Les contrats d’entretien obligatoires
Certaines installations en copropriété doivent impérativement faire l’objet d’un contrat d’entretien, encadré par la loi ou par un décret d’application.
Le syndic a la responsabilité de les mettre en place et d’en assurer le suivi régulier.
1. Ascenseurs
L’entretien des ascenseurs est rendu obligatoire par le décret n°2000-810 du 24 août 2000, modifié par la loi Urbanisme et Habitat de 2003.
Le contrat doit être conclu avec une entreprise agréée et couvrir :
- les visites périodiques (au minimum une fois par mois),
- le nettoyage, le graissage et la vérification des dispositifs de sécurité,
- les dépannages et interventions d’urgence,
- et la remise d’un rapport annuel.
Depuis 2024, tous les ascenseurs doivent disposer d’un carnet d’entretien numérique alimenté automatiquement par le prestataire et accessible via l’extranet de la copropriété.
Le contrat d’entretien des installations de chauffage collectif est obligatoire dès lors qu’il existe une chaudière commune, une chaufferie ou un réseau de chaleur interne.
Il doit être conforme à l’arrêté du 24 juillet 2020, renforcé par le décret du 5 juin 2023, qui impose :
- un contrôle annuel de l’efficacité énergétique,
- un nettoyage complet de la chaudière,
- la vérification des dispositifs de sécurité et de combustion,
- et la transmission d’un rapport de performance énergétique au syndic et au conseil syndical.
Depuis 2023, les chaudières collectives au fioul ne peuvent plus être remplacées par des modèles équivalents : elles doivent être substituées par des systèmes bas carbone (gaz à condensation, pompe à chaleur, biomasse, ou raccordement à un réseau de chaleur).
3. Ventilation mécanique contrôlée (VMC)
Les systèmes de VMC doivent être entretenus au minimum une fois par an, conformément à la norme NF DTU 68.3.
Le contrat d’entretien inclut :
- le nettoyage des bouches et conduits,
- la vérification des moteurs et des filtres,
- et la mesure du débit d’air.
Un défaut d’entretien peut entraîner des problèmes de qualité d’air intérieur et favoriser les moisissures, avec un risque de dégradation du bâti.
4. Colonnes de gaz et installations électriques collectives
Les colonnes montantes de gaz doivent être contrôlées et entretenues selon les dispositions du décret du 23 février 2021.
L’entretien vise à prévenir les risques d’explosion ou d’incendie.
Les installations électriques collectives (éclairage, parkings, caves) nécessitent également des contrôles périodiques, notamment pour les dispositifs différentiels et les tableaux généraux.
Bon à savoir : depuis 2024, les copropriétés disposant d’un parking couvert doivent effectuer un contrôle annuel de conformité électrique lié aux bornes de recharge pour véhicules électriques.
Les contrats facultatifs mais conseillés
Certains équipements ne sont pas soumis à une obligation légale, mais leur entretien régulier est fortement recommandé pour des raisons de sécurité, de confort et de durabilité.
1. Portes et portails automatiques
Les portes de garage, portails motorisés et systèmes de contrôle d’accès (digicodes, badges, visiophones) doivent être vérifiés au moins deux fois par an.
Depuis la directive européenne 2023/1230, les fabricants et installateurs doivent fournir une attestation de conformité machine.
Le contrat d’entretien couvre :
- la vérification des cellules de détection,
- la lubrification des rails,
- et le contrôle du couple moteur.
2. Équipements incendie
Les dispositifs de sécurité incendie (extincteurs, détecteurs de fumée collectifs, éclairage de secours, colonnes sèches) doivent être contrôlés régulièrement par un professionnel agréé.
Même si la loi n’impose pas toujours un contrat formel, un contrat d’entretien annuel est fortement conseillé pour :
- garantir le bon fonctionnement du matériel,
- assurer la conformité avec les normes NF S61-922 et R7 APSAD,
- et obtenir le certificat de vérification réglementaire exigé par les assurances.
3. Espaces verts et parties extérieures
L’entretien des espaces verts (pelouses, haies, plantations) ou des espaces communs extérieurs (cours, aires de stationnement, allées) peut être confié à un prestataire de jardinage via un contrat annuel.
Depuis 2022, l’usage de produits phytosanitaires est interdit : les contrats doivent prévoir des méthodes écologiques (désherbage thermique, compostage, paillage).
4. Toitures, façades et gouttières
Un contrat d’entretien avec une entreprise de couverture permet de prévenir les infiltrations et d’assurer la longévité du bâti.
Les prestations incluent le nettoyage, la vérification des joints, des chéneaux et des descentes d’eau pluviale.
Ces opérations doivent être réalisées au moins tous les deux ans, voire annuellement pour les immeubles anciens.
Conseil : la maintenance préventive coûte en moyenne 5 à 10 fois moins cher qu’une réparation d’urgence liée à une fuite ou à une dégradation structurelle.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Les autres contrats facultatifs
Certains contrats dépendent du niveau d’équipement de l’immeuble ou des choix de la copropriété. Ils peuvent être souscrits ponctuellement ou dans le cadre du plan pluriannuel de travaux.
1. Contrat de dératisation et désinsectisation
Non obligatoire, il devient souvent nécessaire dans les immeubles anciens ou mal isolés.
Depuis 2023, les communes peuvent exiger la mise en place d’un contrat régulier en cas de présence avérée de nuisibles (arrêté municipal ou préfectoral).
2. Contrat d’entretien des panneaux solaires
Les copropriétés équipées de panneaux photovoltaïques ou thermiques doivent veiller à un nettoyage et un contrôle annuel :
- vérification des connexions,
- nettoyage des modules,
- mesure de la performance énergétique.
L’entretien garantit le rendement et prévient les pannes liées à la poussière ou à l’humidité.
3. Contrat d’entretien de la ventilation naturelle ou du désenfumage
Dans les immeubles collectifs à plusieurs étages, les systèmes de désenfumage et d’aération naturelle doivent être testés au moins une fois par an, conformément au Code de la construction et de l’habitation (CCH – art. R. 125-5).
4. Contrat de maintenance des bornes de recharge électriques
Depuis 2025, les copropriétés équipées d’infrastructures IRVE (installations de recharge pour véhicules électriques) doivent souscrire un contrat de maintenance couvrant :
- les contrôles périodiques de sécurité,
- la vérification des protections électriques,
- et la mise à jour logicielle des bornes connectées.
Les contrats d’entretien et de maintenance sont bien plus qu’une formalité administrative : ils sont la garantie du bon fonctionnement, de la sécurité et de la valeur du patrimoine collectif.
En 2025, la tendance est à la maintenance prédictive et écologique, avec des prestataires capables de détecter les anomalies avant qu’elles ne deviennent coûteuses.
Un syndic rigoureux doit savoir anticiper, planifier et contrôler ces contrats pour préserver durablement la copropriété et la sérénité de ses occupants.
