Le rôle du conseil syndical
Le conseil syndical de copropriété s’impose comme un acteur majeur de la copro. Il est un lien important entre les copropriétaires et le syndic pour la réalisation des échanges. Le conseil syndical permet en effet de maintenir l’ordre dans la copropriété grâce à ses membres élus. Ces derniers sont désignés par les copropriétaires. Ils exercent leur mandat bénévolement et ne sont en aucun cas rémunérés pour leurs actions.
Trois rôles principaux reviennent au conseil syndical de copropriété, à savoir la consultation, l’assistance et le contrôle.
- Le rôle consultatif
Le conseil syndical de la copropriété est sollicité pour de multiples tâches dont celui de conseil. Le syndic peut en effet faret appel aux services du conseil syndical afin de l’aider à prendre des décisions capitales au sein de la copropriété.
On retrouvera entre autres :
-
l’avis du conseil sur le budget prévisionnel voté chaque année dans la copropriété. Il s’agit d’un point clé dans la copropriété puisque c’est le budget prévisionnel qui détermine le montant des charges imputées à tous les copropriétaires ;
-
l’avis est aussi demandé pour les projets de travaux à réaliser dans la copropriété, dont le montant total est supérieur au seuil défini par la copropriété en assemblée générale. Ce type de travaux sera alors répercuté sur les copropriétaires au titre de charges exceptionnelles mais souvent indispensables pour le bon fonctionnement de la copro ;
-
dans la même idée que précédemment, le conseil syndical est également consulté pour un avis consultatif concernant les travaux urgents. On parle par exemple d’un remplacement de chaudière collective à la suite d’une panne.
-
Le rôle d'assistance du conseil syndical
Le conseil syndical va plus loin que la simple consultation avec le syndic. En effet, on retrouve une véritable assistance du syndic pour la réalisation de diverses tâches et, notamment, le maintien des réunions en assemblées générales.
Le conseil syndical assiste alors à la rédaction des points de l’ordre du jour. On retrouve ici l’exemple parfait du lien entre copropriétaires et syndic puisque le conseil syndical sera à même de remonter les inquiétudes, doléances et points importants que les copropriétaires souhaitent aborder en assemblée générale.
-
Le rôle de contrôle
Si le conseil syndical vous semble sans importance, détrompez-vous ! Les membres élus ne sont pas de simples figurants. Au contraire, le rôle de contrôle qui leur est accordé est primordial dans la copropriété.
Quand on parle de mission de contrôle, on cible notamment le contrôle de la gestion du syndic de copropriété. Un regard attentif est en effet posé sur les dépenses, la comptabilité, le résultat et la tenue du syndic.
Le conseil syndical permet donc d’éviter au syndic d’avoir les pleins pouvoirs dans la copropriété et de porter une mauvaise gestion. Ainsi, le rôle de contrôle du conseil permet de protéger les copropriétaires sur leur situation comptable au sein de la copropriété.
Dès lors que le conseil n’est pas certain sur la gestion menée par le syndic de copropriété, l’instance est en droit de demander une assemblée générale extraordinaire qui ne peut être refusée.
Le contrôle ne se limite pas à l’aspect financier. Le conseil a en effet pour mission de surveiller le bon déroulement des prises de décisions de l’assemblée générale. Il y aura par exemple un droit de regard du conseil sur les missions du syndic lors des démarches effectuées pour la réalisation de travaux dans l’immeuble.
Un compte rendu annuel
Une autre mission que le conseil syndical doit mener consiste en l’établissement d’un compte rendu annuel.
Le bilan est présenté à la fois au syndic et aux copropriétaires lors d’une assemblée. L’ensemble des acteurs de la copropriété peut alors prendre connaissance des actions menées par le conseil syndical et de son efficacité. Le bilan annuel permet en outre de prendre un avis sur la potentielle réélection du conseil.
Si le bilan pouvait auparavant être oral et simplement prononcé par le président du conseil, il est désormais obligatoire de tenir un compte rendu écrit. Il pourra aussi être affiché dans les communs, mais cela reste facultatif.
Qui peut se présenter au conseil syndical de copropriété ?
Vous aimeriez participer activement à la vie communautaire de votre copropriété ? Vous ne savez pas si vous êtes légitime pour vous présenter à l’élection du conseil syndical ? Il est important de savoir que pratiquement tous les copropriétaires peuvent se présenter délibérément à l’élection du conseil de l’immeuble.
Pour aller plus loin, voici une liste des différents acteurs qui peuvent apporter leur participation :
-
les copropriétaires ou nu-copropriétaires ;
-
le conjoint du copropriétaire (mariage, PACS faisant foi) ;
-
le ou les usufruitier(s) d’un lot de la copropriété ;
-
les ascendants ou descendants d’un copropriétaire ;
-
un représentant légal du propriétaire (personne physique ou morale) ;
-
les acheteurs à terme ou par rente viagère.
Attention : syndic et conseil syndical ne font pas bon ménage
Si la quasi-totalité des copropriétaires peut se présenter au conseil syndical, il n’est pas possible, pour les membres du syndic et affiliés, de cumuler les mandats.
Il s’agit en effet de garantir la neutralité du conseil syndical sur les actions du syndic, et ainsi disposer de deux instances complètement autonomes et impartiales. Dès lors, certaines personnes sont évincées de la course à l’élection au conseil syndical. On parle ici :
-
des membres directs du syndic ;
-
les salariés du syndic ;
-
le conjoint d’un membre du syndic ;
-
les ascendants et descendants d’un membre du syndic.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Comment est élu le conseil syndical ?
L'assemblée générale est le lieu de toutes les prises de décisions importantes dans la copropriété. Elle sera donc l’endroit où le conseil syndical est élu. Voici les différents points à connaître sur l’élection et le mandat des élus.
-
Une décision soumise au vote
La copropriété est un mode de fonctionnement où tout le monde à une voix à apporter sur les décisions. Ainsi, l’élection du conseil syndical est du ressort de tous. La constitution du conseil n’est pas réglementée. Le nombre de ses membres n'est pas non plus limité ou fixé par une quelconque loi.
Il est courant de voir des conseils syndicaux composés de 3 personnes. Ce quorum est inscrit dans le règlement de la copropriété et dépend souvent de la taille de cette dernière. Plus la copropriété est grande et plus il y aura d’actions à mener.
La majorité absolue, celle de l’article 26, est nécessaire pour élire un candidat au conseil syndical.
-
Pour combien de temps est-on élu au conseil ?
Le conseil syndical est une instance élue pour une durée déterminée. Le mandat d’un élu ne peut dépasser 3 ans. Ainsi, il sera nécessaire de voter à l’élection du conseil tous les 3 ans. Ses membres peuvent se présenter à nouveau sans nombre limite de réélections.
-
Le président du conseil syndical
Les copropriétaires décident de voter pour des candidats au conseil syndical. Une fois élus, les membres du conseil ont la tâche de désigner un président de conseil. Ce président aura pour rôle de représenter le conseil lors des assemblées et face aux copropriétaires. C’est lui qui sera chargé de présenter le compte rendu annuel du conseil en AG.
-
La démission d’un membre du conseil
Si les membres du conseil syndical sont élus pour une durée de 3 ans, il est tout à fait possible de renoncer à son mandat lorsque celui-ci est en cours. La démission se fait connaître par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il est important de noter que l’assemblée générale peut également révoquer un membre du conseil syndical à tout moment en cas de problème.
-
Ne pas élire de conseil, une possibilité
Ne pas élire de conseil syndical est possible. Il faudra toutefois récolter la double majorité des voix lors de l’assemblée générale.
Si la non-élection est le fruit d’un manque de candidatures ou d’une non-obtention de la majorité requise, le fait est mentionné au PV de séance de l’AG. Ensuite, un juge peut être saisi par le syndic de copropriété ou par des copropriétaires directement. Ce juge sera alors en capacité de désigner des membres du conseil syndical ou de se positionner sur une impossibilité d’installer un conseil syndical au sein de la copropriété.
