La fenêtre de toit, partie privée ou commune ?
En copropriété, chaque partie du bâtiment est répartie en deux catégories :
- Les parties communes : Elles sont affectées à l'usage de tous les copropriétaires et leur entretien incombe au syndicat.
○ Exemple : la toiture, les façades, les couloirs...
- Les parties privatives : Elles sont réservées à l'usage exclusif d'un ou plusieurs copropriétaires et leur entretien leur incombe.
○ Exemple : les appartements, les balcons, les caves...
Les fenêtres de toit, par leur situation hybride entre l'intérieur privatif et l'extérieur commun, brouillent parfois les frontières.
La jurisprudence tend à considérer les fenêtres de toit comme des parties privatives, à l'instar des autres fenêtres. Cela signifie que leur entretien et leur remplacement incombent en principe au(x) copropriétaire(s) concerné(s).
Cependant, le règlement de copropriété peut prévoir une disposition contraire et classer les fenêtres de toit comme parties communes. De même, certains éléments de la fenêtre, comme l'huisserie et l'étanchéité, peuvent être considérés comme parties communes, même si le reste de la fenêtre est privatif.
Déterminer le statut dans votre cas
En cas de doute sur l’affectation de votre fenêtre de toit, il est indispensable de vous renseigner auprès du règlement de copropriété. Il s'agit du premier document à examiner pour connaître le statut des fenêtres de toit dans votre copropriété.
Si le règlement ne mentionne rien, les fenêtres de toit sont présumées privatives. En cas de doute persistant, il est conseillé de se rapprocher du syndicat de copropriétaires ou de consulter un juriste spécialisé.
Exemples concrets :
- Un Velux desservant un appartement est généralement considéré comme privatif, y compris son cadre et son vitrage.
- Une fenêtre de toit donnant sur un dégagement commun, comme une cour intérieure, peut être classée comme commune, y compris son dormant et son étanchéité.
La répartition des frais inhérents aux fenêtres de toit en copropriété
Déterminer précisément le statut de la fenêtre de toit est indispensable pour savoir qui doit prendre en charge les frais d'entretien et de remplacement, et pour accomplir les démarches administratives requises en cas de travaux.
Pour les fenêtres de toit, il est fondamental de distinguer deux types d'interventions :
- Les travaux d'entretien. Ils visent à maintenir la fenêtre en bon état de fonctionnement et à prévenir les dégradations. Exemple : nettoyage, graissage, petites réparations.
- Les travaux de remplacement. Ils concernent le changement complet de la fenêtre suite à une vétusté importante ou à des dommages irréparables.
Fenêtre privative : le copropriétaire assume les frais
En principe, pour une fenêtre de toit privative, c'est le copropriétaire occupant qui assume la totalité des frais, qu'il s'agisse d'entretien ou de remplacement.
Fenêtre commune : répartition des frais selon la nature des travaux
A contrario, si la fenêtre de toit est considérée comme une partie commune, son usage est censé profiter à l’ensemble des copropriétaires. De ce fait, un partage des charges est appliqué entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes, du moins, pour les travaux d’entretien.
La répartition peut être plus complexe dans le cadre de travaux de remplacement et dépend des dispositions du règlement de copropriété. Deux options principales existent :
- Répartition selon les tantièmes : il s’agit de la solution la plus simple et la plus équitable.
- Répartition selon l'utilité : le coût est réparti entre les copropriétaires qui bénéficient de la fenêtre de toit, généralement ceux des étages supérieurs.
Installer une fenêtre de toit : comment la choisir ?
Le choix de la fenêtre de toit doit s'effectuer en fonction de plusieurs critères :
- Le type de fenêtre : Le choix du type de fenêtre dépend de la configuration de la toiture et des besoins d'aménagement des combles. Il existe différents types de fenêtres de toit, notamment les fenêtres à ouverture classique, les fenêtres à ouverture par projection et les fenêtres cintrées.
- Les dimensions de la fenêtre de toit doivent être adaptées à la surface des combles et à l'apport de lumière souhaité. Il est important de respecter les règles d'urbanisme en vigueur en matière de surface maximale de fenêtre.
- Matériaux : Les fenêtres de toit sont généralement fabriquées en bois, en PVC ou en aluminium. Le choix du matériau dépend du budget, des performances recherchées et de l'esthétique souhaitée.
- Les fenêtres de toit doivent répondre à des exigences en matière de performance énergétique et d'isolation thermique et phonique. Il est important de choisir une fenêtre dotée d'un label de performance énergétique (A, B, C, etc.) et d'un coefficient d'isolation thermique (Uw) adapté au climat local.
- Enfin, les fenêtres de toit doivent être conformes aux normes de sécurité en vigueur, notamment en matière de résistance au vent, à la neige et aux charges.
Dans tous les cas, il est essentiel de faire appel à un professionnel qualifié qui saura vous guider mais aussi installer la fenêtre de toit dans les règles de l’art. Vous profiterez aussi de sa garantie en cas de malfaçon, c'est-à-dire de problèmes d’étanchéité ou de solidité.
Le coût d’une fenêtre de toit
Le prix d'une fenêtre de toit varie en fonction des différents facteurs de choix de cette dernière. Par exemple, une ouverture à projection est plus coûteuse qu’une version à rotation. De même, un modèle en aluminium ou en bois avec une isolation performante sera bien plus cher qu’une version en PVC. Les dimensions de la fenêtre auront le poids le plus important dans la balance tarifaire. Plus la fenêtre est grande et plus son prix d’achat sera élevé de même que son installation, nécessitant plus de travaux.
Voici un tableau de prix indicatifs pour la pose d’une fenêtre de toit :
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Poste de dépense |
Prix |
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Fenêtre de toit standard |
200 à 600 €, hors pose |
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Fenêtre de toit haut de gamme |
600 à 1 200 €, hors pose |
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Pose |
200 à 400 € par fenêtre de toit |
Le coût de la main d'œuvre est un critère variable selon la complexité du chantier ou encore l’accessibilité des combles à équiper.
Les avantages et inconvénients de la fenêtre de toit
Les fenêtres de toit présentent des avantages et des inconvénients qui sont importants de connaître :
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Avantages |
Inconvénients |
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Apport de lumière naturelle Amélioration du confort thermique Aération naturelle Valorisation du bien immobilier Gain d’espace en cas de petits espaces permettant d’aménager sur tous les pans de murs |
Coût d'installation plus élevé qu’une fenêtre standard Difficulté d'accès pour l’entretien Risque de fuites Contraintes architecturales, notamment en raison de la charpente existante |
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Assemblée générale pour une fenêtre de toit ?
En principe, l'installation d'une fenêtre de toit, même si elle est privative, nécessite une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.
Des exceptions sont possibles en cas par exemple d’un remplacement de fenêtre à l’identique ou encore dans le cas de travaux urgents à cause d’infiltrations importantes pouvant nuire à l’intégrité structurelle du bâtiment.
Chaque cas étant unique, il est toujours conseillé de poser la question à son syndic, d’autant plus s’il s’agit de travaux sur une fenêtre de toit considérée partie privative.
Si un vote en assemblée générale est nécessaire, le copropriétaire doit faire la demande par écrit au syndicat de copropriétaires. Le syndic inscrit la demande à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La décision d'autoriser l'installation d'une fenêtre de toit doit alors être prise à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Le copropriétaire doit fournir à l'assemblée générale les documents suivants :
- Plan de la fenêtre de toit : Indiquant son emplacement, ses dimensions et son type d'ouverture.
- Notice descriptive de la fenêtre : Précisant ses caractéristiques techniques (isolation, vitrage, etc.).
- Devis de l'installateur : Pour information sur le coût des travaux.
Respect des règles d'urbanisme
En plus de l’accord de l’assemblée générale, l'installation d'une fenêtre de toit doit également respecter les règles d'urbanisme locales. Il est important de se renseigner auprès de la mairie avant de déposer la demande d'autorisation en assemblée générale.
Le service urbanisme de la mairie peut refuser la création d’une fenêtre de toit, notamment en cas de bâtiment classé ou à proximité d’un site historique.
