Les rôles du syndic
Avant d’aborder le cœur du sujet, il peut être intéressant de revenir sur les rôles et missions du syndic de copropriété. Cet organe a en effet plusieurs fonctions qu’il se doit de tenir.
Si ce dernier ne respecte pas ses obligations, cela peut être considéré comme un manquement, voire une faute grave et, dans ce cas, les copropriétaires ont la possibilité de contester les actions. Un défaut d’action peut être considéré comme une carence de syndic.
Il peut être question des motifs suivants :
- négliger un sinistre ayant lieu dans les parties communes de l’immeuble
- ne pas respecter le règlement instauré par la copropriété
- ne pas intervenir pour stopper un conflit
- refuser d'exécuter les travaux indispensables
- ne pas appliquer les décisions issues de l’assemblée générale
Qui peut contester les actions du syndic ?
Pour pouvoir contester une action du syndic, il faut être dans l’une des deux situations suivantes :
- être un copropriétaire opposant, c’est-à-dire être un copropriétaire qui a voté contre la décision en question lors de la réunion d’assemblée générale
- être un copropriétaire défaillant : il s’agit d’un copropriétaire qui est absent ou qui n’est pas représenté lors d’une assemblée générale
Il existe aussi des exceptions. Il est possible de contester des actions du syndic lorsqu’un copropriétaire a voté pour la mise en place de cette action mais que ce dernier a subi un dol.
La seconde exception est si un copropriétaire a confié son pouvoir et que le mandataire a voté pour une décision n’étant pas mentionnée dans l’ordre du jour de la réunion.
Pourquoi contester les actions du syndic ?
Il existe plusieurs cas de figure où il est possible de contester les actions du syndic. En effet, voici les principales situations pouvant entraîner une contestation de la part d’un ou plusieurs copropriétaires défaillant ou opposant.
En premier lieu, il est possible d’engager une contestation d’une action qui a été adoptée mais qui n’a pas respecté la bonne majorité. Il est aussi envisageable d’engager ce type de process lorsque l’action en question a été débattue mais n’était pas mentionnée sur l’ordre du jour de la réunion d’assemblée générale.
La contestation des actions peut également se faire lorsque la convocation à l’assemblée générale n’a pas été reçue ou bien lorsque cette convocation est émise de manière irrégulière. Ce sont des motifs permettant d’engager un recours contre les actions décidées lors de ces réunions.
De la même manière, dès lors que les documents obligatoires ne sont pas joints à la convocation d’assemblée générale, il est possible d’annuler les actions ayant été décidées lors de cette réunion.
La contestation des actions du syndic peut se faire sans qu’un préjudice particulier soit enregistré. En effet, il suffit simplement de démontrer que les lois n’ont pas été respectées lors de la prise de décision.
Contestation d’actions du syndic : les critères à respecter
Afin de pouvoir effectuer une contestation d’une action du syndic de copropriété, il est important de souligner que des critères légitimes devront être observés.
Ainsi, pour que la contestation soit reconnue comme telle, il faudra remplir les obligations suivantes :
- Respect du droit de vote des copropriétaires qui ont émis un avis défavorable au projet
- Intérêt à agir : il est indispensable de prouver que l’action décidée a un impact sur les droits ou intérêts des copropriétaires
- Respect de la base légale : c’est un critère fort à prendre en considération. Il est indispensable que la contestation soit fondée. Il faut justifier que la loi a été enfreinte, notamment la loi du 10 juillet 1965.
- Respect des délais de contestation
Quand contester une action du syndic ?
La contestation d’actions du syndic doit respecter un certain délai. En théorie, le syndic doit impérativement respecter un délai d’un mois à compter de la date de tenue de l’assemblée générale pour notifier le procès-verbal de la réunion.
Là encore, deux cas de figure sont distincts :
- Le syndic respecte le délai d’un mois pour la notification : dans cette situation, le copropriétaire qui le souhaite dispose de 2 mois à compter de cette notification pour contester les actions décidées. Dès lors que les 2 mois sont passés, il ne sera plus possible d’engager de recours.
- Le syndic ne notifie pas le procès-verbal dans un délai d’un mois : si le syndic ne respecte pas ce processus, les actions peuvent alors être contestées pendant une durée de 5 ans, à partir de la date de la réunion d’assemblée générale.
Comment contester une action du syndic ?
Pour lancer une contestation d’action du syndic, plusieurs solutions existent.
Dans un premier temps, il est préférable de prendre contact avec le syndic. Le meilleur moyen est d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception afin d’indiquer la raison de la contestation. Il faut toutefois souligner que la lettre recommandée ne peut pas être considérée comme un élément ayant une valeur juridique réelle.
Il est aussi possible de se tourner vers le conseil syndical. Le rôle de cet organisme consiste à contrôler la gestion du syndic. En se rapprochant du conseil syndical, ce dernier est en mesure de lancer une enquête et de prendre les dispositions nécessaires pour régler le conflit.
Dans le cas où ces tentatives de communication n’aboutissent pas, un médiateur peut intervenir afin d’essayer de régler le litige. Le rôle de cet interlocuteur sera alors de négocier un accord avec le syndic. Passer par une tierce personne permet une certaine impartialité dans les échanges pour aboutir plus facilement à un terrain d’entente.
Une procédure participative peut aussi être lancée. Il s’agit d’une solution similaire à la précédente, c’est-à-dire à la médiation. Dans ce cas, chacune des parties, assistée par un avocat, doivent tenter ensemble de trouver un arrangement. Elles ont pour obligation de mettre en œuvre les moyens pour y parvenir mais ne sont pas obligées d’aboutir à une solution.
Si ces recours à l’amiable n'apportent pas l’effet escompté, il est aussi possible de se tourner vers des solutions plus strictes. En effet, un recours auprès du tribunal judiciaire. Il faudra alors se rapprocher du tribunal judiciaire de la zone géographique de l’immeuble. Notez que, dans ce cas de figure, un avocat sera nécessaire. Le recours est adressé au syndicat des copropriétaires car il est représenté par le syndic. Si l’assignation est faite contre le syndic, elle sera considérée comme irrecevable.
Dans le cas où le tribunal statue en votre faveur, la décision est annulée et des dommages et intérêts peuvent être versés.
A l’inverse, il se peut aussi que le tribunal s’oppose à votre contestation. Dans le cas où la saisine de la justice est qualifiée d’abusive, il se peut que vous soyez obligé de payer des dommages et intérêts au syndic.
Il est important de savoir qu’une procédure judiciaire, même si elle est envisageable, reste un processus relativement long et onéreux. C’est pourquoi il est préférable de tenter de résoudre le malentendu à l’amiable. Si cela n’est malheureusement pas possible, il faut regarder votre contrat d’assurance habitation. En effet, certains organismes offrent une protection juridique spécifique en cas de conflit avec le syndic.
La révocation du syndic de copropriété
En fin de mandat, il est possible de ne pas renouveler le syndic de copropriété. Il est aussi tout à fait possible de stopper l’exercice de ce dernier durant son mandat. Pour ce faire, il faut toutefois pouvoir justifier d’un défaut d’action sévère ou encore d’un manquement important.
Dans ce cas, une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée afin de discuter du sujet, de contester les actions et envisager une révocation. Cette dernière se devra néanmoins d’être votée à la majorité absolue, c’est-à-dire la majorité de l’article 25. Si les copropriétaires sont d’accord pour renvoyer le syndic, ce dernier stoppera immédiatement ses fonctions. Un nouveau syndic devra alors prendre le relai afin de poursuivre la gestion de l’immeuble.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Quitus au syndic : signification
Les copropriétaires ont la possibilité de donner quitus au syndic de la copropriété. Dans ce cas, cela signifie qu’ils acceptent l’intégralité des actions en lien avec la gestion de l’immeuble qui sont portées à leur connaissance. Plus concrètement, cela veut dire que les copropriétaires sont en totale adéquation avec la manière de gérer la copropriété.
Donner quitus permet alors au syndic d’être libéré de ses obligations. Cela veut donc dire qu’il est totalement impossible d’intenter quoi que ce soit envers ce dernier, notamment une action en justice.
Il est question de donner quitus au syndic une fois par an. Pour ce faire, il faut que le point soit noté à l’ordre du jour de la réunion d’assemblée générale.
C’est une décision qui est votée à la majorité simple, c’est-à-dire la majorité de l’article 24.
Il faut souligner qu’un quitus peut être voté en émettant des réserves.
