Qu’entend-on par fenêtre de toit ?
La fenêtre de toit est une ouverture directement percée sur le toit et mesurant au moins 0,8 m2. Elle ne consiste pas en une simple baie vitrée fixe mais dispose d’un châssis qui permet de l’ouvrir. C’est pourquoi la fenêtre de toit est aussi désignée sous le terme de châssis de toit.
Si la fenêtre est verticale et placée en saillie sur la pente de toit, on parle alors de lucarne. Les tabatières désignent, elles, des châssis de fenêtre de toit ouvrant par projection. Le terme le plus usité reste celui de « Velux », du nom d’une célèbre marque de fenêtre de toit dont les fenêtres sont à châssis à rotation, appelées aussi parfois vasistas.
La fenêtre de toit est-elle une partie commune ou privative ?
Les fenêtres d’un immeuble sont en général considérées comme des parties privatives, c’est à dire comme « celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire ».
Toutefois le cadre fixe des fenêtres peut être considéré comme faisant partie de la façade de l'immeuble et donc des parties communes.
La fenêtre de toit présente la particularité d’être indissociable de l'ensemble de la toiture, élément appartenant au bâti de l’immeuble. Souvent existante dès la construction du bâtiment, elle appartient alors aux parties communes.
Chaque copropriété étant un cas particulier, il faut chercher la réponse dans le règlement de copropriété. C’est en effet ce dernier qui détermine les éléments appartenant aux parties communes et ceux considérés comme parties privatives.
S’il n’existe pas de règlement de copropriété ou si celui-ci ne mentionne pas à quelles parties, communes ou privatives, appartiennent les fenêtres de toit, ces dernières sont considérées comme des parties communes car elles appartiennent au gros œuvre du bâtiment. C’est ce dont dispose l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
(…) Le gros œuvre des bâtiments……. »
Quelles conséquences ?
La qualification de la fenêtre de toit en tant que partie commune ou partie privative, a des répercussions sur la prise en charge des dépenses qu’elle occasionne, pour son entretien ou son remplacement.
L’entretien de la fenêtre de toit
En tant que partie commune, la fenêtre de toit est entretenue et nettoyée en même temps que le toit. Les dépenses engagées à cette occasion font partie des charges générales de la copropriété et sont réparties entre les copropriétaires au prorata des tantièmes détenus.
En tant que partie privative, c’est au copropriétaire concerné de prendre en charge les frais d’entretien de la fenêtre de toit.
Remplacement de la fenêtre de toit
Il peut être réalisé :
- à l’initiative de l’assemblée générale des copropriétaires
Si la fenêtre de toit est considérée comme une partie commune, son remplacement peut être décidé par l’assemblée générale des copropriétaires dans le cadre de la conservation du bâtiment. La dépense correspondante entre alors dans les charges générales.
En cas de modification de l’aspect extérieur du bâtiment, une autorisation doit être demandée auprès des services de l’urbanisme de la mairie, sous la forme d’une déclaration préalable de travaux.
- à l’initiative du copropriétaire
Si la fenêtre de toit est considérée comme une partie commune, son remplacement à l’initiative du copropriétaire nécessite une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, par une décision votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : " Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant... b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; "
Le remplacement de la fenêtre doit tenir compte du règlement de copropriété et ne pas affecter l’aspect extérieur du bâtiment.
Si la fenêtre de toit est considérée comme privative, une autorisation peut également être nécessaire pour son remplacement si celui-ci modifie l’aspect extérieur de la copropriété. L’autorisation est double : auprès de la copropriété mais aussi auprès de la mairie par le dépôt d’une déclaration de travaux. Si le remplacement est fait totalement à l’identique, alors aucune autorisation n’est nécessaire dans ce cas.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Création d’une fenêtre de toit
La création d’une fenêtre de toit dans un immeuble en copropriété nécessite :
- L’accord de l’assemblée générale des copropriétaires car il y a modification de l’aspect extérieur de l’immeuble ;
- Le dépôt d’une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie.
La création de la fenêtre de toit peut être proposée à l’initiative d’un copropriétaire, sur la partie commune, c’est à dire le toit, pour une jouissance privative de l’ouverture pratiquée.
Attention aux problèmes de responsabilité dans ce cas, notamment si les travaux ne sont pas réalisés correctement et que l’ouverture entraine des dommages sur la toiture et tout le bâti : infiltration, fuites, fissures etc.
Par ailleurs l’ouverture pratiquée doit respecter les dispositions légales en matière de distance de vision sur les propriétés voisines.
