Parties communes ou parties privatives ?
Si les parties communes comportent des fenêtres, ces dernières sont rarement équipées de volets, car il serait trop contraignant de les ouvrir et les fermer chaque jour.
En revanche les parties privatives sont le plus souvent munies de volets afin de permettre aux occupants de se protéger des regards, de la lumière, de la chaleur ou du froid ainsi que des éventuels intrus. S’ils sont considérés comme appartenant aux parties privatives pour certains de leurs usages, ils font également partie de la façade et à ce titre peuvent avoir le statut de parties communes.
C’est en fait le règlement de copropriété qui vient décider de leur sort en statuant sur leur appartenance aux parties communes ou non. Ce statut a des répercussions sur la prise en charge des frais inhérents aux volets et sur la manière de procéder à leur remplacement.
Une présence non obligatoire
L’existence de volets dans un immeuble relève des équipements facultatifs. En effet aucun texte ne rend obligatoire leur présence et de nombreux immeubles en sont ainsi dépourvus.
En rajouter a posteriori nécessite une prise de décision en assemblée générale, que ce soit pour l’ensemble de la copropriété ou pour un seul logement, à la demande d’un copropriétaire.
La pose ou le remplacement de volets existants
Deux cas de figures peuvent se présenter :
La pose ou le changement de volets pour un seul logement à la demande d’un copropriétaire
S’il veut placer des volets dans ses seules parties privatives, ou remplacer ceux qui existent, le copropriétaire doit obtenir une autorisation du syndicat des copropriétaires. Dans ce cas, la décision sera votée à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : « b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; ».
A défaut de cette autorisation, le juge peut ordonner des travaux de remise en état. Par ailleurs, seule l’assemblée générale des copropriétaires peut donner cette autorisation ; le syndic n’en a pas le pouvoir, ni le copropriétaire bailleur à son locataire.
Si l’aspect extérieur de l’immeuble se trouve modifié par la pose ou le remplacement des volets, une déclaration préalable de travaux doit également être déposée auprès du service d’urbanisme de la mairie, et doit être accompagnée de la décision favorable de l’assemblée générale.
Le copropriétaire supporte seul les frais d’installation ou de remplacement de ses volets.
L’installation ou le remplacement de l’ensemble des volets de l’immeuble.
Si les volets sont considérés comme appartenant aux parties communes, la décision de leur remplacement ou de leur installation dans toute la copropriété doit être prise par le syndicat des copropriétaires par un vote en assemblée générale.
S’il s’agit d’une installation alors qu’aucun volet n’existait ou d’un remplacement avec amélioration, par exemple la substitution de volets battants par des volets roulants, la décision devra être prise par un vote à la majorité absolue de l’article 25 :
« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ; »
Si le remplacement est à l’identique de ce qui existait déjà, la majorité simple de l’article 24 suffira.
Par ailleurs la pose de volets peut être réalisée dans le cadre de l’amélioration de l’efficacité énergétique du bâtiment à l'occasion de travaux affectant les parties communes. Dans ce cas la décision d’équiper la copropriété en volet peut être prise à la majorité simple de l’article 24 : « h) Les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux affectant les parties communes, ».
Les volets étant considérés comme parties communes, le coût des travaux fait partie des charges générales et est alors réparti entre les différents copropriétaires au prorata des tantièmes détenus par chacun.
S’ils sont considérés comme appartenant aux parties privatives, leur pose ou remplacement relève de la décision de chaque copropriétaire. Toutefois, afin de permettre aux immeubles de gagner en efficacité énergétique, la pose ou le remplacement de l’ensemble des volets peut faire l’objet de « travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives » rendus possibles par la loi Grenelle2. La décision des travaux est prise par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
S’agissant de travaux d’équipements collectifs portant sur les parties privatives, chaque copropriétaire supportera le coût de ses volets, mais c’est le syndic qui sera maitre d’ouvrage pour l’ensemble des travaux.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Quel entretien des volets et par qui ?
- Repeindre les volets nécessite une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires dès lors qu’il y a modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, c’est à dire ne cas de changement de couleur. Pour une rénovation à l’identique, cette autorisation n’est pas nécessaire.
- En tant qu’équipement commun, l’entretien des volets incombe au syndicat des copropriétaires. Le coût des éventuelles réparations ou des frais engagés pour repeindre les volets fait alors partie des charges générales et est réparti entre les copropriétaires au prorata des tantièmes détenus.
- Si les volets sont considérés comme des parties privatives par le règlement de copropriété leur entretien est de la responsabilité de chaque copropriétaire. Si l’entretien est géré collectivement, le coût sera alors réparti entre les seuls copropriétaires concernés.
- C’est au copropriétaire bailleur de procéder aux réparations ou au changement de volets défectueux ou dysfonctionnant. Toutefois, le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant, par exemple le graissage des gonds et charnières ou le remplacement de quelques lames des volets roulants.
