Le coût de l'étanchéité d'une toiture en immeuble

L’étanchéité d’une toiture en copropriété

Le rôle d’une toiture, qu’elle soit en pente ou plate, est de recouvrir un bâtiment. La qualité de l’étanchéité du toit est très importante pour que le bâtiment soit à même de résister aux contraintes climatiques et doit répondre classement FIT (Fatigue Indentation Température). En effet, la pluie n’est pas la seule contrainte à laquelle le bâtiment doit faire face. Les rayonnements du soleil doivent également être absorbés par la toiture. L’ensoleillement du bâtiment peut causer sa surchauffe, mais aussi la dilatation de certains matériaux. De plus, la chaleur est également responsable de réactions chimiques et du développement de végétaux comme les mousses et autres champignons.

Ainsi, un toit parfaitement étanche doit :

• être imperméable à l'eau ;
• être résistant :

○     à la fissuration de son support ;

○     au poinçonnement ;

○     et à la compression ;

• être résistant dans le temps ;
• avoir de l'élasticité pour résister aux changements de température, etc.

Les toitures traditionnelles (toit disposant d’une pente de plus de 20 %) et les toits plats (également appelés toits terrasses) n’engendrent pas tout à fait l’utilisation des mêmes matériaux et des mêmes techniques de pose pour la réalisation d’une étanchéité efficace. De plus, les normes DTU (Documents Techniques Unifiés) à respecter ne sont pas les mêmes :

• Pour les toits en pente : normes DTU 40-41 à 46 ;
• Pour les toits plats : normes DTU 43-1 à 5.

Une pente minimale à respecter

Pour que les évacuations des eaux de pluie peuvent se faire dans les meilleures conditions possibles, il est indispensable, en construction, de respecter une pente minimum, que ce soit pour bâtir un toit plat ou un toit en pente. En effet, l’évacuation des eaux pluviales participent à la qualité de l’étanchéité de la toiture de l’immeuble, puisque moins d’eau stagne, moins le bâtiment a besoin d’être imperméable pour lutter contre les infiltrations d’eau.

La pente légère d’un toit plat est en effet indispensable pour permettre l’écoulement naturel des eaux de pluie vers les évacuations prévues à cet effet. Sur un toit en pente, l’eau coule sur le toit avant d’arriver dans les gouttières et être acheminée vers les tuyaux d’évacuation.

Chaque fournisseur de matériau de toiture indique la pente de toit nécessaire pour éviter :

• les phénomènes de pénétration du matériau par les eaux de pluie causé par :

○     la pression du vent ;

○     un effet de capillarité ;

• les phénomènes de remontées des eaux de pluie, etc.

Afin de permettre l’écoulement pluvial, le recouvrement de la toiture par les tuiles ou autres éléments doit se faire dans le sens de la pente.

Les points fragiles de l'étanchéité de toit

Lors de la construction du toit de la copropriété, l’étanchéité de l’ouvrage doit être l’un des points sur lequel la vigilance doit se porter. Toutefois, certains endroits sont davantage exposés aux risques d’infiltration d’eau que d’autres.

L’écran de sous-toiture

L’écran de sous-toiture apporte une protection supplémentaire à votre toiture. En effet, l’étanchéité de la toiture se compose d’un certain nombre d’éléments imbriqués qui sont indispensables pour que celle-ci soit efficace. Les éléments composant l’étanchéité de la toiture sont installés dans l’ordre suivant :

• la charpente ;
• les éléments d’isolation ;
• l’écran de sous-toiture ;
• la ventilation ;
• le vide sous toit ;
• la couverture ;
• et enfin : le système d’évacuation d’eau.

Il n’est pas toujours obligatoire pour une copropriété d’installer un écran de sous toiture, seuls les toits à pente faibles, ainsi que les couvertures en claire-voie, rendent l’installation d’un écran de sous-toiture obligatoire réglementairement. L’objectif de cet élément du bâti est de renforcer les capacités de protection du toit de l’immeuble. Ainsi, l’écran de sous-toiture est notamment particulièrement efficace pour renforcer la structure du bâti afin qu’il soit en mesure de résister aux infiltrations d’eau provoquées par la neige. Il permet aussi d’éviter que le pollen, les poussières ou le sable puissent pénétrer au niveau du toit. L’écran de sous-toiture possède de nombreux autres avantages puisqu’il permet aussi :

• d’empêcher les soulèvements de toiture en cas de vent ;
• d’éviter les intrusions de petits animaux ;
• d’améliorer les capacités de ventilation de la toiture, etc.

De plus l’installation d’un écran de sous toiture de type HPV (c’est-à-dire, hautement perméable à la vapeur) permet d’améliorer les capacités du bâtiment à acheminer la chaleur via le principe de la vapeur d’eau ce qui permet d’améliorer la perméance thermique de l’isolant de la toiture.

Face aux nombreux avantages de l’écran de sous-toiture, il peut être intéressant pour la copropriété de choisir d’en installer un même pour un toit en pente.

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Prévoir l’aération de la toiture

L’aération de la toiture permet sa ventilation. Cette dernière est nécessaire pour que la construction de la toiture reste excellente sur le long terme et que le confort des habitations soit assuré. Sans ce vide sous toit, les risques sont les suivants :

• le développement de moisissures et de champignons ;
• la présence d’un air ambiant humide, etc.

Lors de la conception d’une toiture, le respect de ce vide sous toit est obligatoire pour permettre une bonne étanchéité.

La composition du vide sous toit est définie par les DTU 40.1 et 40.2 qui explique que l’aération est permise par le vide présent entre les dessous de liteau et les écrans de sous toiture comprenant une lame d’air de 2 cm au minimum. Un vide est également à prévoir entre les dessous de liteau et le dessus de l'isolant.

Prévoir un dispositif de ventilation de ce vide sous-toiture

De plus, un dispositif de ventilation de ce vide sous-toit doit être prévu. Pour cela, il est possible :

1. De prévoir des entrées et des sorties d’air au niveau du toit :
1. l’étanchéité du faîtage repose alors sur l’installation d’un closoir ;
2. les entrées et sorties d’air doivent être positionnées en quinconce ;
3. la taille des entrées d’air doit être supérieure ou égale à celle des sorties d’air.
2. Il est aussi possible de positionner des tuiles de ventilation (également appelées chatières) :
1. les chatières doivent être positionnées en quinconce (tous les 20 m² pour une toiture en tuile et tous les 9 à 12 m² pour une toiture en ardoise) ;
2. elles sont présentes sur l’ensemble de la surface du toit de l’immeuble ;
3. des contre-liteaux épais doivent donc être installés.

Si vous choisissez d’installer des tuiles de forme arrondie, il ne sera pas forcément nécessaire à la copropriété de prévoir un autre système de ventilation, en effet, ces tuiles bénéficient d’une capacité d’auto-aération liée à leur forme.

Le closoir ventilé

L’une des solutions de ventilation du vide sous toiture consiste à installer un closoir ventilé au niveau de la ligne de faîtage de la toiture et sur les arêtiers. Son rôle est notamment de ventiler la partie de la toiture directement située sous le faîtage (c’est-à-dire l’endroit où se rencontre les deux versants d’une toiture en pente). Sa position lui permet une ventilation linéaire de la sous-face des tuiles. Acheté sous la forme d’un rouleau, le closoir ventilé est constitué :

• de bavettes plissées ;
• d’un corps non tissé perforé (il peut s’agir d’aluminium laqué, par exemple) ;
• et d’un cordon auto adhésif (cet élément rend la pose plus simple).

Le closoir ventilé est une solution compatible avec tous les types de tuiles qui répond aux exigences des DTU 40.01 et 40.2. Un closoir ventilé est idéal pour éviter que la neige poudreuse de puisse s’infiltrer dans le toit de la copropriété. De plus, il évite aussi à la poussière et aux petits animaux de pouvoir entrer.

Comptez environ 20 € (prix hors pose) pour l’achat d’un rouleau d’une longueur de 5 mètres et d’une largeur de 30 centimètres.

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Le solin de toiture

La liaison entre la toiture de la copropriété et différents éléments comme une cheminée, un mur acrotère ou autres éléments dépassant de la toiture est effectuée par le solin qui permet de maintenir les capacités de l’étanchéité et évite les failles dans l’enveloppe de la toiture. Le solin de toiture se compose d’une sorte de petit bourrelet :

• en plâtre ;
• en mortier ;
• en ciment ;
• en plomb ;
• en aluminium ;
• en inox ;
• ou en zinc.

Son rôle est de recouvrir le jointoiement entre le mur et les tuiles afin d’assurer l’étanchéité à l’eau à cet endroit-là. Il s’agit d’une partie de la toiture particulièrement propice aux infiltrations. Lors de travaux de rénovation, il sera indispensable de procéder à la dépose de l’ancien solin avant de mettre en place le nouveau.

Comptez entre 10 et 50 € (prix hors pose) selon le choix des matières et du système de porte-solin sélectionné. Sachez toutefois que les solins de fumisterie sont à un prix compris entre 50 et 300 € (prix hors pose). Cela dépend des dimensions choisies, ainsi que de la forme et du matériau sélectionné.

Le pare-vapeur de toiture

Le pare-vapeur est une véritable barrière contre l’humidité. Dans la composition de l’étanchéité de la toiture de la copropriété, le pare-vapeur permet d’empêcher la stagnation de la vapeur d’eau dans les parois du bâtiment et dans les différentes couches d’isolant installées. L’humidité a pour conséquence de dégrader les isolants et de réduire leurs capacités, raison pour laquelle il est très important de mettre un pare-vapeur en place. Cet élément d’étanchéité se compose d’une membrane, qui peut être remplacée par une feuille. Leur objectif est de limiter au maximum le passage des vapeurs d’eau. Pour répondre aux exigences des réglementations en vigueur, la membrane pare-vapeur doit disposer d’un niveau d’étanchéité suffisant.

Veuillez pour cela vous référer aux normes suivantes :

• CPT 3560 (Cahiers de Prescriptions Techniques) pour les combles aménagés ;
• CPT 3651-2 pour les écrans de sous-toiture ;
• DTU 31.2 (Documents Techniques Unifiés) pour les constructions à ossature bois.

L’hygrométrie et le mode de chauffage de l’immeuble doivent être pris en compte dans le choix du pare-vapeur. Il peut s’agir soit de feutre bitumé soit de feuilles d’aluminium. Cet élément de l’étanchéité de la toiture de la copropriété doit être posé de manière continue pour être efficace. Pour cela, il possible de choisir entre :

• de la colle en cartouche spécifiquement conçue pour les contours de portes, de fenêtres, etc. ;
• de la bande adhésive prévue pour jonctions entre les différents lais ;
• ou encore de la résine géotextile et acrylique adaptée les liaisons au niveau des conduits, des gaines, etc.

Trois modes de fixation du pare-vapeur sont possibles :

• fixation agrafée ;
• fixation scotchée ;
• ou fixation clouée.

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Les spécificités de l'étanchéité d’un toit plat

Disposant d'une pente bien moins importante que celle d'un toit traditionnel, le toit plat nécessite une excellente étanchéité. Les spécificités de l'étanchéité d'un toit plat ne sont pas exactement les mêmes que celles d'un toit en pente. Le support est notamment très important, qu'il s'agisse d'une toiture terrasse accessible ou d'un toit plat non accessible :

• La toiture terrasse accessible d’un immeuble constitue un espace supplémentaire dont l’accès peut être réservé à un copropriétaire ou peut être ouvert à l’ensemble des résidents du bâtiment. Cela signifie notamment que le toit doit être capable de supporter des charges plus importantes comme des plantations, etc. Selon la configuration de la copropriété, il est même possible d’imaginer qu’un toit plat peut être accessible à des véhicules.
• Le toit plat non accessible d’un immeuble sert uniquement de toit et aucun accès n’est prévu pour les résidents. Seuls des intervenants d’entretien y ont accès afin d’effectuer les réparations nécessaires au maintien du bon état du toit. Pour savoir comment transformer un toit plat non accessible en une toiture terrasse accessible, Baticopro met à votre disposition cet article : Transformer le toit en toit terrasse : règle et fonctionnement.

Si la toiture terrasse, le toit plat et le toit en pente partage les mêmes thématiques en termes de protection du bâtiment contre les risques d’infiltrations, d’humidité, etc., l’étanchéité du toit plat d’un immeuble n’est possible que si le support prévu est suffisamment résistant. Le dimensionnement du système d’évacuation des eaux de pluie sera calculé par les professionnels en prenant en compte divers critères parmi lesquels :

• la surface du toit de l’immeuble ;
• le climat de la région ;
• le type de pièce directement présent sous le toit (local, logement, etc.).

Les différents types d'étanchéité pour une toiture terrasse

Pour assurer l’étanchéité d’un toit-terrasse, plusieurs solutions sont possibles parmi lesquelles l’utilisation de produits bitumés, l’asphalte, ou encore une solution monocouche.

Une étanchéité liquide SEL (ou système d'étanchéité liquide) se constitue de résines. Elles assurent une membrane continue. Aucun produit bitumeux ne sera nécessaire pour le traitement des joints de soudure puisque ce type d’étanchéité permet d’obtenir une épaisseur régulière. De telles résines peuvent être couplées à une primaire d'accroche. Cette solution est particulièrement idéale pour étanchéifier les zones les plus délicates.

Une étanchéité bitumeuse s’installe par le positionnement d’une membrane venant recouvrir un écran indépendance auquel elle est soudée par une technique à air chaud ou à la flamme. Une telle membrane peut être fixée au niveau du toit mécaniquement ou grâce à l’usage de bandes auto adhésives prévues à cet effet. Lors de votre choix du matériau, veillez à prendre en compte que certains ont une plus grande réflectivité solaire que d’autres. La réflectivité solaire permet de réduire l’accumulation de chaleur.

Une étanchéité spéciale photovoltaïque se compose d’une membrane directement équipée de modules photovoltaïques souples. D’autres systèmes d’étanchéité intègrent des plots soudés facilitant l’intégration de modules photovoltaïques rigides.

Une étanchéité préfabriquée en EPDM propose une excellente étanchéité. Sa conception repose sur le principe de la vulcanisation d’un certain nombre de lés d’EPDM (éthylène-propylène-diène monomère) entre eux. La qualité de la soudure est extrêmement performante puisqu’elle est effectuée par un robot. Il s’agit d’un matériau durable dont la longévité peut atteindre 50 ans.

Une étanchéité spécifique est nécessaire pour une toiture terrasse végétalisée. Il existe des solutions adaptées aussi bien à la végétation synthétique qu’à la végétation naturelle. Certains matériaux ont même subi un traitement anti-racines qui rend possible de disposer la terre végétale directement en contact la solution d’étanchéité.

Installation de l'étanchéité d'une toiture terrasse

Les travaux d’étanchéification de la toiture sont très compliqués à mettre en place. Il s’agit en effet de mettre en place une véritable barrière étanche pour protéger l’immeuble de copropriété. Pour un travail bien fait, nous vous conseillons de confier les travaux, en construction comme en rénovation, à un professionnel. Le prix de l’étanchéité d’un toit plat peut varier entre 30 et 100 € HT par m² pour l’intervention d’un professionnel. Toutefois un tarif plus exact est compliqué à donner au regard du nombre de facteurs influençant le prix.

Le coût de construction de l’étanchéité de la toiture

Le coût d’étanchéité de la toiture en construction représente toutes les phases d’élaboration de la toiture. En effet, comme nous avons pu le voir dans cet article, l’étanchéité de la toiture est permise grâce aux bons raccordements entre les différents éléments de la toiture. Pour une étanchéité parfaite lors de la construction d’une toiture neuve de copropriété, voici un tableau récapitulatif du budget à prévoir par la copropriété.

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Le coût de rénovation de l’étanchéité de la toiture

Une étanchéité performante doit être bien entretenue. Pour cela, il est notamment nécessaire que la copropriété se charge, via les agents d’entretien ou via des professionnels expérimentés d’ôter les mousses et les débris qui peuvent s’accumuler sur le toit et gêner l’évacuation des eaux pluviales. Sur les toits pentus, il est important de vérifier l’état de la toiture après une tempête. En effet, les vents forts peuvent déplacer des tuiles, ce qui peut ensuite être la source d’infiltration d’eau.

Pour les toits plats, c’est l’absence de déchirures et de décollements au niveau des relevés dont il faut s’assurer. Il faut aussi vérifier l’adhérence des différents éléments composant la membrane d’étanchéité comme les joints et le mastic. Un entretien annuel de toiture en copropriété est fortement conseillé pour remédier à de mauvaises surprises.

Pour revoir l’étanchéité d’une toiture en copropriété dont les performances faiblissent à cause d’intempéries particulièrement violentes, ou tout simplement à cause de l’usure des matériaux. Voici un tableau récapitulatif des prix à prévoir en rénovation selon la technique choisie :

Prix de l’étanchéité en sous toiture

L’étanchéité en sous toiture fait référence à la mise en place d’un écran de sous toiture. Il s’agit d’une solution parfois obligatoire, lorsqu’elle ne l’est pas, il s’agit pourtant d’un investissement judicieux pour augmenter la durée de vie de l’étanchéité de la toiture. Il dispose en effet d’une très grande efficacité et est compatible avec tout type de couverture. Particulièrement efficace lors d’intempéries ; l’écran de sous toiture est aussi un élément supplémentaire performant au quotidien. Comptez entre 4 et 8 € par m² en fournitures (prix hors pose).

Prix de l’étanchéité de toiture en surface

Les toitures en pente permettent une excellente évacuation des eaux de pluie grâce à la forte pente prévue à cet effet. Toutefois, lors de leur construction, les éléments de la couverture ne sont pas scellés entre eux ce qui peut causer des failles dans l’étanchéité de la toiture de l’immeuble. En effet, les éléments de couverture d’une toiture en pente se composent généralement de tuiles ou d’ardoises. Lorsque l’une d’entre elle est cassée par des intempéries ou déplacée par le vent, l’étanchéité s’en voit directement amoindrie. En effet, l’eau de pluie peut alors facilement s’infiltrer dans le toit et venir abîmer les autres éléments de construction.

De plus, si le toit de l’immeuble est équipé d’une cheminée, des problèmes d’étanchéité peuvent être observés au niveau des jointures entre les différents éléments. Les travaux d’étanchéité en surface consistent donc à réparer ces problèmes de jointures ou à réparer la couverture de la toiture. Pour réparer ces zones propices aux infiltrations, il est possible d’avoir recours à diverses solutions avec des enduits imperméables, appelés enduits bitume ou enduits asphalte et vendus sous la forme :

• de bandes adhésives (à coller au niveau des cassures et des jointures) ;
• de liquide vendu en pot (à badigeonner aux endroits concernés).

Comptez entre 5 et 15 € par mètre en achat de bandes adhésives (prix hors pose) et 15 et 50 € par litre pour l’achat des enduits (prix hors pose).

Prix de l’étanchéité de toit terrasse

Le toit plat est beaucoup plus sujet aux problèmes d’étanchéité que les toitures en pente. En effet, l’eau s’évacue moins facilement puisque la pente du toit est beaucoup moins importante. Cela signifie que l’eau est davantage amenée à stagner sur le toit. A la moindre fissure, l’étanchéité d’un toit terrasse est donc compromise et les infiltrations d’eau fragiliseront rapidement le bâtiment, dans le cas où des travaux de rénovation ne sont pas mis en place.

Les travaux d’étanchéité d’un toit terrasse sont plus complexes que ceux d’un toit en pente. Pour cette raison, ce sont des travaux qui coûteront plus cher. En rénovation, les différents éléments suivants pourront être nécessaires pour la rénovation de l’étanchéité du toit terrasse :

• des films plastiques de type pare-vapeur ;
• des produits synthétiques de type :

○     élastomère ;

○     polyuréthane ;

○     ou méthacrylique ;

• et des produits bitumeux.

Comptez entre 25 et 60 € par m² en fournitures (prix hors pose).

Le vote des travaux d’étanchéité en copropriété

Tous les travaux concernant les parties communes de l’immeuble doivent être discutés et mis au vote lors d’une assemblée générale regroupant les copropriétaires. C’est le syndic de copropriété qui est chargé d’organiser une assemblée générale dans un immeuble. Toutefois, si un ou plusieurs copropriétaires souhaitent que soit intégré à l’ordre du jour le vote des travaux d’étanchéité, ils peuvent en faire la demande auprès du syndic de copropriété.

Lors d’une assemblée générale de copropriété, les travaux d’entretien d’une toiture peuvent être votés à la majorité simple de l’article 24. Il s’agit alors d’obtenir la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Les copropriétaires absents ne sont alors pas comptabilisés. Cette majorité sera suffisante pour des travaux de type réfection d’une toiture, par exemple.

Sachez que selon le degré d’urgence des travaux, le syndic de copropriété dispose de la possibilité de prendre l’initiative de déclencher la réalisation des travaux sans réunir l’assemblée générale au préalable. Ce sera notamment le cas après une tempête par exemple, si la sauvegarde de l’immeuble est en jeu après des dégâts importants ou si des fuites conséquentes en découlent.

Pour pouvoir lancer de tels travaux, il est possible que le syndic de copropriété ait toutefois besoin de lancer un appel de fond afin que les copropriétaires provisionnent une partie de l’argent des travaux nécessaires pour le paiement d’un acompte, par exemple. Toutefois, dans un tel contexte, il devra obtenir l’accord du conseil syndical au préalable.

Pour en savoir davantage sur le conseil syndical, veuillez consulter nos articles sur le sujet : Conseil syndical de copropriété : gestion, lois, élection et rôle.

Les recours possibles dans le cas d’un vote défavorable

Le taux d’absentéisme lors des assemblées générales rend parfois difficile d’obtenir un vote favorable. Même lorsque la copropriété est bien représentée lors de ces réunions, il est très compliqué de faire valoir les différents recours. Ainsi, pour pouvoir contrer un vote défavorable en assemblée générale il est indispensable de pouvoir démontrer le caractère obligatoire des travaux :

• afin de permettre le bon fonctionnement de l’immeuble ;
• afin d’assurer la sauvegarde du bâtiment.

S’il est possible de justifier de l’un de ces deux points, les copropriétaires défavorables à la réalisation des travaux devront soit se soumettre à la décision soit faire une demande de nullité en justice. Toutefois, pour cela, les copropriétaires défavorables doivent disposer des arguments juridiques nécessaires.

Les recours possibles en cas de défaillance du syndic de copropriété

La défaillance du syndic de copropriété désigne l’inaction du syndic alors que des travaux urgents doivent être réalisés afin de garantir le bon fonctionnement de l’immeuble ou pour assurer la sauvegarde du bâti. Lorsque le syndic de copropriété n’agit pas, certains copropriétaires peuvent décider de faire réaliser eux-mêmes les travaux. Toutefois, ils seront alors à leur entière charge, dans un premier temps. Si le caractère urgent des travaux est démontrable le ou les copropriétaires concernés sont alors en droit de procéder à une demande de remboursement des frais engagés auprès du syndicat des copropriétaires (Cour de cassation, 3e chambre civ.4 novembre 1993).

Pour les travaux de rénovation de l’étanchéité d’une toiture, ce cas de figure peut notamment arriver lorsque le dernier étage est occupé par un seul copropriétaire. En effet, les copropriétaires des étages inférieurs ne sont pas forcément directement touchés par les dégâts causés par les problèmes d’étanchéité de la toiture et ne se rendent pas forcément compte de l’urgence de réaliser les travaux. Toutefois, même lorsqu’un seul copropriétaire vit au dernier étage, la toiture reste une partie commune.