Les raisons de changement de syndic de copropriété
De nombreuses raisons peuvent pousser une copropriété à procéder au changement de son syndic. Pour rappel, le syndic de copropriété a plusieurs fonctions. Parmi les principales, il est notamment possible de citer la gestion administrative et financière mais aussi la gestion de l’entretien de la copropriété ou encore la représentation des copropriétaires en cas d’actions en justice.
Les différents motifs de changement de syndic peuvent être les suivants :
- insatisfaction de la gestion de la copropriété
- manque de réactivité en cas de demandes particulières, notamment sur l’entretien des communs
- le coût des honoraires
A quel moment changer de syndic de copropriété ?
Le changement de syndic de copropriété peut s’opérer à différents moments. En effet, plusieurs cas de figure existent. Il faut noter que, de manière générale, la durée d’un mandat de syndic de copropriété est comprise entre 1 et 3 ans. L’article 28 du décret du 17 mars 1967 spécifie que la durée d’un mandat de syndic de copropriété ne peut pas aller au-delà de 36 mois.
La copropriété peut alors changer son syndic :
- à la fin de son mandat : à la fin de la mandature du syndic, la copropriété doit alors décider si elle renouvelle ou non le mandat de ce dernier. Ainsi, si les prestations fournies ne satisfont pas l’assemblée générale, elle peut alors choisir d’élire un nouveau syndic.
- durant le mandat en cours : la loi prévoit aussi de pouvoir révoquer le syndic de copropriété avant la date d’échéance du mandat. Il est vrai qu’au cours d’un mandat, un syndic peut être remercié.
La tacite reconduction d’un mandat lorsque l’échéance arrive à son terme n’est pas possible. Il est obligatoire d’en passer par une élection même si c’est pour renouveler le syndic actuellement en place.
Il est aussi important de souligner qu’un syndic est en droit de ne pas vouloir renouveler ses prestations avec une copropriété. Pour ce faire, il doit spécifier cette intention au moins 3 mois avant la date de la réunion d’assemblée générale.
Il faut savoir que le changement de syndic de copropriété est une démarche chronophage. En effet, il faut généralement entre 6 mois et plus d’un an pour réaliser cette opération. Ceci s’explique par le fait qu’il faille inscrire le projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale qui a lieu une fois par an mais il faut aussi trouver plusieurs organismes, étudier les propositions de prestations et ensuite réaliser un vote avant de pouvoir disposer d’un nouveau prestataire.
Les délais et frais pour changer de syndic
Pour ce qui est du délai, il faut savoir qu’une fois le vote effectué, le mandat de l’ancien syndic prend alors fin. Pour ce qui est de la transmission des documents mais également des fonds, le syndic révoqué dispose d’un mois à compter de la réunion d’assemblée générale pour les fournir au nouveau prestataire.
Dans les 15 jours qui suivent la réunion, il faudra faire parvenir au nouveau syndic les coordonnées de la banque, des renseignements à propos de la situation financière de la copropriété ainsi que des détails des comptes bancaires.
De manière générale, le syndic nouvellement élu est parfaitement efficient dans les deux mois suivant son élection.
En termes de frais, il faut préciser que le fait de changer de syndic de copropriété n’entraîne aucun frais. En effet, si le syndic est professionnel, aucun coût supplémentaire ne peut être demandé en échange de documents pour la passation de services.
Pour quel type de syndic opter ?
Il faut savoir que depuis 1965, la loi oblige les copropriétés à se doter d’un syndic. Toutefois, la nature de ce dernier peut varier selon le choix de chaque entité.
Ainsi, il est possible d’opter pour :
- un syndic bénévole : peu coûteux, ce type de syndic fait généralement appel à des copropriétaires souhaitant s’occuper de la gestion de leur immeuble et ce, de manière bénévole. La proximité et l’écoute des copropriétaires est un point fort mais ce type de syndic peut avoir quelques difficultés sur certaines notions juridiques, financières ou encore comptables.
- un syndic professionnel : comme son nom l’indique, ce type de syndic est spécialisé dans la gestion de copropriété. À ce titre, il dispose des qualifications requises pour une gestion optimale, notamment en termes de comptabilité ou encore dans le domaine juridique. Il faut toutefois souligner que les honoraires pour un tel syndic sont plus coûteux pour la copropriété.
- un syndic coopératif : la gestion de la copropriété est similaire à celle ayant lieu avec un syndic bénévole. La gestion est dite collégiale mais un copropriétaire est tout de même élu président du conseil syndical.
Que ce soit le syndic bénévole comme coopératif, les coûts sont fortement réduits par rapport à un syndic professionnel.
La mise en concurrence des syndics de copropriété : ce qu’il faut savoir
Si le syndic actuel de la copropriété n’est pas reconduit ou est changé en cours de mandat, il faut savoir qu’une des premières étapes du projet consistera à effectuer une mise en concurrence de plusieurs syndics. Le but étant de pouvoir comparer les différentes prestations proposées ainsi que les tarifs associés. Ceci est effectué par le conseil syndical et doit être réalisé avant la tenue de l’assemblée générale.
Il faut toutefois préciser que la mise en concurrence n’est pas impérative et ce, dans 2 cas de figure spécifiques, à savoir :
- lorsque la copropriété en question ne dispose pas de conseil syndical
- si la majorité absolue de l’article 25 est atteinte lors du vote en assemblée générale de l’année N-1 concernant la mise en concurrence de contrats de syndic
Dans le cas où la copropriété souhaite changer de syndic pour un syndic professionnel, il est important de prendre quelques critères en considération.
Dans un premier temps, il est important de s’intéresser à la taille de la copropriété et au nombre de copropriétés que le syndic professionnel gère. Plus il aura d'immeubles à s’occuper et moins il aura de temps à consacrer à votre copropriété. Il est préconisé de choisir un syndic qui ne gère pas plus de 25 immeubles, soit environ 1000 lots.
Le type de copropriété a également son importance. Il est vrai qu’il est préférable de choisir un syndic qui maîtrise le type de copropriété que vous souhaitez lui confier.
La qualité des services apportés ne doit pas être négligée. Il est important de vérifier les avis des syndics sélectionnés.
Enfin, les honoraires sont également un point important. Ils se découpent en 2 parties, à savoir le forfait de base qui comprend la gestion et les prestations courantes ainsi que les tâches plus spécifiques qui ne sont pas incluses dans le forfait initial.
Changement de syndic de copropriété : quel vote faut-il ?
Pour procéder au changement de syndic au sein d’une copropriété, il est indispensable d’en passer par un vote en assemblée générale et ce, que le changement intervienne en cours de mandat ou bien à la fin de ce dernier.
Pour élire un nouveau syndic, la majorité absolue doit être atteinte.
Deux cas de figure peuvent alors être observés :
- la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, absents ou représentés, est atteinte (article 25) : dans ce cas, le syndic qui a obtenu la majorité des votes est élu.
- la majorité n’est pas atteinte mais un syndic a obtenu au moins ⅓ des votes : il est possible de procéder à un second vote qui tiendra alors compte uniquement des voix des copropriétaires présents ou bien représentés, soit la majorité simple de l’article 24.
Pour simplifier le vote, il est préférable de ne pas mettre en concurrence trop de syndics différents.
Changement de syndic en cours de mandat
Comme expliqué précédemment, il est tout à fait possible d’effectuer un changement de syndic durant sa mandature. Pour ce faire, il faut savoir que la révocation de cet organisme ne peut avoir lieu uniquement lors d’une assemblée générale.
Ainsi, cela peut être mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle ou bien il est aussi possible de demander la tenue d’une réunion d’assemblée générale extraordinaire. Il faudra aussi faire parvenir une lettre de révocation au syndic.
Néanmoins, pour pouvoir remercier le syndic actuel de votre copropriété, il est impératif d’avoir des preuves d’une “inexécution suffisamment grave” de la part de ce dernier.
Les motifs suivants sont légitimement reconnus pour pouvoir révoquer un syndic de copropriété :
- une faute grave comme une fraude ou un détournement de fonds
- ne pas mettre en place les décisions prises en Assemblée Générale
- ne pas faire en sorte de recouvrer les impayés de charges
- ne pas tenir les Assemblée Générale annuelles
- ne pas veiller au respect du règlement de la copropriété
- une faute de gestion : absence d’entretien, non-réalisation des travaux urgents…
Notez qu’en cas de révocation jugée abusive, il est possible que le syndic obtienne des dommages et intérêts de la part de la copropriété.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Le syndic bénévole : une solution intéressante ?
Comme il a été vu plus haut dans cet article, il existe plusieurs types de syndics. Ainsi, il est possible de révoquer un syndic professionnel au profit d’un syndic bénévole. Dans ce cas, ce sont les copropriétaires qui s’occupent de la gestion administrative, comptable et financière de la structure.
L’avantage premier de ce modèle de syndic est l’absence de rémunération. C’est donc une solution particulièrement intéressante notamment pour les petites copropriétés. De plus, la rapidité d'exécution est plus rapide car les copropriétaires sont au coeur même de l’immeuble et il n’existe pas d’intermédiaire comme c’est le cas avec un syndic professionnel.
En revanche, il est indispensable que le syndic bénévole dispose de suffisamment de temps pour assurer ses missions. De plus, il faut détenir des compétences spécifiques en matière comptable notamment. Si la copropriété est de taille importante, la charge de travail peut l’être également.
Soulignez que pour être syndic bénévole, il est obligatoire d’être copropriétaire au sein de la structure et de disposer au minimum d’un voire plusieurs lots au sein de l’immeuble.
