Les fenêtres : une partie privative ou une partie commune ?
Le règlement de copropriété permet de répertorier les éléments du bâtiment appartenant aux parties communes et de les différencier des parties privatives. Les fenêtres sont, dans la majorité des cas, dans la catégorie des parties privatives. Cependant, ce sont des éléments du bâti qui sont visibles depuis l’extérieur. Pour cette raison, des contraintes doivent être respectées lors de leur modification, afin :
- de ne pas dénaturer l’esthétisme de la façade ;
- d’assurer l’étanchéité à l’air du bâtiment, etc.
Qu’il s’agisse d’une décision individuelle ou collective, le changement d’une fenêtre doit faire l’objet d’une décision en assemblée générale.
Le changement collectif des fenêtres
Installer du double vitrage pour remplacer du simple vitrage aux capacités d’isolation peu satisfaisantes, rénover l’ensemble des menuiseries extérieures des fenêtres, quels que soient les travaux envisagés par les copropriétaires, ils peuvent prendre ce type de décision lors d’une assemblée générale. En effet, les fenêtres ne sont pas des parties communes, mais bel et bien des parties privatives. Toutefois, depuis la modification de loi en 2010, une décision peut être prise en assemblée générale avec une mise au vote concernant les travaux d’intérêt collectif des parties privatives. Le remplacement de toutes les fenêtres fait partie de ce type de travaux.
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Avantages |
Inconvénients |
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Pour le bon déroulement de l’assemblée générale, il est important que le conseil syndical et le syndic de copropriété réalise un véritable travail de préparation afin de pouvoir montrer des documents convaincants aux copropriétaires lors de ladite réunion. Si les copropriétaires approuvent le projet, le conseil syndical et le syndic de copropriété devront ensuite se charger du suivi des travaux. Cette mission consiste à surveiller la réalisation des travaux : aussi bien en termes de budget que de délais.
Qu'est-ce qu'un achat groupé ?
Dans une copropriété, un achat groupé consiste au rassemblement d’un ou plusieurs copropriétaires souhaitant investir dans un produit identique et s’organisant pour se le procurer dans une même commande auprès du même fournisseur. En effet, plus la quantité commandée d’un même produit est grande, plus les copropriétaires pourront bénéficier d’une remise importante. La négociation des prix peut même être confiée au syndic de copropriété si l’ensemble des copropriétaires souhaitent opérer en même temps.
Achat groupé et réglementation
C’est en 2010 que les travaux d’intérêt collectif des parties privatives ont fait leur apparition. Avant la loi Grenelle, les fenêtres étant des parties privatives dont le changement appartenait à la décision de chaque copropriétaire de manière individuelle. Le texte de loi prévoyait tout de même certaines exceptions pour lesquelles un copropriétaire devait faire valider sa décision par l’assemblée générale. Le projet restait toutefois isolé et non collectif.
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Type de règlement |
Type d’obligation |
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Règlement de copropriété |
texte peut imposer à tout copropriétaire de soumettre en assemblée générale tout projet de changement de fenêtres |
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Règlement d’urbanisme |
texte peut rendre obligatoire l’obtention d’une autorisation de travaux (zone classée essentiellement) |
Malgré une mise au vote en assemblée générale, c’est le copropriétaire qui choisissait le type de fenêtre qu’il voulait installer. Seul son aspect extérieur et éventuellement le matériau des fenêtres étaient réglementés par le règlement de copropriété. Le choix du vitrage restait entièrement du ressort du copropriétaire. Ainsi, les capacités d’isolation de sa nouvelle fenêtre ne dépendaient que de lui.
Avant la loi Grenelle, ce principe de fonctionnement n’agissait pas en faveur de l’amélioration des performances énergétiques du bâtiment et tout copropriétaire pouvait prendre des décisions individuelles contraire à l’intérêt collectif. C’est pour cette raison que la législation a changé en 2010.
Changement de législation : la loi Grenelle
Si les capacités d’isolation du bâtiment en copropriété ne sont pas homogènes, les différences thermiques auront des conséquences importantes sur la consommation du système de chauffage collectif, d’autant plus si l’ensemble des logements est réglé par un thermostat commun. Certains logements seront alors surchauffer pour que les logements les moins bien isolés bénéficient d’une température acceptable. Pour limiter ce type de problème en copropriété, deux nouveaux textes de loi ont vu le jour :
- l’article 7 de la loi Grenelle (loi 2010-788 du 12 juillet 2010) ;
- suivi du décret 2012-1342 (du 3 décembre 2012).
Cette nouvelle réglementation introduit le principe des travaux d’intérêt collectif sur parties privatives. Le but de cette loi est d’encourager les achats groupés et les travaux communs, mais aussi de faciliter l’amélioration des performances énergétiques du bâtiment. Cette nouvelle loi permet de rééquilibrer les décisions avec intérêt collectif et les décisions avec intérêt individuel.
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Déroulement du projet |
Description des étapes |
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Etape 1 |
Mobiliser les copropriétaires et les sensibiliser sur l’importance de l’amélioration des performances énergétiques du bâtiment. |
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Etape 2 |
Identifier les copropriétaires concernés par le remplacement des fenêtres (certains peuvent avoir récemment, à titre individuel, changer leurs fenêtres et installer des modèles avec de bonnes capacités d’isolation) :
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Etape 3 |
Faire des demandes de devis auprès de professionnels pour l’achat groupé et l’installation groupée des nouvelles fenêtres (cette action peut être réalisée par le syndic de copropriété). Le syndic de copropriété peut d’ailleurs convier l’installateur lors d’une réunion avec les copropriétaires. |
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Etape 4 |
Organiser une assemblée générale pour mettre le projet au vote des copropriétaires. |
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Etape 5 |
Suivre le bon déroulement des travaux (mission du syndic et du conseil syndical). |
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Vote des copropriétaires en assemblée générale
Au même titre que des travaux de rénovation des parties communes, le changement des fenêtres par achat groupé doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale. Si la pose d’un double vitrage ou d’un triple vitrage permet des économies d’énergie importantes, il peut se révéler difficile de convaincre tous les copropriétaires de se raccorder au projet. Avant de mettre le projet au vote lors d’une assemblée générale, il est indispensable de sensibiliser les copropriétaires sur la consommation d’énergie du bâtiment et sur la réduction du budget annuel à prévoir à la suite du changement. Le confort thermique est également un élément à mettre en avant.
Contacter un professionnel pour qu’il s’occupe de l’audit énergétique de l’immeuble et de l’étude thermique du bâtiment est l’idéal pour montrer aux copropriétaires l’étendue des déperditions liées aux faibles performances des fenêtres.
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Type de travaux |
Travaux d’intérêt commun sur les parties privatives |
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Majorité nécessaire lors du vote |
Majorité de l’article 25 |
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Définition |
Majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents le jour de l’AG) |
Tous les copropriétaires concernés se partageront les frais de manière équitable en fonction du nombre de fenêtres de chaque logement. Si la réalisation des travaux est acceptée à la majorité de l’article 25, la maîtrise d’ouvrage, c’est-à-dire le suivi des travaux, peut être effectué par le syndic de copropriété ou par un professionnel spécialisé.
A la suite d’une décision collective positive, seuls certains copropriétaires peuvent être exempts des travaux. Pour cela, le copropriétaire doit avoir amélioré les capacités énergétiques de l’ensemble de ses fenêtres dans les 10 dernières années.
