Les contrats d’entretien obligatoires
L’installation de chauffage collectif : un entretien obligatoire
En vertu des dispositions de l’arrêté du 15 septembre 2009, le syndicat des copropriétaires a pour obligation de faire procéder à l’entretien de la chaudière collective si la copropriété en est équipée.
Le contrat d’entretien de type P2 passé avec un chauffagiste doit obligatoirement comprendre les différents éléments liés à la maintenance des installations : vérification du fonctionnement des appareils de mesure et de contrôle, du rendement de la chaudière et de la régulation, ramonage du conduit de fumée, tenue du livret, prévention de l’embouage, etc.
Le contrat peut prévoir des prestations annexes : garantie et renouvellement du matériel (P3), financement (P4), voire fourniture d’énergie (P1).
L’ascenseur : entretien et contrôle exigés
L’article L. 125-2-2 du Code de la construction et de l’habitation modifié par la loi Urbanisme et habitat n°2003-590 du 2 juillet 2003 introduit une obligation d’entretien des ascenseurs à la charge de leur propriétaire : « Les ascenseurs font l'objet d'un entretien propre à les maintenir en état de bon fonctionnement et à assurer la sécurité des personnes. »
Par ailleurs, ce même article prévoit que : « Cette obligation incombe au propriétaire de l'ascenseur. Celui-ci confie ou délègue l'entretien de l'ascenseur à un prestataire de services dans le cadre d'un contrat écrit. Toutefois, s'il dispose des capacités techniques nécessaires, il peut y pourvoir par ses propres moyens."
Dans la pratique, le recours à un contrat de maintenance par un prestataire extérieur prédomine. Celui-ci doit réaliser une visite d’entretien a minima toutes les 6 semaines et remplir à cette occasion le carnet d’entretien de l’ascenseur.
L’ascenseur doit par ailleurs être mis aux normes et faire l’objet d’un contrôle technique tous les 5 ans, par un organisme certifié indépendant du prestataire de service agissant pour l’entretien.
Les portes et portails automatiques de garage et parking : la sécurité avant tout
Les portails et les portes automatiques doivent obligatoirement faire l’objet d’un contrat d’entretien pour des raisons de sécurité. Le prestataire doit vérifier le bon fonctionnement de la porte et le respect des normes de sécurité. Il remplit le carnet d’entretien à chaque intervention semestrielle et le laisse sur place pour consultation.
Les équipements de sécurité incendie
L’entretien des extincteurs est obligatoire selon une périodicité annuelle.
Les contrats facultatifs mais conseillés
La VMC
Si l’entretien de la VMC n’est pas obligatoire au regard de la loi, il est largement conseillé afin de conserver un niveau de performance suffisant et de ne pas surconsommer d’énergie, d’éviter les risques d’incendie en cas de dysfonctionnement et de surchauffe, mais aussi pour des raisons d’hygiène et de renouvellement de l’air. D’ailleurs certains règlements sanitaires départementaux peuvent le rendre obligatoire pour cette dernière raison.
Le contrat d’entretien de la VMC comprend généralement le nettoyage du caisson et des bouches d’air, le ramonage des conduits, la vérification de la pompe, éventuellement le curages des fosses.
Le nettoyage des parties communes
Bien que facultatif, le nettoyage des parties communes est une nécessité pour de simples raisons d’hygiène mais aussi pour donner une bonne image de la copropriété.
S’il n’est pas réalisé par un employé ou le gardien d’immeuble, il peut être confié à un prestataire extérieur. Le contrat conclu doit préciser le nombre d’interventions par semaine, le nombre d’heures effectuées, le moment des passages et la listes de tâches à réaliser.
Certains contrats d’entretien couplent le nettoyage des parties communes et l’entretien des espaces verts.
Les Vide-ordures
Ce contrat d’entretien ne concerne que les copropriétés qui disposent encore de vide-ordures. Si ces derniers ont été condamnés, le contrat n’a plus lieu d’être. Facultatif, le contrat d’entretien des vide-ordures permet de remplir l’obligation fixée par le règlement sanitaire départementale d’un ramonage et du nettoyage des conduits deux fois par an au moins.
Lors de ses visites, le prestataire réalise un décapage des parois, un nettoyage des trémies, des locaux de réception, des vidoirs, la désinfection et la désinsectisation.
L’entretien des espaces verts
Toutes les copropriétés ne sont pas concernées par les espaces verts.
Si les espaces verts au sein de la copropriété sont restreints : une haie, un carré de pelouse et trois massifs de fleurs, leur entretien peut tout simplement entrer dans les attributions du gardien d’immeuble ou être confié à un employé, engagé spécialement pour cette tâche.
Dès lors que les espaces verts sont plus étendus et nécessitent un entretien régulier sous peine de donner une mauvaise image de la copropriété, le recours à un prestataire extérieur via un contrat est préférable et garantit à la copropriété de garder un aspect valorisant. Le contrat d‘entretien peut inclure un ensemble de tâches régulières hebdomadaires, mensuelles ou annuelles, comme les plantations, la tonte du gazon, la taille de la haie ou l’élagage des arbres, l’arrosage et l’évacuation des déchets.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Les autres contrats facultatifs
De nombreux autres contrats peuvent être souscrits par la copropriété. Leur intérêt dépend souvent de la taille de cette dernière, de sa localisation, de ses équipements et besoins. Parfois, des prestations ponctuelles sont préférables au contrat d ‘entretien.
La désinsectisation et dératisation
Si le règlement sanitaire départemental rend obligatoire le fait de dératiser et de désinsectiser, le recours à une entreprise n’est pas nécessaire tant que la présence des nuisible n’est pas constatée. La pose de pièges ou de granulés peut être réalisée sans recourir à un prestataire.
L’entretien des compteurs d’eau et des robinetteries
Leur entretien permet notamment d‘éviter les fuites d’eau et de réaliser des économies. Le nombre de visite et le coût global doit être évalué pour réaliser la balance entre bénéfice et coût.
La maintenance des claviers à code (digicodes)
Le nombre d’interventions prévues au contrat détermine l’intérêt de ce dernier. Pour une installation neuve et sous garantie, le contrat de maintenance peut se révéler superflu.
La maintenance des blocs d’éclairage de sécurité
La vérification de l’autonomie des blocs doit être faite chaque trimestre, celle de leur bon fonctionnement chaque mois. Elle peut être intégrée à un contrat d’entretien spécifique ou être regroupée avec d’autres postes de sécurité, par exemple celui concernant la vérification des extincteurs.
Entretien des piscines et des aires de jeux
Si la majorité des copropriétés n’est pas concernée par ces équipements, quand ils sont présents, mieux vaut souscrire un contrat d’entretien pour des raisons de sécurité et de responsabilité. Un pisciniste prendra en charge la gestion de l’eau et de sa qualité mais également l’hivernage de l’équipement.
Les aires de jeu doivent faire l’objet d ‘un contrat pour vérifier la solidité des éléments qui y sont présents ainsi que l’absence de défauts ou de détérioration susceptibles de blesser les enfants.
