Une identification obligatoire
Avant toute chose, il est nécessaire de savoir quelle est la cause du dégât des eaux. En effet, déterminer d’où vient l’eau qui occasionne des dommages est indispensable afin :
- D’éviter la persistance du trouble,
- De retrouver une ambiance saine dans le logement ou les parties communes sinistrées,
- De pouvoir refaire les embellissements,
- De déterminer les responsabilités et obtenir une indemnisation dans le cadre de la déclaration de sinistre auprès de l’assurance.
Origine du dégât des eaux et assurance
Un dégât des eaux peut avoir des origines diverses qui varie selon le lieu où il est situé.
Si le dégât des eaux peut intervenir dans une partie privative comme dans une partie commune, son origine peut également se situer dans l’une ou dans l’autre.
- Si le dégât des eaux a pris naissance dans la partie privative où se trouve le dommage, c’est à l’assurance du locataire, ou celle du copropriétaire occupant qu’il doit être déclaré.
Si le bien est vacant au moment du sinistre, soit le copropriétaire dispose d’une assurance « propriétaire non occupant » et il déclare les sinistres à son assureur, soit les dommages sont à sa charge, soit l’assurance multirisque immeuble de la copropriété prévoit une extension de garantie pour les parties privatives et c’est alors au syndic de faire la déclaration.
- Si le dégât des eaux trouve son origine dans les parties privatives d’un logement voisin, la déclaration du sinistre se fait au moyen d’un constat amiable que chaque assuré envoie à son assureur. La convention CIDRE régit alors les relations entre les deux assurances afin de simplifier le mécanisme d’indemnisation du sinistré.
- Si l’origine du sinistre se trouve dans les parties communes, le syndic doit en être averti. Il déclarera à son tour le sinistre à l’assureur de la copropriété dans le cadre de son contrat multi risques immeuble. La convention Cide COP spécifique aux sinistres en copropriété prévoit des procédures de traitement des dégâts des eaux qui visent à en simplifier le règlement et à le rendre plus rapide.
Les causes possibles du dégât des eaux
Parmi les causes possibles de sinistres, les plus fréquemment rencontrées sont :
- Les fuites ou débordement d’appareils électroménagers,
- Les fuites de canalisations,
- Les fuites de robinets d’arrêt des installations de distribution d’eau,
- La mauvaise étanchéité des fenêtres,
- Une altération de la couverture de l’immeuble.
A ces causes accidentelles s’ajoutent les malfaçons dont peut être frappé l’immeuble en copropriété, couvertes pendant les 10 années suivant la livraison par l’assurance dommages-ouvrage qui garantit la réparation de l’origine du sinistre et ses conséquences si la solidité de l’immeuble ou sa destination se trouvent compromises.
Parfois l’origine de la fuite sera évidente et facile à identifier, notamment dans les causes accidentelles. Dans certains cas elle demandera une recherche plus approfondie par exemple lors de fuite sur des canalisations emmurées.
La recherche de fuite
Une fois l’eau évacuée, si le sinistre n’est pas dû à un débordement, cause simple et rapide à identifier, il reste à réaliser les investigations permettant d’en déterminer précisément l’origine. Cette phase de recherche est indispensable pour repérer avec certitude où se trouve la fuite. En revanche, elle peut nécessiter la détérioration voire la démolition de murs, cloisons ou dalles, notamment dans les cas où le sinistre trouve son origine sur une canalisation non accessible.
Qui s’occupe de la recherche de fuite ?
La recherche de fuite est en principe menée par l’occupant de la partie privative si l’origine de la fuite se situe sur ladite partie et prise en charge par lui ou le copropriétaire. Si elle est située dans les parties communes, c’est alors le syndic qui s’en occupe et en assume le coût.
Les frais de recherche et de remise en état des ouvrages endommagés à cet effet peuvent faire l’objet d’une indemnisation par l’assurance selon les garanties présentes au contrat.
La réparation de la fuite
Une fois la fuite repérée, il est important de faire réaliser les réparations nécessaires pour éviter toute aggravation des dommages.
Selon l’origine de la fuite, la réparation est à la charge de l’occupant locataire, du copropriétaire, ou de la copropriété si elle se situe dans les parties communes. Elle ne sera jamais prise en charge par l’assurance. En revanche celle-ci ne procédera à aucune indemnisation tant que la fuite ne sera pas repérée. C’est pourquoi il est indispensable de bien conserver les justificatifs attestant de cette réparation : facture d’intervention d’un professionnel ou achat de matériel si la réparation est faite par le gardien ou l’employé d’immeuble.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
La remise en état
Si la fuite doit obligatoirement être réparée avant la remise en état, cette dernière nécessite également souvent le passage d’un expert. Non seulement celui-ci sera le seul à pouvoir estimer les dommages, mais en plus les responsabilités du sinistre seront établies à partir de son rapport. Il peut y avoir recours à un expert unique dans le cadre de la convention Cidre, ou le sinistre peut faire l’objet d’une expertise contradictoire dans le cadre de la convention Cide COP. Le copropriétaire peut également faire appel à un expert d’assuré pour défendre ses droits et ses intérêts.
La première étape de la remise en état consiste à faire sécher murs, sols et plafond atteint par le dégât des eaux afin d’en faire disparaître toute trace d’humidité, ce qui peut prendre plusieurs semaines et nécessite des techniques spécifiques.
Après quoi les parties endommagées seront consciencieusement nettoyées afin de disposer d’un support sec et sain pour refaire les embellissements, revêtements ou finitions.
