Le ravalement de façade est-il obligatoire ?
La loi impose le ravalement de façade tous les 10 ans dans certaines communes : « Les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté. » (articles L. 132-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation).
Toutefois, un ravalement de façade doit avant tout être motivé par l’état réel de l’immeuble et son environnement.
A l'initiative des copropriétaires
Pour entretenir et conserver l’immeuble dans de bonnes conditions, les copropriétaires peuvent décider par eux-mêmes de mettre en place un ravalement de façade, dans ce cas-là, il doivent se mettre d’accord lors d’une assemblée générale.
Injonction du maire
Le Maire a également le pouvoir d’adresser une injonction à la copropriété, c’est alors le syndic de la copropriété qui recevra le courrier et qui sera chargé d’informer les copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception.
En effet, le délai est de 6 mois pour réaliser le ravalement de façade. Bien qu’un vote doit être mis en place, si le syndicat des copropriétaires refuse, le Maire peut contraindre la copropriété à faire réaliser les travaux en passant par le président du tribunal de grande instance.
Les fonds devront cependant être avancés par la commune.
Vote de l’assemblée générale
Pour que les copropriétaires convoqués, et présents à l’assemblée générale, puissent voter le point, doivent être joints à l’ordre du jour et la convocation : les devis de plusieurs entreprises, l’avis de l’architecte contacté, et tout autre document technique. 21 jours minimum doivent s’écouler entre la convocation et la tenue de l’AG.
Majorité de l’article 24
La majorité simple prend en compte les votes exprimés en fonction de la liste des présents et des représentés.
Si la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 est généralement de mise pour l’ensemble des travaux d’entretien et de conservation concernant uniquement les parties communes, pour le ravalement, cela n’est pas nécessairement entièrement le cas.
Majorité de l’article 25
La majorité absolue prend en compte le nombre de votes exprimés en fonction de l’ensemble des copropriétaires sans que ceux-ci ne soient nécessairement présents.
Dans le cas particulier où le syndicat des copropriétaires reçoit une injonction du Maire pour que le ravalement de façade soit réalisé, c’est la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui est alors applicable.
Majorité de l’article 26
La double majorité prend en compte à la fois le nombre de copropriétaires et le nombre de voix. Ainsi ⅔ des voix sont nécessaires par rapport à l’ensemble des membres du syndicat et des copropriétaires présents ou représentés.
Dans le cas où le ravalement de la façade de l’immeuble n’a que pour seul objectif un attrait esthétique ou s’il s’agit d’améliorer le bâtiment en installant, par exemple, de nouveaux volets à toutes les fenêtres, c’est alors la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui fera foi.
Déclaration préalable en Mairie
Depuis le 1er octobre 2007, un permis de construire n’est plus nécessaire pour faire réaliser un ravalement de façade. Cependant, qu’il soit réalisé suite à une injonction de la mairie ou par simple décision des copropriétaires, une déclaration préalable doit être effectuée. Pour cela le formulaire Cerfa n°13703*06 doit être complété.
Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Cela est impératif puisque de nombreuses communes sont soumises à un plan local d'urbanisme (PLU) qui définit généralement des règles strictes en matière de couleurs des façades, voire même de l’aspect et de la texture que peut avoir le résultat du ravalement de façade.
Choix du Maire
Si le PLU ne mentionne rien, le Maire a tout de même le pouvoir d’imposer certaines règles d’esthétique sur sa commune concernant le ravalement de façade.
Les immeubles d’exception
Dans le cas où la copropriété fait partie des bâtiments classés parmi les monuments historiques, une autorisation des Bâtiments de France sera également nécessaire. Une fois reçu un avis favorable de l’architecte des Bâtiments de France, un permis de construire sera alors obligatoire.
Qui paie pour le ravalement de façade en copropriété ?
Si le ravalement de façade concerne avant tout les parties communes (mur de façade de la copropriété), dans une certaine mesure, les parties privatives de l’immeuble peuvent également être touchées (fenêtres, volets, balcons, barres d’appui, balustrade, etc.). Toutefois, pour simplifier ce genre de travaux d'entretien et de conservation de l’immeuble, le règlement intérieur peut les qualifier également de parties communes.
Charges communes
Le paiement des travaux de ravalement de façade sont à partager entre tous les copropriétaires en prenant en compte les tantièmes qu’ils possèdent. En effet, cela est considéré comme des charges communes générales puisqu’il vise à l’entretien et à la conservation de l’immeuble.
S’il s’agit d’une injonction de la mairie, cela ne change rien, les frais sont toujours à la charge de l’ensemble des copropriétaires.
Charges communes et privatives
Si la façade comme les fenêtres, les volets, les balcons, etc., sont considérés comme des parties communes par le règlement intérieur de la copropriété, alors la répartition des frais se fait effectivement en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire.
Cependant, dans le cas où seule la façade est une partie commune, seuls les frais de celle-ci seront partagés d’une telle manière. Les autres travaux, considérés comme propres aux parties privatives, seront, quant à eux, réalisés en même temps mais facturés à chaque copropriétaire directement.
Assouplissement du règlement intérieur
Si le règlement intérieur mentionne que ces parties privatives seront réparties en fonction des tantièmes généraux des copropriétaires bien qu’il s’agisse de parties privatives, alors la facture globale sera répartie entre l’ensemble des copropriétaires.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Autorisation d'échafaudage
Dans le cas où les travaux empiètent sur le domaine public, une autorisation d'échafaudage devra être obtenue auprès des services de voirie de la commune. Si ces travaux doivent mordre sur les terrains voisins, cela est possible s’ils sont considérés comme indispensables et qu’il est impossible de faire autrement. Il se peut également, parfois, que le voisin doive être indemnisé. Pensez à vous renseigner.
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Modèle de lettre pour le ravalement de façade
Nom et prénom
Mention “Syndic de la copropriété”
Adresse
Téléphone
Nom et prénom du copropriétaire
Adresse
Objet : Ravalement de la façade de la copropriété
Madame, Monsieur,
Par la présente lettre et en qualité de syndic de la copropriété, je, soussigné … (préciser prénom et nom), vous invite à vous réunir pour une assemblée générale qui aura lieu le :
… / … / … (préciser la date),
à … (préciser le lieu).
Suite à l’injonction, que j’ai reçue de la part du Maire le … / … / … (préciser la date), nous demandant de bien vouloir faire réaliser le ravalement de la façade de la copropriété, je vous informe que nous avons 6 mois pour l’effectuer. Raison pour laquelle j’ai contacté plusieurs prestataires en mon rôle de syndic et que je vous en communique les devis pour que nous puissions procéder au vote sur ce point lors de ladite assemblée générale.
Ainsi, l’ordre du jour portera sur la mise au vote du prestataire qui réalisera le ravalement de façade de notre copropriété.
Veuillez trouver, ci-joints, les documents nécessaires pour étudier ce point, c’est-à-dire : les différents devis des prestataires, une copie de l’injonction du maire, l’avis de l’architecte, … (préciser, si vous joignez d’autres documents).
Tout en me tenant à votre disposition pour tout complément d’information, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.
Fait le … / … / …
A …
Signature
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Modèle de déclaration de ravalement de façade
Nom et prénom
Mention “Syndic de la copropriété”
Adresse
Téléphone
Nom et prénom du Maire
Adresse
Objet : Déclaration de ravalement de façade
Madame, Monsieur le Maire,
En qualité de syndic de la copropriété située … (préciser l’adresse), je, soussigné … (préciser prénom et nom du syndic), vous informe par la présente lettre… (au choix parmi les possibilités énumérées ci-dessous) :
1 - … que le syndicat des copropriétaires est tombé d’accord sur un prestataire pour la réalisation d’un ravalement de façade suite à l’injonction que vous m’avez adressée le … / … / … (préciser la date).
2 - … que le syndicat des copropriétaires souhaiterait, après vote favorable lors de l’assemblée générale traitant du sujet, faire procéder au ravalement de façade de la copropriété.
Pour cette raison, je vous adresse ci-joint le formulaire Cerfa n°13703*06 relatif à une déclaration préalable de travaux. Sans contrordre de votre part dans un délai d’un mois comme le précise la loi, nous procéderons au lancement des travaux le … / … / … (préciser la date).
(paragraphe à ajouter si un échafaudage doit être placé sur la voie publique)
Par ailleurs, les travaux nécessitant la mise en place d’un échafaudage sur la voie publique, je vous prie de bien vouloir m’octroyer une autorisation le temps des travaux dont je vous indiquerai les dates exactes dans les meilleurs délais.
Tout en restant à votre disposition pour toute information complémentaire, je vous présente, Madame, Monsieur le Maire, mes sentiments les meilleurs.
Fait le … / … / …
A …
Signature
