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Gardien d’immeuble : coût et rémunération

La rémunération du gardien pèse lourd dans les charges de copropriété surtout dans celles de petite taille comprenant un nombre réduit de lots. Quand le lot n‘est pas occupé par son propriétaire mais mis en location, une partie des charges peuvent être récupérées sur le locataire.

Gardien d’immeuble : coût et rémunération
Gardien d’immeuble : coût et rémunération

Quelle rémunération ?

La rémunération des employés d’immeuble (catégorie A) et gardiens d’immeuble (catégorie B) est déterminée par la convention collective et revalorisée périodiquement, le dernier avenant à l’annexe portant sur les salaires datant de 2015.

Le coût global pour la copropriété varie selon la catégorie de l’emploi, le niveau de qualification du salarié, son ancienneté et les éventuelles primes annexes et avantages en nature dont il bénéficie.

 


Rémunération des employés d’immeubles ( catégorie A)

Selon l’avenant n° 85 du 1er octobre 2014 portant sur l’annexe 2 « salaires » de la convention collective, les employés de la catégorie A sont rémunérés selon le régime de droit commun sur la base de 151,67 heures de travail mensuel pour un temps complet. Le salaire minimum brut mensuel conventionnel débute à 1457 euros au niveau 1 et plafonne à 1707 euros au niveau 6.

 

Niveau

Coefficient

Salaire minimum conventionnel (151,67 h)

I

235

1 457

II

255

1 477

III

275

1 497

IV

340

1 517

V

395

1 647

VI

410

1 707

Grille de salaires pour les salariés de la catégorie A

 


Rémunération des gardiens d’immeubles (catégorie B)

Pour les employés de la catégorie B, régime dérogatoire, la rémunération ne tient pas compte du volume horaire mais du nombre d’unités de valeur du contrat. Autrefois composée d’un salaire de base et d’un salaire complémentaire, elle est maintenant uniquement composée d’un salaire minimum brut conventionnel auquel se rajoute un éventuel salaire supplémentaire contractuel et une prime d’ancienneté.

Le salaire minimum brut mensuel conventionnel débute à 1632 euros au niveau 2 (pas de niveau 1 dans cette catégorie de salariés) et plafonne à 1 892 euros au niveau 6. Il est calculé sur 13 mois.

Des primes peuvent être perçues, par exemple celle pour le tri sélectif, qui est de 1€ par lot principal avec un minimum de perception de 20€ et un maximum de 160€, ou la prime d’astreinte de 150 € pour les contrats antérieurs à la disparition de cette mission en 2003.

 

 

Niveau

Coefficient

Salaire minimum conventionnel (10 000 UV)

II

255

1 632

III

275

1 657

IV

340

1 682

V

395

1 832

VI

410

1 892

Grille de salaires pour les salariés de la catégorie B

 

Prime d’ancienneté et 13e mois

Une gratification de 13e mois est versée au mois de décembre à tous les personnels, quelle que soit leur catégorie d’emploi (A ou B), justifiant d’une présence complète pendant l'année civile, les périodes d’absence indemnisées à 90% étant considérées comme temps de présence également.

 

Par ailleurs, les personnels bénéficient d’une prime d’ancienneté égale à 3% du salaire minimum brut mensuel conventionnel après 3 ans chez le même employeur. Cette prime augmente de 3% par tranche de 3 ans et plafonne à 18% pour 18 années d’ancienneté. Son barème est fixé par l'article 24 de la Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles.

 

Ancienneté chez le même employeur

Montant de la prime en % du salaire minimum brut conventionnel

3 ans

3%

6 ans

6%

9 ans

9%

12 ans

12%

15 ans

15%

18 ans

18%

 

Par ailleurs, selon l’article 33 de la convention collective, « les salariés qui ont accompli 25 années au service du même employeur reçoivent une gratification égale à la rémunération globale brute mensuelle contractuelle acquise à la date anniversaire » et « peuvent demander à l'employeur d'effectuer les démarches nécessaires pour obtenir la médaille d'honneur du travail. »

 


Paie et bulletin de salaire

Le salaire doit être payé au plus tard le dernier jour du mois. Il doit faire l’objet d’un bulletin de paie remis au salarié, établi selon les dispositions des articles R. 3243-1 à R.3243-5 du code du travail et mentionnant :

-  L’emploi, le niveau et coefficient hiérarchique,

-  Le nombre d’heures ou d’UV,

-  Le calcul du salaire contractuel dû avec le détail entre le salaire minimum brut conventionnel, le salaire supplémentaire contractuel et la prime d’ancienneté,

-  la rémunération forfaitaire mensuelle des tâches exceptionnelles, occasionnelles, des primes et gratifications,

-  les avantages en nature : logement, et autres avantages (gaz, électricité, chauffage, eau chaude), déduits du salaire net en application de l’article 23 de la convention.

 

Quel coût pour la copropriété ?

Le coût du gardien pour la copropriété correspond au total des salaires bruts, du 13e mois, de la prime d’ancienneté et des éventuelles primes complémentaires, majorées des charges patronales.

Il faut ajouter à ces éléments le coût du gardien remplaçant pendant les congés payés du gardien titulaire.

 

Exemple de calcul de coût pour un gardien d’immeuble de la catégorie B, au niveau IV et avec 12 années d’ancienneté, remplacé pendant 1 mois de congés :

-   le salaire à payer brut mensuel est de 1682 euros, auquel se rajoute les 12% de prime d’ancienneté soit 201,84 = 1883,84

-  le salaire annuel calculé sur 13 mois est donc de : 24490 euros

-  le salaire du gardien remplaçant pour un mois est de 1682 euros, majoré de l'indemnité légale de fin de contrat (10 %), de l'indemnité compensatrice de congés payés, du prorata de gratification de 13e mois, et d’une indemnité conventionnelle de 10 %, pour tout remplacement d'une durée inférieure à 2 mois, soit une majoration d’environ 40% en tout et un salaire de remplacement de 2355 euros.

 

Le total des salaires bruts est donc de 26845 euros.

Les charges patronales sont d’environ 40%, soit 10738 euros

Le coût total annuel du poste de gardien pour la copropriété est de 37 583 euros.

 

Le même calcul pour un gardien au niveau minimum et sans ancienneté porte le coût annuel du gardien à 32900 euros environ ; avec un gardien au niveau maximum et disposant de 18 ans d’ancienneté, le coût est de 45794 euros.

Le gardien disposant d’un logement de fonction, les taxes foncières sur ce dernier sont également à la charge de la copropriété, ainsi que la réfection des peintures et revêtements muraux qui intervient, selon la convention collective, tous les 5 ans si nécessaire, et au plus tard tous les 7 ans en cas de pièce unique et tous les 10 ans dans les autres cas. La réfection des sols doit elle être réalisée uniquement si nécessaire.

 

Par ailleurs dans le cas d’un emploi à temps complet avec permanence, le gardien bénéficiant de 3 demi-journées voire 4 demi-journées consécutives de repos, il faut prévoir un budget pour recourir à des prestataires extérieurs si nécessaire, par exemple pour sortir les ordures ménagères ou pour faire le ménage si la taille de la copropriété nécessite un entretien quotidien.

 

Charges récupérables

Si un copropriétaire loue sa partie privative, il peut récupérer une partie des charges de rémunération du gardien ou de l’employé d’immeuble qui effectue l’entretien des parties communes ou s’occupe de l’élimination des rejets.

En ce qui concerne les frais afférents à l’employé d’immeuble, elles sont récupérables en totalité, que l’employé s’occupe d’une seule de ces tâches ou des deux.

Pour ce qui est du gardien d’immeuble, seulement 75% de la rémunération et des charges sociales et fiscales sont récupérables, si le gardien s’occupe des deux tâches, et ce même s’il est fait appel à une société extérieure pendant les jours de repos, congés, arrêt de travail du gardien.

Si le gardien n’a la charge que l’une des deux tâches, une récupération partielle à hauteur de 40% reste possible suite au décret du 19 décembre 2008 qui est venu assouplir les règles existant précédemment où aucune récupération n’était envisageable.

A noter qu’un couple de gardiens, l’un s’occupant d’une tâche et l’autre de la deuxième au titre d’un contrat de travail commun, est considéré comme un personnel unique.

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