Fonds travaux en copropriété : définition
Pour commencer, il peut être intéressant de définir la notion du fonds travaux au sein d’une copropriété. Il faut savoir que cela correspond en réalité à une épargne, c’est-à-dire une somme d’argent qui est disponible pour assurer certains types de travaux. Cette réserve est obligatoire uniquement dans certains cas de figure qui seront déclinés plus bas.
Le fonds travaux a pour vocation de prendre en charge financièrement les travaux d’entretien et de rénovation importants qui ne sont pas pris en compte dans le budget prévisionnel établi chaque année.
Un des intérêts majeurs de cette somme est de pouvoir répondre aux dépenses importantes, qu’elles soient ou non prévues, et de lisser leur coût sur plusieurs années. Le fait de pouvoir anticiper ces travaux permet alors au syndic d’offrir une meilleure gestion de la trésorerie de la copropriété. De plus, la conservation des constructions est nettement améliorée du fait qu’un budget spécifique soit consacré à leur rénovation. Cela donne alors de la plus-value à la copropriété. Le patrimoine ainsi conservé permet une certaine pérennité et sécurité pour les occupants.
Enfin, disposer d’un fonds travaux est aussi une sécurité sur le plan juridique. En effet, il permet de répondre aux différentes obligations légales, ce qui permet alors à la copropriété d’être en parfaite conformité avec les normes en vigueur.
Législation et fonds travaux
La loi Alur du 24 mars 2014, rendue obligatoire le 1er janvier 2017 permet d’instaurer un cadre légal face à la détérioration des copropriétés. C’est ainsi que le fonds travaux a vu le jour. Il permet donc aux immeubles d’être entretenus comme il se doit, grâce à une réserve d’argent utilisable pour réaliser des travaux d’économie d’énergie, structurels et autres.
La loi Climat et Résilience de 2021, permet de faire évoluer le dispositif. Cette dernière déclare notamment l’obligation pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans, d’instaurer un plan pluriannuel de travaux, peu importe le nombre de lots les composant.
Dans le cadre où le fonds travaux n’est pas mis en place, il n’existe aucune spécificité dans la loi Alur prévoyant des sanctions. Toutefois, le mandat du syndic professionnel peut se voir annulé si ce dernier ne constitue pas le fonds travaux dans les 3 mois suivant son élection.
A quoi sert le fonds travaux ?
Depuis le 1er janvier 2023, le fonds travaux peut être utilisé pour différentes fins, à savoir :
- La construction du PPT, plan pluriannuel de travaux dont le rôle est de programmer les travaux à venir au sein de la copropriété, par ordre de priorité
- Le DTG, diagnostic technique global
- Les travaux d’urgence qui auront été décidés par le syndic, en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965
- Les travaux prévus par le PPT qui auront été préalablement votés en assemblée générale
- Les travaux qui ne sont pas prévus au PPT mais qui ont pour but de préserver le bâtiment ainsi que la sécurité des occupants
- Les travaux qui permettent de réaliser des économies d’énergie
Plus concrètement, cette enveloppe permet de financer des travaux de toiture, d’isolation (mur, toit, fenêtre…), de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de calorifugeage, d’ascenseur ou encore d’éclairage des parties communes.
Les sommes présentes sur le compte de fonds travaux peuvent être utilisées de manière totale ou partielle pour ces investissements.
Avant le 1er janvier 2023, ce fonds servait principalement pour les travaux décidés en assemblée générale mais aussi pour ceux dictés par les diverses lois et règlements.
Il faut noter que le fonds travaux ne peut pas être utilisé pour réaliser les travaux d’entretien régulier au sein de la copropriété. Ces derniers sont généralement pris en compte dans le budget prévisionnel.
Quelles copropriétés sont concernées par le fonds travaux ?
Seules certaines copropriétés sont concernées par la mise en place du fonds travaux. Il est notamment question des constructions dont la vocation est l’habitation partielle ou totale.
Sont également concernées, les copropriétés dont la construction est achevée depuis plus de 5 ans à compter de la réception du chantier.
Ainsi, plusieurs dates sont à retenir concernant l’obligation de disposer d’un fonds travaux, à savoir :
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Date d’instauration du fonds travaux |
Copropriété concernée |
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1er janvier 2023 |
copropriété comprenant plus de 200 lots à destination de logements, commerces, bureaux |
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1er janvier 2024 |
copropriété dotée de 51 à 200 lots à usage d’habitation, de commerces, de bureaux |
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1er janvier 2025 |
copropriété de 50 lots maximum dont l’usage est l’habitation, le commerce ou des bureaux |
Le syndic qui ne constitue pas le fonds travaux s'expose à des sanctions pénales (amende) et civiles (dommages-intérêts).
Constitution et alimentation du fonds travaux
La constitution du fonds travaux se fait notamment via une cotisation annuelle. Chaque copropriétaire est donc redevable de cette cotisation. Elle est décidée en assemblée générale et est proportionnelle aux tantièmes détenus par chaque copropriétaire.
Un compte bancaire spécifique doit exister pour recevoir les fonds dédiés aux travaux de la copropriété. C’est au syndic de se charger de l’ouverture de ce dernier.
Concernant le montant de cette cotisation, il varie selon la présence ou non d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) au sein de la copropriété. Ainsi, plusieurs cas de figure sont observables :
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Situation |
Montant de la cotisation annuelle du fonds travaux |
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présence d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) |
Le montant de la cotisation annuelle est au minimum égal à 2.5 % du montant des travaux prévus par le PPT et d’au moins 5 % du budget prévisionnel. L’assemblée générale, via un vote à la majorité absolue de tous les copropriétaires peut en fixer la somme. |
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absence de plan pluriannuel de travaux (PPT) |
Le montant de la cotisation ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel établi. Ce montant peut également être supérieur. L’assemblée générale, via un vote à la majorité absolue de tous les copropriétaires peut en fixer la somme. |
Il existe quelques cas particuliers à ce sujet.
En effet, il faut savoir qu’un copropriétaire qui vend son lot ne peut pas récupérer les cotisations versées. Ces sommes font partie intégrante du patrimoine détenu par le syndicat des copropriétaires.
Pour les copropriétés constituées de moins de 10 lots, il est possible que le syndicat des copropriétaires décide de ne pas mettre en place de fonds travaux.
De la même manière, dans le cas où un Diagnostic Technique Total (DGT) est réalisé et ne fait apparaître aucuns travaux dans les 10 prochaines années, la mise en place d’un fonds travaux n’est pas obligatoire et ce, durant toute la validité du diagnostic, soit pendant une durée de 10 ans. Une fois ce délai écoulé, il faudra alors instaurer le fonds.
Il est également envisageable depuis le 1er janvier 2023, de suspendre le versement des cotisations, sur décision de l’assemblée générale. Ceci est possible quand le montant des cotisations est supérieur à celui du budget prévisionnel ou bien lorsque le montant du fonds travaux excède de 50 % celui des travaux inscrits dans le plan pluriannuel de travaux.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Gestion du fonds travaux
Le syndic de copropriété est responsable de la gestion du fonds travaux.
Il doit alors :
- Ouvrir un compte bancaire spécifique au fonds travaux
- Déposer les cotisations des copropriétaires sur ce compte
- Gérer les dépenses du fonds travaux
- Tenir une comptabilité rigoureuse du fonds travaux
- Présenter un rapport annuel à l'assemblée générale des copropriétaires sur la gestion du fonds travaux
Les règles de gestion du fonds travaux sont fixées par la loi et par le règlement de copropriété. Elles doivent notamment préciser les modalités de calcul des cotisations, les conditions d'utilisation du fonds travaux et les procédures de décision pour les travaux importants.
Il existe plusieurs cas spécifiques qui peuvent avoir une influence sur le fonds travaux :
- Si la copropriété est gérée par un syndic bénévole, il est important de s'assurer qu'il a les compétences et les connaissances nécessaires pour gérer le fonds travaux. Il est possible de faire appel à un expert-comptable ou à un gestionnaire de copropriété pour l'assister dans cette tâche.
- En cas d'indivision, chaque indivisaire est tenu de verser sa quote-part des cotisations au fonds travaux.
- Le fonds travaux est un élément du patrimoine de la copropriété. En cas de vente d'un lot, le vendeur ne peut pas récupérer les sommes qu'il a versées au fonds travaux.
