Gardien d’immeuble : cadre légal et avantages

La présence d’un gardien dans une copropriété est souvent appréciée des résidents pour les tâches qu’il réalise mais aussi la présence rassurante qu’il représente. Bien que présent sur place, le gardien n’est pourtant pas en permanence à la disposition des résidents. Très encadré par une convention collective précise, le poste de gardien d’immeuble présente de nombreux avantages et quelques inconvénients, dont son coût.

Gardien d’immeuble : cadre légal et avantages
Gardien d’immeuble : cadre légal et avantages

Qui gère le gardien d’immeuble ?

Le gardien est un salarié. Son employeur est le syndicat de copropriétaires. Toutefois l’assemblée générale des copropriétaires n’a le droit de décider que le nombre et la catégorie des employés qu’elle emploie pour la copropriété.

Concrètement, le gardien de l’immeuble a affaire au syndic, qui est le mandataire du syndicat des copropriétaires.  C’est en effet lui qui gère embauches et licenciement, horaires, paie, congés, taches à effectuer etc.

Le syndic prend en général ses décisions en demandant l’avis du syndicat des copropriétaires. Toutefois, à moins que le règlement de copropriété en décide autrement, le syndic peut se passer de l’avis du syndicat des copropriétaires.

 


Quel statut et quelle convention collective ?

Le métier de gardien d’immeuble est régi par la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles.

Cette dernière différencie deux catégories de salariés :

-  Ceux de la catégorie A, qui disposent d’un contrat de travail classique ne pouvant excéder la durée légale de 151,67 heures. Il s’agit des employés d’immeuble dont les taches sont définies par contrat. Ils ne bénéficient pas de logement de fonction ;

-  Ceux de la catégorie B, qui appartiennent à un régime dérogatoire ne fixant par d’horaire. Il s’agit des concierges. Leur taux d'emploi est déterminé par l'application du barème d'évaluation des tâches en unités de valeur.

 


Rôle et missions du gardien d’immeuble

Les missions confiées au gardien d’immeuble dans le cadre de son contrat de travail sont nombreuses et d’ordre divers.

Le gardien assure généralement la réception et l’information des visiteurs et prestataires extérieurs. Il veille à l’ouverture et à la fermeture des portes et portails. Il s’occupe de l’entretien des parties communes et de sortir les poubelles. Il prend en charge la distribution du courrier etc.

 

Les taches qui entrent dans le cadre de ses missions sont décomptées en Unités de valeur.

Selon la convention collective nationale de travail des gardiens, concierges et employés d’immeubles du 11 décembre 1979, un gardien à temps plein doit effectuer 10 000 UV.

Au fil du temps, il peut arriver que certaines missions objets d’UV ne soient plus d’actualité : plus de distribution de courrier car pose de boites aux lettres, changement de revêtement de sol qui nécessite moins d’heure de ménage, etc.

Dans ces cas là, la diminution du nombre d’UV n’est pas possible car cela reviendrait à une modification du contrat de travail.  En revanche, il est toujours possible de remplacer une tache par une autre.

 

Emploi à service complet, partiel ou permanent

Les employés de la catégorie B peuvent disposer d’un emploi :

 

-  à service complet

C’est le cas lorsque les salariés totalisent entre 10 000 UV et 12 000 UV de tâches exercées.

 

-  à service permanent

Les salariés totalisent entre 3400 UV et 9000 UV de tâches exercées.

Ils assurent la permanence de présence vigilante définie par la convention collective et l'exécution de tâches fixées au contrat.

 

-  à service partiel

Le salarié totalise dans ce cas moins de 9000 UV de tâches et n'exerce pas de permanence. Selon la convention collective : « ses tâches sont limitées à l'entretien et au nettoyage des parties communes de l'immeuble, à la sortie et à la rentrée des poubelles, à la distribution du courrier une fois par jour, éventuellement à la perception des loyers ».

 

Qualifications du concierge, gardiens et employés d’immeubles

C’est de la qualification du gardien que dépend la rémunération qui lui est attribuée selon la grille de salaires prévue dans la Convention Collective.

 

La classification du poste de travail au regard de la convention collective est évaluée en fonction de 6 critères : le relationnel, les compétences techniques, les compétences administratives, la supervision, l’autonomie, la formation.

Pour chaque critère, une valorisation est réalisée, qui permet de définir un coefficient et de rattacher le poste à un niveau déterminé.

 

La qualification des employés d’immeuble varie du niveau 1 au niveau 6, ceux de gardiens d’immeuble du niveau 2 au niveau 6.

Le niveau 1 correspond au métier d’employé d’immeuble, le niveau 2 à celui d’employé spécialisé, le niveau 3 au métier d’employé d’immeuble qualifié, le niveau 4 à celui de gardien principal, le niveau 5 au métier de gardien chef, et le niveau 6 au métier d’agent principal de gérance.

 


Avantages et inconvénients du gardien d’immeuble

Les avantages sont nombreux et appréciés des occupants de la copropriété :

-  la « présence vigilante » du gardien, telle que définie par la convention collective est le principal avantage du gardien d’immeuble ; elle sécurise la copropriété et ses occupants ;

-  Les services rendus aux résidents sont également un avantage mais de plus en plus de missions autrefois dévolues au gardien lui échappent désormais, soit pour des raisons légales et règlementaires, soit techniques : le gardien ne peut plus régler la chaudière, c’est un prestataire extérieur qui doit s’en charger ; il ne distribue souvent plus le courrier non plus etc. Le gardien est toutefois le garant d’une certaine qualité de services en raison de sa présence sur place, à sa connaissance des résidents et à celle de la copropriété, qui n’a pas d’équivalent chez un prestataire extérieur.

 

L’inconvénient majeur, voire unique, du gardien d’immeuble reste son coût.

Plus onéreux qu’un employé d’immeuble qui bénéficie d’un contrat de travail de droit commun ou qu’un simple prestataire de services auquel il suffit de payer les factures, le gardien d’immeuble peut coûter cher à la copropriété. Comme tout salarié, il ne peut être licencier sans motif sérieux et nécessite que lui soit fourni un logement de fonction.

 

Pour ces différentes raisons, le gardien d’immeuble tend à disparaître dans les petites voire les moyennes copropriétés où son coût pèse davantage sur les copropriétaires.

En revanche, dans les plus grandes copropriétés, le poste de gardien reste souvent indispensable et se présente comme un élément de valorisation de l’immeuble.

 

Quelle rémunération ?

La rémunération des employés d’immeuble (catégorie A) et gardiens d’immeuble (catégorie B) est déterminée par la convention collective et revalorisée périodiquement, le dernier avenant à l’annexe portant sur les salaires datant de 2015.

Le montant de la rémunération dépend de la catégorie d’emploi mais aussi du niveau de qualification.

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