, est dans le droit de demander, auprès du tribunal, de faire respecter les obligations de maintenance et de mise aux normes si tel est le cas.
