La mise en concurrence du syndic

Mettre en concurrence pour faire baisser les prix est une règle de consommation de base, qui est aussi valable pour choisir son syndic. La loi Alur de 2014 a transformé cette règle de bon sens en obligation, avec pour objectif la limitation des tarifications abusives de la part des syndics et une plus grande transparence dans leur grille de prix.

La mise en concurrence du syndic
La mise en concurrence du syndic

Une obligation de mise en concurrence tous les 3 ans

La loi Alur a mis en place différentes mesures visant à éviter les abus dans les pratiques tarifaires des syndics. Ainsi a été créé un contrat type comprenant l’ensemble des prestations de gestion courantes et fonctionnant avec une rémunération forfaitaire, les prestations particulières donnant lieu à une tarification spécifique étant définies limitativement.

 

La deuxième mesure de la loi Alur concerne la mise en concurrence du syndic qui est rendue obligatoire tous les 3 ans, le contrat type permettant justement de mieux comparer les prestations concurrentes.

Cette obligation est désormais inscrite  à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : « Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet »

De par son caractère obligatoire, cette mise en concurrence est une nouveauté dans le fonctionnement des copropriétés. En effet, bien qu’il était déjà possible de mettre en concurrence plusieurs syndics au moment de renouveler le contrat de celui en place, en joignant des contrats concurrents à la convocation de l’assemblée générale et en ajoutant ce point à l’ordre du jour, cette possibilité n’était dans les faits que rarement utilisée.

 

Par ailleurs, si elle est obligatoire tous les 3 ans, il s’agit d’une limite supérieure et non limitative : en effet, la mise en concurrence peut très bien être réalisée chaque année, par exemple lors de chaque renouvellement du contrat si celui-ci est d’une durée de 1 ou 2 ans seulement.

 


De possibles dérogations

La première dérogation concerne les copropriétés dans lesquelles il n’y a pas de conseil syndical. Pour celles-là en effet, la mise en concurrence n’est pas obligatoire comme le précise l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : « Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire. »

 

La loi Macron du 6 août 2015 est venue ajouter une exception au principe de mise en concurrence en laissant la possibilité au syndicat des copropriétaires de déroger à la règle par une décision de l’assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25.

Ainsi l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 a été complété de la manière suivante :

« Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée. »

 

Cette dérogation reste parfois compliquée à mettre en œuvre dans la mesure où elle doit être votée un an avant celle qui vote le renouvellement du contrat du syndic.

 


Les modalités de la mise en concurrence

Dans les copropriétés pour lesquelles aucune dérogation n’a été votée par l’assemblée générale des copropriétaires, c’est le conseil syndical qui se charge de mettre en œuvre la mise en concurrence des offres. Concrètement, il rassemble plusieurs projets de contrats de syndic et les présente aux copropriétaires lors de l’assemblée générale pour les soumettre au vote.

 

Pour cela, il doit faire inscrire la question du renouvellement du mandat du syndic existant et la question de la nomination d’un nouveau syndic à l’ordre du jour en envoyant la demande au syndic par courrier recommandé avec avis de réception.

Cette demande peut également être formulée par un ou plusieurs copropriétaires qui doivent alors communiquer au syndic les contrats qu’ils souhaitent soumettre à l’assemblée générale.

 

Pour être prise en compte, la demande doit parvenir suffisamment tôt de façon à être inscrite à l’ordre du jour par le syndic. En effet, ce dernier envoie les convocations à tous les copropriétaires au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, voire encore plus tôt selon les dispositions du règlement de copropriété.

 

Comparaison des contrats

Le contrat unique a rendu plus facile la comparaison des propositions des différents syndics. Bien que les honoraires des syndics soient libres, ils sont aussi négociables. Il convient d’être vigilant :

- En vérifiant que toutes les prestations obligatoires sont bien incluses dans le contrat de base ;

- En vérifiant que les prestations supplémentaires sont réellement nécessaires pour la copropriété ;

- En comparant le montant des honoraires pour les prestations hors contrat ;

- En contrôlant que le tarif est bien fixe pour toute la durée du contrat.

 

Par ailleurs le conseil syndical peut émettre des avis sur les contrats proposés. Il peut les exposer de vive voix le jour de l’assemblée générale ou établir un avis écrit qui est alors joint aux contrats avec la convocation à l’assemblée générale.

 


Quel vote ?

On distingue deux votes :

- La question du renouvellement du syndic fait l’objet d‘un premier vote à la majorité de l’article 25 ; si le syndic est renouvelé, il n’y a pas de second vote.

- La question du choix du syndic fait également l’objet d’un vote à la majorité de l’article 25.

 

Absence de mise en concurrence

Aucune sanction spécifique n’a été prévue dans le texte instituant l’obligation de mise en concurrence si cette dernière n’a pas été réalisée lors du renouvellement du syndic.

Outre l’absence de sanction, la question est de savoir si l’absence de mise en concurrence pourrait en cas de litige entrainer l’annulation de la de la décision instituant le syndic , et dès lors toutes les actions en découlant.

 

L’article 11-1 du décret du 17 mars 1967 énonce à ce sujet :

« Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ; ».

Le fait qu’il suffise de présenter « un ou plusieurs » contrats tend à laisser penser qu’en cas d’absence de mise en concurrence, la décision reste valide et le syndic valablement désigné.

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