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La recherche de fuite

Lorsqu’une copropriété fait face à des problèmes d’humidité ou de condensation, lorsque des infiltrations sont soupçonnées ou encore quand des moisissures commencent à apparaître, la recherche de fuite est la démarche la plus importante afin de contrevenir à la source du problème et non pas en masquer les conséquences. Qui paie les réparations ? Qu’en est-il de l’assurance ? Le règlement de copropriété rend généralement obligatoire l’obtention par le syndic d’une assurance pour la copropriété. Elle est, en effet, fortement conseillée, tout comme l’assurance du copropriétaire résident et bailleur sur son lot et celle du locataire. Les dégâts des eaux étant relativement fréquents en copropriété, il est important de savoir comment celles-ci s’articulent.

La recherche de fuite
La recherche de fuite

Avant de lancer les procédures

Des vérifications simples peuvent être effectuées avant d’avoir recours à un professionnel pour déceler la provenance d’une fuite. En effet, si la cause des moisissures sur vos murs se conclue en une mauvaise aération du logement, il n’y aura aucune prise en charge par les assurances ou par la copropriété puisque l’intervention du professionnel aurait pu être évitée. Il convient notamment de regarder au compteur d’eau, une fois tous les robinets fermés, s’il ne tourne pas, les arrivées d’eau ne seront pas la source du problème.

 


La recherche de fuite par un professionnel

Pour éviter qu’une fuite d’eau devienne la source d’un trouble de voisinage, il est important d’en trouver la source. Faire appel à un professionnel permet de détecter d’où vient la fuite et d’y trouver un remède efficace pour éviter des dégâts des eaux à répétition, d’abîmer les murs en laissant couler l’eau, infiltration et condensation, etc.

 

Il existe différentes techniques pour rechercher une fuite. Malgré l’urgence réelle de la détection de la fuite, tous les corps de métier ne sont pas nécessairement compétents pour tous les types de fuite :

  • Le plombier recherche des fuites provenant des robinetteries, des canalisations et autres équipements de ce type sans avoir à casser ni mur ni parquet. Attention, s’il ne s’agit que d’un défaut provenant d’un joint d’étanchéité ou d’un siphon bouché, il ne s’agira plus d’une recherche de fuite aux yeux de l’assurance mais d’un désordre apparent qui sera alors à la charge du locataire ou copropriétaire résident.
  • Un couvreurou un maçon pourra intervenir s’il s’agit d’infiltration par la toiture ou la façade.
  • Les entreprises spécialisées ont le matériel adéquat pour ne pas avoir besoin de casser les parois pour rechercher les fuites les plus compliquées à détecter. Elles utilisent le principe de la vidéo-inspection ou bien des fumigènes pour les trouver. Le coût de l’intervention est plus élevé que pour les autres corps de métier, mais le client s’y retrouve dans le fait qu’il n’y aura pas à reconstruire le mur ou le sol cassé.
  • D’autres techniques sont qualifiées de recherche de fuite d’eau à caractère destructif. Il s’agit alors généralement de casser un mur ou de soulever un parquet. Comme dit ci-dessus, les frais de rénovation seront à prendre en compte.

 


Les principales fuites

Infiltrations d’eau, condensation, taux d’humidité trop élevé, il est important de connaître les principales fuites pouvant causer de tels dégâts en copropriété. Identifier la ou les fuites permet en effet de régler le problème à sa source et d‘éviter qu’elles ne se reproduisent. En copropriété verticale comme horizontale, les principales fuites reconnues dans le bâtiment peuvent être :

  • des causes accidentelles (débordement d’un appareil électroménager, par exemple) ;
  • des malfaçons (mauvaise étanchéité des fenêtres ou de la toiture, par exemple) ;
  • dues à l’ancienneté des installations (isolation trop vieille, par exemple), etc.

 

Voici les principales fuites pouvant être identifiées dans un immeuble.

 

Principales fuites à identifier

Caractéristiques identifiables

Solution

Une fuite provenant d’une canalisation

La pression au niveau d’un robinet ou d’une pomme de douche peut se révéler être plus faible qu’avant. Si le tartre peut parfois en être la cause, il peut également s’agir d’un indice pour identifier une fuite.

Colmater la fuite ou remplacer la canalisation défectueuse.

Une mauvaise étanchéité des fenêtres

Si la qualité d’installation des fenêtres n’est pas suffisante, l’humidité pourra pénétrer à l’intérieur du logement par là en cas de pluie, mais également en cas de fort taux d’humidité à l’extérieur.

Le changement des fenêtres peut être nécessaire. Dans tous les cas, l’isolation des fenêtres est à revoir.

Une fuite au niveau de la couverture de la toiture de l’immeuble

Une tuile déplacée par un fort vent peut tout aussi bien être la cause de fuite qu’une isolation endommagée par des rongeurs ou trop anciennes.

Replacer ou remplacer la tuile ou revoir l’isolation de la toiture de la copropriété.

Le débordement d’un appareil électroménager

Certains dégâts des eaux peuvent être causés par une machine à laver ou par une baignoire ou une douche où le robinet est laissé ouvert. L’eau déborde alors et s’infiltre dans le sol jusqu’au plafond du voisin d’en-dessous.

Lors d’un dégât des eaux, il est important d’assécher correctement les murs, sans quoi la fuite d’eau peut continuer à affaiblir la structure de l’immeuble.

Une fuite provenant d’un robinet d’arrêt des installations de distribution d’eau

L’intervention d’un professionnel sera nécessaire pour réparer l’installation

 

Veuillez noter que les causes accidentelles seront à la charge des résidents ou des copropriétaires. Toutefois, une malfaçon pourra être à la charge de la personne ayant réalisé les travaux. En effet, un immeuble en copropriété est protégé pendant les 10 années suivant sa construction. Les professionnels doivent en effet disposer d’une garantie d’ouvrage. Ainsi, en cas de malfaçon détectée dans les 10 années suivant la livraison du bâtiment, tout défaut de construction devra être réparé par le professionnel en question dès lors que :

  • la destination de l’immeuble est compromise ;
  • que la solidité de l’immeuble est compromise.

 

Les causes accidentelles sont généralement les plus faciles à identifier. Un défaut de construction peut être beaucoup plus compliqué à trouver puisqu’une canalisation, par exemple, est enfermée dans un mur. Ce type de fuite est donc très difficile à déceler.

 

Les techniques utilisées pour y remédier

Pour détecter la source de l’humidité causant des dommages chez vous ou chez votre voisin, les professionnels utiliseront différentes méthodes dont voici une liste non-exhaustive :

  • La thermographie infrarouge : est une technique qui consiste à mesurer, via une caméra thermographique, les températures de surface. Elle sert à détecter les fuites dans les réseaux encastrés.
  • La corrélation acoustique : permet de détecter la source de la fuite par une exploration acoustique. Elle est alors décelée grâce à un appareil amplificateur de son, l’aquaphone, qui permet de déceler le bruit de la fuite.
  • La neutrographie : à l’aide d’une sonde à neutrons, le cheminement de l’infiltration d’eau est recherché au sein de l’infrastructure. En transitant dans la matière, les neutrons permettent d’identifier le pourcentage d’humidité sur une cartographie.
  • L’inspection vidéo : pour examiner l’intérieur des cloisons et des murs, une caméra endoscopique est une solution qui nécessitera  la création d’un orifice d’une dizaine de millimètres.
  • Le gaz traceur : ce gaz inoffensif à base d’azote hydrogéné est utilisé en tout dernier recours pour examiner les conduites longues encastrées.

 


Obligation d'assurance en application de la loi du 6 juillet 1989

En cas de dégâts des eaux, plusieurs assurances peuvent entrer en jeu. Toutes ses assurances ont un point commun. La fuite doit être identifiée et résolue pour que l’assurance prenne en charge les réparations.

  • L’assurance à laquelle le syndic de copropriété souscrit au nom de la copropriété est payée par les copropriétaires au sein des charges de l’immeuble.
  • Depuis la loi ALUR, les copropriétaires occupants doivent souscrire à une assurance habitation au moins sur le plan de la responsabilité civile que propose un contrat multirisque habitation.
  • Les copropriétaires non-occupants doivent souscrire à cette assurance également, elle est indispensable en cas de sinistre afin de compléter le vide entre ce que couvre l’assurance du locataire et celle de la copropriété. Elle également nécessaire concernant les moments de vacances locatives et évite les mauvaises surprises lorsque le locataire ne s’assure pas pour son logement. La loi ALUR autorise les copropriétaires bailleurs à se charger de l’inscription à une assurance habitation au nom du locataire qui est défaillant.
  • En effet, le locataire, lui aussi, doit souscrire un contrat multirisque habitation.

 

Qui paie la recherche de fuite ?

La recherche de fuite d’eau par un professionnel permet de définir la responsabilité de chacun, de connaître les possibilités pour y remédier, et de savoir, ainsi, qui doit payer l’intervention de recherche de fuite et éventuellement quelle assurance va prendre en charge le dégât des eaux s’il y en a un. Si la recherche de fuite d’eau n’est pas toujours remboursée par les assurances, les dégâts des eaux, eux, le sont.

Il est conseillé d'envoyer un devis à votre assurance avant de faire rechercher la fuite à un professionnel afin de savoir ce que votre assurance prend en charge.

 

Qui paie ?

Origine de la fuite

Assurance

un copropriétaire ou la copropriété

dans les canalisations

Si le contrat multirisque habitation couvre ce genre de prestations, il est possible de se faire rembourser les frais par l’assurance. Il y aura toutefois une franchise à payer.

le locataire ou le copropriétaire résident

dans les parties privatives

 

Prise en charge facultative par les assurances

Les assurances proposant un contrat multirisque habitation prennent en charge les dégâts des eaux, toutefois la recherche de fuite n’est pas comprise dans le champ d’action de tous les assureurs. Une option peut toutefois être prévue dans le contrat. Attention, en cas de dégâts des eaux, la prise en charge de l’assurance ne se fait que lorsque l’origine de la fuite a été traitée.

 

Le donneur d’ordre ne paie pas nécessairement la facture

Dans tous les cas, la personne qui devra régler la facture est le “responsable” de la provenance de la fuite. Ainsi, si votre assurance ne prend pas cette intervention en charge, il est tout à fait possible que ce ne soit pas à vous de régler la facture, même si vous êtes le donneur d’ordre, ce sera au “responsable” de la payer ou à son assurance.

Le donneur d’ordre peut tout aussi bien être le syndic de copropriété que le gardien de l’immeuble ou encore un copropriétaire résident, un copropriétaire bailleur ou un locataire. Lorsque le syndic est mandataire, le professionnel lui envoie la facture et c’est à lui de le passer sur le compte du ou des concernés.

 

Les conventions CIDRE et CIDE-COP

Pour faciliter la prise en charge des dommages causés à la suite d’une fuite, les conventions CIDRE et CIDE-COP ont été mises en place pour veiller à l’accélération des démarches d’indemnisation des “victimes” d’un dégâts eaux”. En effet, la prise en charge n’est pas la même lorsque l’origine de la fuite provient des parties privatives que lorsque la fuite provient des parties communes. Les différentes assurances sont ainsi coordonnées par les conventions pour que les échanges entre assureurs ne ralentissent pas le processus.

 

Le résultat de la recherche de fuite

Dans certains cas, aucune indemnité n’est versée par l’assureur. De ce fait, la recherche de la fuite, effectuée par un professionnel, est une procédure obligatoire. Seuls les cas inévitables ne sont pas pris en charge. En effet, l’indemnité de l’assurance ne sera pas déclenchée dans les cas suivants :

  • défaut d’entretien ;
  • phénomène naturel ;
  • ou désordre apparent.

 

Si la fuite est originaire des parties communes et que les conséquences se répercutent dans une partie privative, c’est l’assureur de la copropriété qui devra couvrir les frais des dommages, en application de la convention CIDRE.

 

Nos conseils

Pour détecter une surconsommation d’eau inexpliquée, nous vous conseillons de procéder à un test de votre consommation d’eau la nuit, lorsque techniquement elle doit être de zéro. Pour mener à bien ce test, il convient d’effectuer un relevé de compteur le soir avant d’aller se coucher. Si le lendemain matin, le relevé indique exactement le même chiffre, cela signifie qu’il n’y a aucune fuite sur votre circuit d’eau, qu’il s’agisse d’une canalisation ou d’un robinet qui fuit.

 

Il est également possible de placer des bols à certains endroits stratégiques comme sous les robinets ou sous la pomme de douche par exemple. Ainsi, si elle fuit en journée, vous le verrez le soir en rentrant puisqu’il y aura de l’eau dans le bol. Si le logement est particulièrement silencieux, il y a de grande chance que vous détectiez une telle fuite en entendant des gouttes d’eau tomber de manière régulière dans l’évier.

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