Changement de chaudière en copropriété : conseils et modèle de convocation d'AG

Le changement de la chaudière en copropriété : qui en prend l'initiative ?

En tant que copropriétaire, vous avez tout à fait le droit de contacter le syndic de la copropriété pour demander la réparation ou le changement de la chaudière collective de la copropriété si celle-ci est défectueuse et que le syndic ne semble pas engager la moindre procédure.

Si vous êtes locataire, il vous faudra d’abord en informer votre copropriétaire et ce sera à lui de faire remonter l’information au syndic de copropriété.

En effet, comme le chauffage est collectif et compris dans les installations présentes dans les parties communes, c’est au syndicat des copropriétaires de voter, lors d’une assemblée générale que convoque le syndic de copropriété, si une chaudière identique ou différente doit être installée ou si des réparations peuvent suffire.

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Trois cas de figure possibles

Le changement de chaudière en copropriété peut se faire selon trois scénarios différents qui correspondent aux trois possibilités proposées dans le modèle de lettre :

Chaudière vétuste

Dans le cas où la chaudière est vétuste, c’est-à-dire lorsque celle-ci tombe en panne régulièrement, ce qui engendre des frais coûteux à chaque intervention d’un professionnel pour les réparations, ou lorsque celle-ci est en mauvais état ou ne fonctionne plus suffisamment bien, le changement de la chaudière est considéré comme des travaux d’entretien courant.

Une assemblée générale doit alors être convoquée. Le point concernant la chaudière sera voté à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité simple des copropriétaires présents et représentés par un mandataire.

Si les propositions faites par le syndic de copropriété ne reçoivent pas un vote favorable, une deuxième AG devra être convoquée. Un vote à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965sera de nouveau mis en place.

Pour ce type de majorité, qu’importe le nombre total de copropriétaires dans le syndicat.

Chaudière non vétuste

Dans le cas où la chaudière est encore en bon état, mais qu’un changement est proposé pour que l’investissement permette de réaliser des économies, il s’agit alors de travaux d’amélioration.

Dans ce nouveau cas de figure, la majorité à obtenir pour le passage de la motion est différente. Une assemblée générale devra également être organisée, il s’agira toutefois de la double majorité de l’article 26 qu’il faudra obtenir. Cela signifie donc ⅔ des voix de l’ensemble des copropriétaires.

Si la motion est approuvée, les copropriétaires ayant fourni un vote défavorable pour le changement de chaudière dans la copropriété auront alors la possibilité de bénéficier d’un étalement des frais sur 10 ans.

Panne totale de la chaudière

Le degré d’urgence peut ne plus être le même si la chaudière ne fonctionne plus du tout ou si une fuite est décelée.

Il ne s’agira, alors, plus de l’organisation d’une assemblée générale respectant les délais applicables entre l’envoi de la convocation et la tenue de l’AG. En effet, nous pourrons cette fois parler de degré d’urgence comme nous l’abordons dans le point suivant.

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Convocation de l’assemblée générale

Le syndic de copropriété doit convoquer les copropriétaires à une assemblée générale en leur adressant une lettre recommandée avec accusé de réception pour obtenir l'assentiment des copropriétaires lors d’un vote. Il doit donc faire une proposition d’intervenants et de modèles de chaudières pouvant remplacer celle actuellement en place.

La gestion des travaux d’urgence

En cas d’urgence, le syndic de la copropriété a le pouvoir d’effectuer, de sa propre initiative, les démarches nécessaires pour une intervention rapide justifiée pour la sauvegarde de l’immeuble.

Dans la majeure partie des cas, le syndic doit toutefois s’en remettre à l’assemblée générale pour procéder aux rénovations et réparations nécessaires dans les parties communes. Cela est notamment dû au montant élevé de tels travaux qui seront, de plus, à la charge des copropriétaires.

Le pouvoir d'initiative

Ainsi, si la chaudière alimentant tout l’immeuble en chauffage tombe en panne en plein hiver et que le professionnel préconise un changement de chaudière comme seule possibilité, il s’agit de circonstances imprévues rendant le changement indispensable et urgent, sans qu’il ne soit possible de différer la procédure pour attendre la décision de l'assemblée générale (article 18, alinéa 1 de la loi de 1965).

Cependant, le syndic de copropriété, s’il peut alors user de son pouvoir d'initiative, devra tout de même en informer les copropriétaires (par affichage, lettre, dépôt d'un avis dans les boîtes aux lettres, etc.) et faire approuver sa prise d’initiative en convoquant immédiatement une assemblée générale (article 37 du décret du 17 mars 1967).

Délai entre la convocation et l’AG

Le degré d’urgence du changement de la chaudière en cas de panne complète permet au syndic de ne pas avoir à respecter le délai habituel entre l’envoi de la convocation et la tenue de l’assemblée générale.

En réponse, durant l’assemblée générale, les copropriétaires peuvent approuver le degré d’urgence et la prise d’initiative du syndic ou le refuser.

Toutefois, en cas de refus, si les travaux sont réellement urgents et nécessaires, le syndic a le pouvoir de passer outre l’avis de l’assemblée générale. Attention, uniquement si le degré d’urgence est avéré (Cass. 3e civ., 29 oct. 1969).

Sollicitation d’un juge

Le syndic de la copropriété a aussi la possibilité, si besoin est, de demander au juge des référés la possibilité d’accéder aux locaux pour que soit procédé au changement de la chaudière, si le degré d’urgence est important (CA Paris, 14e ch. B, 1er févr. 2002).

Versement d’une provision

Sans délibération de l’assemblée générale, le syndic pourra faire la demande du versement d’une provision pour faire réaliser le changement de la chaudière. Il devra toutefois impérativement consulter le conseil syndical pour avis.

Le versement de la provision demandée devra être d’un montant inférieur au tiers du montant estimé dans le devis (article 37 du décret du 17 mars 1967).

La responsabilité du syndic

Le syndic de la copropriété est le représentant de la collectivité. Ainsi, s’il ne prenait pas les mesures nécessaires malgré le degré d’urgence, sa responsabilité pourrait être mise en cause, à l’exception près du manque de provision en sa possession pour procéder au changement de la chaudière.

S’il use son pouvoir d'initiative, sans informer et convoquer les copropriétaires, sa responsabilité sera engagée également.

Cependant, lorsque l’assemblée générale refuse la prise d'initiative du syndic, sa responsabilité reste engagée face aux entreprises (Cass. 3e civ., 6 févr. 2002).

Modèle de lettre pour le changement de chaudière en copropriété

Nom et prénom

Mention “Syndic de la copropriété”

Adresse

Téléphone

Mail

Nom et prénom du copropriétaire

Adresse

Objet : Changement de chaudière en copropriété

Madame, Monsieur,

En tant que représentant du syndicat de la copropriété, je, soussigné … (préciser prénom et nom), vous convoque le … / … / … (préciser la date), à … (préciser le lieu) pour une assemblée générale dont l’ordre du jour portera sur le changement de la chaudière alimentant l’ensemble de la copropriété.

(Trois possibilités au choix :)

1 - Dans le cas où la chaudière est vétuste : En effet, elle tombe régulièrement en panne et les frais sont coûteux pour la copropriété. De nombreuses réparations ont été faites mais il est important de la changer avant qu’elle ne fonctionne plus du tout.
S'agissant de travaux d’entretien courant, nous voterons donc les différentes propositions ci-jointes lors de cette assemblée, à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965.

2 - Dans le cas où la chaudière n’est pas vétuste : La chaudière de la copropriété consomme beaucoup. En effet, il s’agit d’une chaudière … (précisez). Sera donc voté lors de l’assemblée générale le remplacement de celle-ci par une chaudière … (précisez). S’agissant de travaux d’amélioration, la majorité de l’article 26 de la loi de 1965 s’applique.

3 - Dans le cas où le degré d’urgence s’applique : Veuillez m’excusez de ne pas respecter le délai de convocation habituel. Eu égard au degré d’urgence de la panne, j’ai pris l’initiative de procéder au changement de la chaudière comme je vous en ait informé par … (préciser : par affichage, lettre, dépôt d'un avis dans les boîtes aux lettres, etc.). Le degré d’urgence et ma prise d'initiative doivent être validés par les copropriétaires lors de cette assemblée générale.

Si, qu’elle qu’en soit la raison, vous ne pouviez pas être présent à la date et à l’heure mentionnés plus haut, je vous rappelle que vous avez la possibilité de mandater un autre copropriétaire pour vous représenter.

Je me tiens à votre disposition si vous souhaitez davantage d’informations concernant ce point. Dans l’attente de l’assemblée générale, je vous prie, Madame, Monsieur, de bien vouloir prendre connaissance des documents ci-joints et d'agréer l’expression de mes sentiments distingués.

Fait le … / … / …

A …

Signature

P.J. :

• …
• …
• …