Les copropriétés doivent, au cours de leur vie, faire face à des besoins de financement de travaux pour leurs parties communes, que ce soit dans le cadre de rénovations programmées ou de réparations urgentes ou imprévues. Parmi les différentes possibilités qui se présentent alors se trouve celle qui consiste à financer des travaux en copropriété avec un prêt bancaire. Ce guide vous apporte toutes les données nécessaires pour mieux comprendre ce sujet.
Le prêt bancaire au nom du syndicat de copropriétaires
Afin de faciliter la mise en oeuvre de certains travaux dans une copropriété, le syndicat de copropriétaires peut décider de souscrire à un emprunt bancaire collectif.
Qui est concerné par ce type d’emprunt ?
Ce prêt sera pris soit pour la totalité des copropriétaires du bâtiment, soit pour ceux qui y adhèrent uniquement. Dans l’absolu, l’ensemble des copropriétaires est visé et éligible.
En effet, dans la pratique, chacun décide librement d’adhérer ou non au prêt collectif. Les personnes intéressées devront d’ailleurs se faire connaître dans les deux mois suivant le vote effectué en Assemblée Générale. C’est ensuite le syndicat qui souscrit le contrat d’emprunt, pour le compte des copropriétaires signataires. Les autres copropriétaires pourront s’orienter vers des prêts personnels à la consommation, ou immobilier pour des investissements au-delà de 75.000 €.
Quand souscrire le prêt collectif ?
Différents besoins de travaux peuvent nécessiter de recourir au prêt collectif dans une copropriété. En règle générale, il est question de travaux d'embellissement ou de rénovation des parties communes, mais cela peut également porter sur l’achat d’un terrain adjacent en vue d’un agrandissement ou encore une mise en place de compteurs individuels au sein des différents logements.
Pour le copropriétaire, souscrire à ce prêt collectif peut s’avérer judicieux lorsque l’accès à un prêt personnel se révèle plus complexe. C’est notamment le cas des personnes en retraite ayant dépassé un certain âge ou, a contrario, des jeunes actifs et des accédants à la propriété ne disposant pas des garanties attendues par une banque. Dans le cas contraire, il est à noter que ce type de prêt affiche la plupart du temps un taux supérieur d’un point par rapport à un prêt individuel.
Les prérequis pour souscrire au prêt collectif
Afin de pouvoir accéder à ce type de prêt, un copropriétaire doit respecter un certain nombre de critères. Ainsi, il doit :
- être à jour de ses charges de copropriété sur les 12 derniers mois ;
- ne pas être interdit bancaire ;
- ne pas être en situation de surendettement.
La procédure à respecter
Bien entendu, un syndicat de copropriété devra respecter une procédure établie avant de pouvoir contracter un emprunt bancaire collectif.
L’ordre du jour en Assemblée Générale
L’ensemble des conditions en lien avec le projet d’emprunt, que ce soient les conditions générales ou particulières du contrat de prêt, devront impérativement être annexées à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale. Durant cette séance, les copropriétaires seront amenés à voter la validation du projet.
Les règles de vote appliquées
Afin de valider ce type de projet, si l’ensemble des copropriétaires souscrivent au prêt collectif, ce dernier doit obtenir un vote unanime.
Toutefois, il existe 2 exceptions à cette règle :
- prêt demandé en vue de préfinancer des subventions publiques ;
- prêt demandé au profit des seuls copropriétaires décidant de participer aux frais.
Dans ces 2 cas particuliers, le vote peut alors être fait à la majorité applicable pour le vote des travaux visés.
Exemple concret de vote :
- changement de chaudière :
○ le vote des travaux est réalisé à la majorité simple de l’article 24, à savoir que “Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.” ;
○ dans la foulée, la souscription du prêt collectif associé est votée à la même majorité.
La notification de la participation
Comme énoncé précédemment, les copropriétaires disposent d’un délai de deux mois pour faire connaître leur souhait de souscrire à l’emprunt collectif. Ce délai court à partir de la date du vote, soit la date à laquelle s’est tenue l’Assemblée Générale. Ou à partir de la date de transmission du procès-verbal de l’Assemblée Générale pour les copropriétaires défaillants ou opposants.
Pour ce faire, le syndic transmet un formulaire aux copropriétaires concernés qui leur permet d’indiquer le montant de l’emprunt et la durée de remboursement souhaitée. Le montant est déterminé selon les tantièmes possédés par le copropriétaire. Seront joints à ce document autorisation de prélèvement si le compte du débiteur doit être directement prélevé à échéance ainsi qu’un relevé d’identité bancaire. Cette opération réalisée en direct avec l’établissement bancaire du copropriétaire permet de conserver une certaine discrétion. Cette option sera possible sur base d’un vote à la majorité de l’article 25. Dans ce cas, le syndic, sur base des spécifications de l’article 26-6 de la loi de 1965, est autorisé à déléguer à un établissement de prêt la faculté de prélever les sommes dues. Cet établissement pourra également, en cas de défaillance, mettre les voies de recouvrement en œuvre.
Mais il est également possible de passer par le syndic qui centralise alors les fonds sous la forme d’appel de charges auprès des copropriétaires concernés. La loi de 1965 précise à ce titre, dans son article 26-7, que “Les sommes correspondant au remboursement de l’emprunt ainsi qu’au paiement des accessoires sont assimilées au paiement des charges et travaux”. Dans ce cas de figure, les mensualités sont prélevées sur le compte bancaire du syndic.
La notification de participation peut être transmise par tous moyens au syndic.
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Etapes |
Procédure à suivre |
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ordre du jour |
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votes |
○ tous les copropriétaires souscrivent au prêt collectif : vote à l’unanimité ○ seuls certains copropriétaires souscrivent au prêt collectif ou prêt dédié au préfinancement des subventions publiques : vote à la majorité applicable pour le vote des travaux visés |
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notification de participation |
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La souscription et le remboursement du prêt bancaire
La souscription du prêt collectif
Lors de la souscription, le contrat de prêt collectif devra obligatoirement être conforme aux éléments transmis avec l’ordre du jour de l’Assemblée Générale. A défaut, la souscription pourra être jugée caduque. C’est le syndic qui, à l’issue du délai de 2 mois imparti pour la notification de participation, signe ce contrat, au nom du syndicat de copropriétaires. Ce syndicat doit, en outre, être couvert par une caution solidaire. C’est alors un autre organisme bancaire qui devra être en mesure de couvrir les éventuels impayés de remboursement du prêt souscrit par les copropriétaires.
Le remboursement du prêt collectif
En termes de remboursement, chaque copropriétaire engagé par le contrat de prêt collectif est tenu d’honorer ses mensualités qui comprennent, comme tout emprunt : le montant mensuel remboursé, les intérêts associés ainsi que les honoraires. L’ensemble est calculé au prorata des tantièmes détenus par le copropriétaire.
Le copropriétaire défaillant, qui n’honore pas les remboursements attendus, se voit adresser une mise en demeure de la part du syndic. Sans réaction dans un délai de 30 jours, le syndic est alors en droit d’appeler la caution afin de rembourser les impayés. Effectivement, selon l’article 26-7 de la loi de 1965, la caution a pour rôle de garantir les sommes engagées par le syndicat “en totalité, sans franchise et sans délai de carence” lors de la défaillance d’un copropriétaire pour “les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu’au paiement des accessoires”. Lors, la caution sera également en charge du recouvrement des sommes engagées au titre de la défaillance. Si besoin, la caution pourra, en cas de vente du lot visé et en dernier recours, se rembourser sur le prix de vente.
Il est à noter que, en cas de vente du lot, l’intégralité du solde restant dû au titre du prêt collectif devra être couvert par le copropriétaire. La plupart du temps, ce dernier décidera de solder immédiatement mais il peut également opter pour la poursuite du paiement de ses mensualités. Dans ce cas, le syndic devra notifier, dans la première partie de l’état daté, au rang des sommes dues le copropriétaire sortant, l’existence de la dette.
S’il donne son accord, le nouveau copropriétaire peut prendre le solde du capital dû à sa charge. Dans ce cas, le prêteur et la caution doivent valider la démarche, et il en sera fait mention sur l’acte authentique. C’est d’ailleurs le notaire qui a ensuite la responsabilité d’aviser le syndic de l’accord passé entre les parties.
La législation en vigueur
Le texte de référence concernant la majorité attendue pour le vote d’un prêt collectif est l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce texte a été modifié par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 212.
Le 22 mars 2012, la loi Warsmann, complétée par un décret le 11 mars 2013, sont venus apporter de nouvelles précisions sur le prêt collectif :
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Eléments |
Précisions apportées |
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destination du prêt bancaire |
Prêt “traditionnel” :
Éco-prêt à taux zéro copropriété :
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prêt copropriété |
Prêt souscrit au nom du syndicat des copropriétaires :
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souscription d’un prêt copropriété à la banque |
Suite au vote, à l’unanimité ou à la majorité, les copropriétaires ont 2 mois pour informer le syndic de leur adhésion à l’emprunt et du montant souscrit. |
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conditions de l’emprunt |
Sera respecté l’ensemble des conditions fixées en Assemblée Générale, dont notamment :
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Plus récemment, la loi de transition énergétique est venue encadrer de manière plus précise la partie portant sur la présentation de l’offre de prêt. Cette dernière s’adosse ainsi aux dispositions mises en place dans le cadre du Code de la consommation, impliquant alors l’obligation de préciser les éléments suivants :
- l’identité du prêteur ;
- la nature et l’objet du prêt ;
- la durée de l’opération ;
- le coût total ;
- le taux effectif global annuel du crédit, soit le TEG : pour cela “les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt” (art. L. 313-1 du Code de la consommation) sont ajoutés aux intérêts.
En outre, afin d’éviter toute mauvaise surprise, le taux est figé au moment du vote.
La gestion du financement
Parmi les coûts en lien avec un emprunt collectif, il est également important de tenir compte des frais de la gestion assurée par le syndic. En effet, si de multiples missions incombent traditionnellement au syndic, ce n’est pas le cas de la constitution et du suivi de dossier d’emprunt.
Ainsi, des frais de l’ordre de 500 € en moyenne peuvent être ajoutés en guise de prestation complémentaire. Répercutée à l’ensemble des copropriétaires contractant de l’emprunt, elle est enregistrée au titre de l’article 7.2.7, dans les frais imputés au syndicat.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Les aides envisageables
A l’instar de travaux réalisés dans un logement individuel, selon les travaux à mettre en oeuvre, il est possible pour une copropriété d’accéder à un certain nombre d’aides.
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Aides |
Présentations sommaires |
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L’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) |
Prérequis : Entré en vigueur le 1er janvier 2014, il s’agit d’un prêt assorti d’un taux à 0 % ouvert aux bâtiments construits avant 1990. Ces bâtiments doivent en outre présenter un taux d’occupation, au titre de la résidence principale, d’au moins 75 % des tantièmes.
Travaux visés : L’Eco-PTZ copropriétés vise le financement de travaux en lien avec les économies d’énergie, soient des travaux de rénovation énergétique. Ces travaux devront alors être mis en oeuvre sous l’impulsion du syndicat de copropriétaires et concerneront des interventions sur les parties communes et les équipements communs tels que :
Montant accordés : Le montant maximum de ce type d’emprunt est de 30.000 € par copropriétaire. Ce montant est fonction du bouquet de travaux voté en Assemblée Générale. Chaque copropriétaire peut également souscrire individuellement à un Eco-PTZ en complément de l’emprunt souscrit au titre de la copropriété. Il sera accordé pour la mise en oeuvre d’un bouquet de deux travaux, au moins, ou dans le cadre de la recherche d’un “niveau de performance énergétique globale”. |
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Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) |
Instauré en date du 1er septembre 2014, le CITE a été pensé de manière à permettre une réduction fiscale sans devoir recourir à un bouquet de travaux. En effet, chacune des dépenses inscrites dans la liste des travaux éligibles à cet avantage ouvre droit à une réduction d’impôt au taux de 30 %. Cette liste de travaux est d’ailleurs fixée par l’article 200 quater du Code général des impôts. Il est à noter que, selon les ressources, le CITE peut être cumulé avec l’Eco-PTZ. |
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Les certificats d’économies d’énergie (CEE) |
Les certificats d’économies d’énergie peuvent être utilisés auprès d’un fournisseur d’énergie, voire d’un spécialiste du rachat de CEE. Les CEE ouvrent droit à une remise sur la facture de combustible ou à un chèque d’aide. Pour pouvoir y prétendre, les travaux effectués le seront par un professionnel qualifié RGE : Reconnu Garant de l’Environnement. |
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Les primes et les subventions |
Enfin, selon leurs ressources, les occupants peuvent bénéficier d’aides et de subventions de la part de :
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Découvrez plus en détail les aides au financement des travaux de rénovation des parties communes de copropriété.
