Les différents modes de répartition de la consommation d’eau
Ils se déclinent en 3 possibilités :
Les compteurs individuels
L'individualisation de la consommation de l’eau nécessite l’installation de compteurs divisionnaires dans chaque logement de la copropriété, ce qui permet ensuite au syndic de facturer la consommation de manière individuelle.
Que vient-il remplacer ?
Ce système remplace un système de répartition globale. La facturation aux tantièmes correspond donc à la surface habitée et non pas au nombre de personnes résidant dans le logement, ce qui peut découler sur une répartition particulièrement disproportionnée.
Quelle est l’autre possibilité ?
La loi SRU autorise également la possibilité d’individualisation des contrats de l’ensemble des copropriétaires ; l’abonnement se signe alors directement avec le service de l’eau propre à la commune.
Modification de la répartition des charges
Dans les copropriétés, l’installation de compteurs d’eau individuels permet notamment de responsabiliser les occupants des logements et de rendre la répartition des charges plus équitable. De plus, cela encourage les résidents à faire plus attention à leur consommation d’eau, puisque la récompense sera une facture moins élevée.
Un système de facturation différent
En se basant sur les relevés individuels, le syndic facturera chacun des copropriétaires en fonction de la consommation d’eau réelle de leur logement, qu’ils devront envoyer à leur(s) locataire(s) s’ils sont copropriétaires bailleurs.
Modification du règlement de copropriété
Si le règlement de copropriété fait mention du mode de répartition de la consommation d’eau, il devra, lui aussi, faire l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires afin que le nouveau mode de comptage soit pris en compte.
“Installation de compteurs d’eau individuels” et “modification du règlement de copropriété” doivent donc impérativement être mentionnés dans l’ordre du jour convoquant les copropriétaires et dans la lettre ci-présente envoyée par le syndic à l’ensemble des copropriétaires, sans quoi la décision prise pour l’installation de compteurs d’eau individuels serait vaine, puisque contredite par le règlement de la copropriété.
Ce que dit la loi
« La répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. » (article 11 de la loi de 1965).
La loi SRU et la mise au vote de la résolution
S’il s’agit d’un investissement important, le gouvernement, souhaitant encourager ce genre de démarche, a mis en place la loi SRU le 13 décembre 2000. Elle permet ainsi de porter la question en assemblée générale de copropriété pour que le sujet soit mis aux voix.
Mise au vote auprès des copropriétaires
Pour être adopté, ce point doit obtenir la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires. Sont également comptabilisés les copropriétaires absents qui n’ont pas mandaté quelqu’un pour les représenter.
Possibilité d’un deuxième vote
Dans les cas où l’absentéisme des copropriétaires est important, la majorité de l’ensemble est parfois difficile à atteindre. Toutefois, à partir du moment où un tiers des voix de cet ensemble de copropriétaires a été recueilli, un deuxième tour peut être organisé lors de la même assemblée. Il s’agira alors d’une majorité simple calculée en fonction du nombre de copropriétaires réellement présents et représentés.
Cependant, si le tiers des voix n’est pas atteint, la résolution pourra de nouveau être votée lors d’une nouvelle assemblée que le syndic devra organiser dans un délai de 3 mois et dont la décision sera prise à la majorité simple.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Modèle de lettre pour l'installation de compteurs d’eau individuels
Nom et prénom
Mention “Syndic de la copropriété”
Adresse
Téléphone
Nom et prénom du copropriétaire
Adresse
Objet : Convocation à une assemblée générale pour l'installation de compteurs d’eau individuels
Madame, Monsieur,
En qualité de syndic de la copropriété, je, soussigné … (préciser prénom et nom), vous informe par la présente lettre de votre convocation à la prochaine assemblée générale qui se tiendra le … / … / … (préciser la date), à … (préciser le lieu) et aura pour ordre du jour :
1 - La possibilité d’installer des compteurs d’eau individuels afin que la répartition ne se fasse plus par tantième mais par consommation réelle de chaque logement.
2 - La modification du règlement de copropriété pour changer le mode de répartition des charges de copropriété concernant l’eau pour que la motion de l’installation des compteurs d’eau individuels puisse être valide si la résolution précédente a reçu le nombre de voix nécessaire.
Je tiens à vous rappeler que si vous n’avez pas la possibilité de vous rendre à cette assemblée générale à l’heure et à la date précisée ci-dessus, il vous est tout à fait possible de mandater un copropriétaire qui y sera présent afin qu’il défende votre avis lors de ladite assemblée.
En me tenant à votre disposition pour toutes informations complémentaires, je vous prie, Madame, Monsieur, de bien vouloir prendre connaissance des documents ci-joints avant ladite assemblée et d'agréer l’expression de mes meilleurs sentiments.
Fait le … / … / …
A …
Signature
P.J. :
- … (vous pouvez joindre l’extrait du règlement intérieur faisant référence à la répartition des charges de copropriété concernant l’eau) ;
- … (ainsi que votre proposition de modification du texte) ;
- … (mentionnez les éventuelles autres pièces jointes à présenter, permettant notamment aux copropriétaires de mieux comprendre comment fonctionne le comptage d’eau collectif et individuel).
