Fin de mandat et non renouvellement
Le contrat avec le syndic est le plus souvent de 12 à 15 mois. Selon l’article 28 du décret du 17 mars 1967, sa durée ne peut être supérieure à 36 mois. A la date d’échéance figurant sur le contrat, il est possible de ne pas le renouveler pour changer de prestataire.
Dans tous les cas, renouvellement ou non renouvellement, la décision doit être prise par les copropriétaires lors de l’Assemblée Générale.
Le changement de syndic doit être anticipé, avec l’envoi d’un ou plusieurs plusieurs projets de contrats de syndic accompagnant la convocation à l’assemblée générale et la mise à l’ordre du jour de l’élection d’un nouveau syndic.
Révocation : motifs légitime et sérieux
La fin du contrat du syndic peut faire suite à sa révocation. La révocation doit avoir un motif grave et légitime, par exemple la non exécution des décisions votées en assemblée générale, une faute de gestion portant atteinte aux intérêts de la copropriété etc.
La révocation doit être votée en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25, ou dans une seconde assemblée générale à la majorité simple de l’article 24, c’est à dire la majorité des copropriétaires présents ou représentés.
Révocation abusive : En cas de révocation abusive, le syndic est en droit de demander des dommages et intérêts qui pourront s’élever au montant des honoraires qu’il aurait dû percevoir si le contrat n’avait pas été rompu.
Mise en concurrence
Réalisée par le conseil syndical, la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic est obligatoire dans le cadre du changement de syndic. Même si un seul projet de contrat est présenté en AG, une mise en concurrence d’au moins deux ou trois contrats doit avoir été réalisée par le conseil syndical au préalable.
Même sans volonté de changement, la mise en concurrence a par ailleurs été rendue obligatoire par la loi Macron tous les trois ans, sauf si les copropriétaires ont décidé d’y déroger lors de la précédente Assemblée Générale par un vote à la majorité absolue de l’article 25.
Les projets sont présentés aux copropriétaires avant qu’ils procèdent au vote.
Critères de choix
Le syndic professionnel peut être une personne physique exerçant en nom propre ou une société. Il doit pouvoir justifier d’une garantie financière, être assuré en responsabilité civile professionnelle, posséder une carte professionnelle de gestion immobilièredélivrée par la préfecture et détenir un compte bancaire au nom de la copropriété sauf si les copropriétaires ont voté contre.
Les critères de choix d’un syndic sont :
- Sa réputation, qui éclaire sur son sérieux et sa disponibilité. Contacter d’autres copropriétés recourant à ses services permet d’évaluer leur satisfaction.
- L’étendue de ses prestations, qui permet de comparer l’adéquation entre les attentes des copropriétaires et les services proposés.
- Ses honoraires, qui permettent de situer son positionnement par rapport aux autres syndics du marché.
Pour une mise en concurrence optimale, il faut demander les mêmes prestations à tous les syndics consultés. La mise en place du nouveau contrat de syndic facilite cette démarche.
Un contrat type pour tous
La loi Alur a mis en place un modèle type de contrat de syndic. Cette mesure est entrée en vigueur le 1er juillet 2015 et s’applique à tout contrat de syndic nouveau ou renouvelé.
Ce contrat type a pour but de faciliter la mise en concurrence par une présentation et un contenu harmonisé.
Ce contrat a aussi pour but d’éviter les dérives financières des contrats de syndics : en effet, la plupart des prestations courantes sont incluses dans le forfait de base. Seules quelques prestations complémentaires peuvent désormais être facturées en dehors du contrat.
Quels honoraires ?
Le montant des honoraires est fonction du nombre de lots dans la copropriété.
La rémunération de la gestion courante est composée d’un forfait dont le montant moyen est de 1000€ HT/an, auquel s’ajoute une part variable sur chaque lot d’environ 100€HT.
Les honoraires complémentaires varient entre 50 et 300€HT de l’heure selon le type de prestation et l’horaire (pendant ou hors horaires de bureau, tarifs de nuit après 22h).
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Organisation de l’AG
Ordre du jour : deux questions doivent être portées à l’ordre du jour : le renouvellement du mandat du syndic en place et l’élection d’un nouveau syndic.
Pour être sûr que l’ancien syndic mette bien ces deux questions à l’ordre du jour, il est conseillé d’envoyer la demande en courrier recommandé avec avis de réception. La demande peut être faite par le conseil syndical ou par un copropriétaire.
Vote en AG : Les deux questions font l’objet d’un vote. Celui-ci doit être réalisé à la majorité absolue de l’article 25, ou à défaut de majorité lors d’une seconde assemblée générale à la majorité simple de l’article 24, c’est à dire la majorité des copropriétaires présents ou représentés.
Passation de pouvoir
Les deux votes en Assemblée Générale entérine le changement de syndic.
Une passation de pouvoir doit alors s’effectuer entre les deux syndics, l’ancien syndic devant transmettre au nouveau l’ensemble des documents comptables et administratifs nécessaires au fonctionnement et à la gestion de la copropriété.
Cette passation de pouvoir est encadrée par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 :
- sous 1 mois : transmission des fonds disponibles et de la situation de trésorerie, accompagnés de l’ensemble des documents et des archives,
- sous 3 mois : état des comptes, apurement et versement des fonds disponibles.
