Le syndic bénévole en copropriété
Le syndicat des copropriétaires désigne l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Quelles que soient les décisions qu’ils prennent lors d’une assemblée générale, ils ont besoin d’un syndic de copropriété afin de s’occuper de l’exécution de ces décisions, de la gestion de l’immeuble, mais également de mettre en place ces assemblées générales.
Lorsqu’une copropriété a recours à un syndic bénévole plutôt qu’à un syndic professionnel, il s’agit généralement d’une question d'autonomie. En effet, cela évite aux copropriétaires d’avoir à rémunérer un syndic professionnel à hauteur des honoraires pratiqués dans la profession. Le recours à un syndic bénévole correspond davantage aux petites copropriétés divisées en un nombre de lots peu important alors que de plus grandes copropriétés auront tout intérêt à passer par un syndic professionnel. Avoir recours à un syndic bénévole permettra aussi de bénéficier d’une personne davantage impliquée par les décisions à prendre au sein de la copropriété (travaux et frais), pour une meilleure gestion de l’immeuble.
Comment ça marche ?
Pour avoir recours à un syndic bénévole dans une copropriété, il est impératif que celui-ci soit directement un copropriétaire de l’immeuble. A défaut, il peut s’agir de son conjoint ou de sa conjointe, sans que la nature du lot (à destination d’un logement, d’un commerce, etc.) n’ait d’impact. Pour devenir syndic bénévole, un conseiller syndical devra commencer par démissionner de sa fonction de conseil syndical.
Bien qu’il soit bénévole, le syndic dispose du même rôle, des mêmes missions et de la même responsabilité qu’un syndic professionnel. Il n’a toutefois pas les mêmes obligations que le syndic professionnel en termes de souscription à une assurance par exemple. Il n’a pas besoin non plus de justifier d’une garantie financière ou de détenir une carte. Ainsi, la réglementation diffère et, en cas de faute, si sa responsabilité était engagée, elle le serait toutefois de manière moins rigoureuse que pour un syndic professionnel (Code civil, article 1992). Afin de se protéger contre ce genre d’action à son égard, il lui est quand même fortement conseillé de souscrire à une assurance.
Assistance à la gestion de la copropriété
Le syndic bénévole peut s’inscrire auprès de l’Association des responsables de copropriété (ARC) pour bénéficier de conseils, voire même d’une assistance, dans la gestion de la copropriété. En effet, contrairement à un syndic professionnel, il ne s’agit pas de son métier à proprement parler. Cette association à but non lucratif :
- aide les syndics bénévoles dans la gestion de l’immeuble concernant la négociation de certains contrats, l’étude des charges, la formation à la résolution des problèmes en copropriété et autres problèmes juridiques ;
- cherche à améliorer le fonctionnement d’une copropriété en étant réactive sur de nombreux sujets comme la fiscalité, la loi, les gros travaux, la gestion du personnel d'entretien, etc.
Les frais de copropriété concernant un syndic bénévole
Si les honoraires du syndic n’existent plus avec un membre bénévole, cela ne veut pas dire que c’est une solution sans frais pour la copropriété. En effet, certaines dépenses seront réparties entre les copropriétaires, il s’agit notamment des frais du syndic de copropriété en termes d’assurance, de téléphone, mais également des courriers qu’il doit envoyer concernant les assemblées générales, etc.
Tous les coûts correspondant à l’assistance du syndic de copropriété bénévole par des professionnels seront également pris en charge par les copropriétaires. Il peut tout aussi bien s’agir d’un comptable qui s’occupe des paiements des charges, que d’un agent d’entretien pour les parties communes ou encore d’un architecte pour un projet de rénovation de l’immeuble.
Bien qu’il soit bénévole, une rémunération lui sera allouée par les copropriétaires dans certains cas. Attention, celle-ci est considérée comme une forme de salaire et devra faire l’objet de cotisations sociales et le syndic bénévole devra l’inclure dans sa déclaration d’impôt sur le revenu.
Souscription à une assurance pour un syndic bénévole
Au titre de ses missions en tant que syndic bénévole, ce dernier peut être couvert par une assurance en responsabilité civile qui sera la bienvenue en cas de faute ou de négligence. S’il ne s’agit pas d’une obligation, c’est toutefois largement recommandé puisqu’il s'occupe aussi bien du suivi des travaux, que de la comptabilité ou encore de l’appel de fonds au sein de la copropriété au travers de la gestion de celle-ci. Même si les tribunaux sont plus cléments envers les syndics bénévoles, mieux vaut ne courir aucun risque.
L’assurance en responsabilité civile
En termes de responsabilité civile, le syndic de copropriété bénévole devra s’assurer de souscrire au nom du syndicat des copropriétaires à une responsabilité civile qui les couvrira en cas de sinistres envers un tiers, cela fait aussi bien référence à une tuile qui tombe du toit et blesse un passant, qu’un dégât des eaux causé par une femme de ménage ou encore un locataire qui tombe dans les escaliers.
A ce titre, le syndic proposera un contrat d’assurance lors d’une assemblée générale. Celui-ci sera approuvé par un vote à la majorité de l’article 24. Le syndic bénévole dispose de l’autorité nécessaire pour souscrire lui-même à un tel contrat d’assurance si l’assemblée générale vote en défaveur du contrat proposé puisqu’il s’agit d’une obligation légale du syndic.
L’assurance contre les dommages
Le règlement de copropriété astreint le syndic bénévole à souscrire à une assurance couvrant la copropriété contre certains dommages comme les dégâts des eaux, les incendies, etc. C’est le règlement de copropriété et le contrat d’assurance qui fixent ensuite l’étendue des dommages couverts.
Cette assurance couvre automatiquement les parties communes, si les parties privatives sont rarement comprises, elles peuvent l’être, dans certains cas.
Le prix d’une assurance pour un syndic bénévole
Les frais d’assurance du syndic de copropriété bénévole doivent être pris en charge par la copropriété. Une responsabilité civile, en fonction de la superficie de l’immeuble, sera alors entre 100 et 150 € par an environ. Dans la “rémunération” prévue pour le syndic de copropriété au moment de son élection, cette prise en charge par les copropriétaires doit être prévue. Cette assurance de responsabilité civile peut accompagner une assurance multirisque.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Avoir recours à un courtier en assurance
Pour choisir la bonne assurance pour le syndic bénévole mais aussi pour les copropriétaires, il est possible de faire appel à un courtier en assurances de copropriété. En effet, ce professionnel met en concurrence les devis de différentes assurances afin de faire bénéficier à la copropriété des meilleures dispositions au meilleur prix.
