Quels sont les travaux urgents en copropriété ?
Il arrive, malgré un entretien régulier de l’immeuble par les travaux généraux votés chaque année en assemblée générale, que la copropriété doive faire face à des travaux urgents, auxquels il faut procéder le plus rapidement possible. Mais si la copropriété est très encadrée par des textes de loi, aucun d’entre eux ne liste explicitement ces travaux urgents.
On retrouve néanmoins, dans l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, des travaux qui sont indiqués comme nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il est donc courant de prendre en considération la définition de cet article pour le listing des travaux urgents. On retrouvera entre autres :
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les travaux de remise en état des canalisations d’eau ;
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l’étanchéité de la toiture ;
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les travaux de consolidation d’un mur ;
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le désengorgement et la mise en état des évacuations ;
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les travaux qui permettent de combler un manque de chauffage dans la copropriété ;
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le remplacement des accès après un cambriolage ou une tentative d’effraction.
En général, il paraît logique de dire que les travaux urgents concernent toutes les tâches qui permettent de maintenir un immeuble salubre, sans risque, et confortable. C’est l’appréciation du syndic, et du tribunal saisi en cas de litige, qui détermine réellement la notion de travaux urgents.
Travaux urgents : le rôle clé du syndic
Le syndic de copropriété est l’instance qui encadre l'immeuble et son fonctionnement. Il a donc un rôle majeur dans la gestion des travaux urgents.
D’ailleurs, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 indique clairement que le syndic est dans l’obligation « d'administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Il est alors du ressort du syndic de prendre en charge les urgences. La jurisprudence parle d’un devoir. Il s’agit donc d’une obligation à laquelle est soumis le syndic.
Avec ce texte, le syndic de copropriété peut engager, de sa propre initiative, les travaux nécessaires pour la sauvegarde de l'immeuble. Ce qui n'est pas le cas pour les travaux dits ordinaires, pour lesquels il est impossible pour le syndic de procéder à leur réalisation sans la consultation des copropriétaires en amont. L’état d’urgence permet donc de passer outre la demande d’accord préalable de l’assemblée générale.
Une responsabilité engagée
Comme nous l’avons vu, la loi du 10 juillet 1965 implique explicitement le syndic dans le dossier des travaux urgents.
Son rôle reste cependant délicat puisque deux cas de figure opposés peuvent se présenter :
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le syndic détermine une catégorie de travaux comme urgente et s’abstient de demander l’accord des copropriétaires. Si les travaux ne sont, en réalité, pas urgents et ne mettent pas en péril l’usage de l’immeuble, alors, le syndic est hors cadre. Il sera ensuite soumis à une obligation de rembourser la somme totale des travaux au syndicat des copropriétaires. La responsabilité civile du syndic est alors engagée ;
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le syndic fait une mauvaise analyse de l’urgence d’un dysfonctionnement ou d’un problème de structure. Il tarde à agir en attendant la tenue d’une assemblée générale au risque d’empirer la situation. Dans ce cas, le syndic est responsable de tous les problèmes intervenus et peut être mis en cause pour inaction.
Il est important de préciser également que, malgré le droit que le syndic dispose pour engager des travaux sans accord de l’assemblée, il reste dans l’obligation de faire ratifier ces travaux urgents en convoquant une assemblée générale a posteriori. En l’absence de cette convocation, des dommages et intérêts peuvent être demandés au syndic.
Nous constatons bien l’implication du syndic dans la gestion des travaux urgents. L’instance se doit de respecter des règles mais doit aussi les manier avec précaution pour ne pas se situer hors des limites de son mandat. Il faut alors distinguer l’urgence correctement pour ne pas se retrouver dans une situation inconfortable.
La gestion des travaux urgents pas à pas
La marche à suivre doit être respectée par le syndic pour engager les travaux urgents de la copropriété dans les règles de l’art. Il faudra alors :
- Réaliser un état des lieux
Il est du devoir du syndic de s’informer sur l’état de l’immeuble. La constatation des travaux urgents se fait donc par le syndic lui-même ou sur un avertissement d’un tiers.
Un état des lieux peut être rédigé en s’appuyant sur des photos afin d’informer au mieux les copropriétaires de la situation.
- Informer les copropriétaires, l’étape principale
Une fois la situation constatée et la démarche de réalisation des travaux urgents entamée, il faut avertir les copropriétaires. Il est alors important d’informer le syndicat des copropriétaires, mais aussi l’ensemble des occupants, dont les locataires, de la tenue des travaux par un affichage dans les parties communes, de manière à ce que l’information soit parfaitement visible par tous les habitants.
Le syndicat est quant à lui informé par courrier, de manière officielle.
- Une assemblée générale d’urgence
La dernière étape est de convoquer sans délai, une assemblée générale d’urgence. Cette assemblée aura un but de ratification des travaux en cours. Le syndic doit alors présenter les devis accordés sans consultation préalable de l’AG.
La tenue de cette assemblée est indispensable. Sans convocation ou avec une convocation tardive, la responsabilité du syndic est engagée. Des poursuites pourraient alors être prises comme la contestation des charges par les copropriétaires qui peuvent refuser de régler leur quotepart.
Le délai légal pour la convocation de l’assemblée générale est de 21 jours lorsqu’il s’agit d’une AG ordinaire. Dans le cas des travaux urgents, le délai est raccourci.
Notez que les copropriétaires doivent approuver les travaux urgents lors de cette assemblée sous le vote de l’article 24 soit, la majorité simple. C’est aussi lors de cette AG que le financement des travaux sera abordé afin de connaître la méthode retenue par le syndicat.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Travaux urgents : comment les financer ?
Le financement des travaux urgents est un point essentiel pour savoir comment les gérer. Il existe alors plusieurs possibilités pour permettre de couvrir la somme due aux artisans en charge des travaux.
- L’intervention du conseil syndical
Le conseil syndical est une instance qui assiste, contrôle et conseille le syndic. Les membres élus du conseil syndical peuvent donc être saisis en cas de travaux urgents nécessaires à engager dans l’immeuble.
Le conseil syndical aura notamment un rôle à jouer pour le financement des travaux urgents. Dans le cas de travaux d’une très grande urgence, où l’assemblée générale n’est pas consultée avant d’engager les travaux, une demande de provisions peut se faire sous avis du conseil syndical.
- L’appel de provisions
Après l’avis du conseil syndical, le syndic peut réaliser un appel de provisions. La provision demandée au syndicat de copropriétaires ne peut excéder le tiers du montant estimé des devis des travaux.
D’autres provisions pourront être demandées aux copropriétaires par le biais de l’assemblée générale d’urgence immédiatement convoquée pour ratifier les devis.
- L’appel de fonds
De manière exceptionnelle, lorsque des travaux urgents sont nécessaires dans la copropriété, le syndic peut affecter tout ou partie des fonds de travaux constitués par la copropriété dans l’éventualité d’une urgence. Ce droit est encadré par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Ce fonds travaux est obligatoire depuis la loi Alur, et doit être alimenté d’un minimum de 5% du montant total du budget prévisionnel. Certaines copropriétés ne sont cependant pas soumises légalement à la constitution du fonds travaux comme :
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les immeubles de moins de 5 ans ;
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les copropriétés avec un budget travaux semblable au prévisionnel ;
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les copropriétés de moins de 10 lots dont un vote à l’unanimité rend le fonds travaux facultatif ;
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les immeubles ayant réalisé un diagnostic technique global dont le compte rendu n’ordonne pas la réalisation de travaux sous les 10 ans à venir.
- Le prêt collectif
En cas de difficultés financières de la copropriété, un financement à crédit peut être envisagé avec un prêt collectif. Ce dernier permet de débloquer la somme rapidement pour éviter d’endetter la copropriété.
