Contestation des décisions de l’assemblée générale
- Pour quels motifs peut-on contester une décision de l’assemblée générale ?
Les copropriétaires peuvent contester une décision si les règles de convocation à l’assemblée générale n’ont pas été respectées : oubli de certains copropriétaires, délai de convocation trop court etc.
Par ailleurs, certaines décisions peuvent être contestées si les voix n’ont pas été correctement comptées ou si la majorité requise pour la décision n’a pas été respectée :par exemple vote d’une décision à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 au lieu de la majorité absolue de l’article 25.
Enfin, les décisions prises alors qu’elles ne figuraient pas à l’ordre du jour, celles contraires au règlement de copropriété, ou encore celles ne relevant pas de la compétence de l’assemblée générale peuvent également être contestées.
- Qui peut contester ?
Seuls les copropriétaires ayant voté contre les décisions contestées et ceux qui étaient absents et non représentés peuvent émettre une contestation. Ceux ayant voté pour les décisions ne peuvent pas intenter d’action.
- Quelle procédure suivre ?
Les copropriétaires qui entendent contester une décision de l’assemblée générale peuvent le faire dans les deux mois qui suivent son adoption. Cette contestation doit être portée devant le tribunal de grande instance, ce qui nécessite le recours à un avocat.
Passé le délai de deux mois, si aucune action n’a été intentée, la décision reste définitive.
- Quels effets ?
Le président du TGI rendra une décision confirmant ou infirmant la résolution de l’assemblée générale.
A noter : lorsque l’action en contestation a été engagée, elle n’a pas d’effet suspensif et le syndic peut l’exécuter tant qu’elle n’a pas été annulée. Toutefois, si l’action en contestation concerne des travaux, le syndic attend souvent par prudence la décision de justice.
Contestation de la répartition des charges
Si un copropriétaire conteste la répartition des charges, il peut intenter une action en révision auprès du Tribunal de Grande instance. Il peut le faire dans deux cas :
- si le montant de ses charges est supérieur de plus d’un quart à ce qu’il aurait dû être
- ou s’il constate que les charges d’un autre copropriétaire sont inférieures de plus de 25% à ce qu’elles auraient dû être.
Contestation de la gestion du syndic
Si un copropriétaire conteste la gestion du syndic, il peut refuser de voter le quitus lors de l’assemblée générale d’approbation des comptes ou éventuellement le voter en émettant des réserves.
Par ailleurs, en cas de manquement du syndic à ses obligations, par exemple s’il n’exécute pas les décision prises en assemblée générale, tout copropriétaire peut le mettre en demeure d’agir. A défaut d’action de sa part, il est alors possible de saisir le président du tribunal de grande instance en référé pour demander la désignation d’un administrateur judiciaire provisoire.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Mise en cause de la responsabilité du syndic
Par le syndicat des copropriétaires
Tout manquement du syndic à ses obligations représente une faute qui peut faire l'objet d'une contestation de la part des copropriétaires. Cette contestation prend la forme d’une action en justice. Elle est en général formée par le syndicat des copropriétaires soit au titre de la responsabilité contractuelle, si celui-ci considère que le syndic n’a pas respecté les termes de son contrat, soit au titre de la responsabilité civile au titre de son mandat, sur le fondement de l’article 1992 du Code civil qui stipule : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. »
Sont par exemple retenus comme étant des fautes :
- le manquement à l’entretien de l’immeuble,
- le défaut de réaction rapide dans le cadre de travaux urgents pour préserver l’immeuble,
- la négligence ou la violation de règles dans l’administration de l’immeuble,
- le défaut de souscription d’une assurance,
- la mauvaise répartition des charges
- la négligence dans le recouvrement des charges,
- l’exercice abusif d’action en justice,
- le manquement dans l’exécution des décisions de l’assemblée général
- etc.
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Outre la présence d’une faute, il faut également qu’il y ait un préjudice pour le syndicat des copropriétaires pour que ce dernier puisse agir en justice contre le syndic.
Par ailleurs, le syndic étant le représentant du syndicat des copropriétaires devant la justice, il sera d’abord nécessaire d’en nommer un nouveau afin de poursuivre l’ancien.
Par un copropriétaire
Le syndic est aussi responsable des fautes commises dans sa gestion vis à vis de chaque copropriétaire.
Ainsi tout copropriétaire peut contester l’action du syndic et le poursuivre en justice sur le fondement de l’article 1382 ou 1383 au titre de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle.
Trois éléments doivent être réunis pour que la responsabilité du syndic puisse être engagée :
- La présence d’une faute caractérisée,
- La présence d’un préjudice personnel, subi par le copropriétaire
- La présence d’un lien de cause à effet direct entre la faute et le préjudice.
A noter : Si le syndic bénévole engage sa responsabilité comme le syndic professionnel dans le cadre de sa mission, sa responsabilité est évaluée de façon atténuée par les tribunaux, ce que précise l’article 1992 du code civil : « Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. »
