Rappel sur le diagnostic de performance énergétique
Le DPE est un rapport établi à la suite d’une étude d’un logement ou d’une copropriété dans son intégralité. Ce document est réalisé par une entreprise spécialisée dans ce type d’audit.
Le diagnostic permet de donner des informations importantes, notamment sur les performances énergétiques et climatiques du bien concerné. Ceci peut se faire en étudiant la consommation d’énergie mais aussi en mesurant le taux d’émissions de gaz à effet de serre. Ces indications permettent ensuite d’attribuer une étiquette au bien, allant de A à G. Les logements classés en A, disposant des performances énergétiques les meilleures et ceux classés en G, disposant de très mauvaises performances en la matière.
Ce diagnostic s’inscrit totalement dans la démarche de réduction de l’empreinte carbone des bâtiments et dans la transition énergétique.
Le but principal dudit diagnostic est d’identifier les passoires énergétiques, c’est-à-dire les logements ou bâtiments dont l’étiquette énergétique est mauvaise. De plus, il comporte des informations et recommandations quant à la réalisation de travaux pour améliorer les performances de ce bâtiment.
DPE collectif ou individuel ?
Au sein d’une copropriété, il est possible de faire réaliser un DPE pour l’entièreté des locaux ou bien pour un seul logement. Dans cet article, nous allons plutôt nous intéresser au DPE collectif.
Pour ce qui est du diagnostic individuel, c’est au copropriétaire concerné de s’occuper des démarches. Il faut savoir qu’un DPE est obligatoire dès lors qu’un copropriétaire souhaite mettre son bien en vente ou en location. Il est également particulièrement intéressant de réaliser un tel diagnostic lorsque des travaux de rénovation énergétique de grande ampleur ont été réalisés au sein du lot. En effet, cela peut modifier les performances du logement sur le plan énergétique et ainsi améliorer le classement de ce dernier sur son étiquette.
Descriptif d’un DPE en copropriété
Un DPE collectif devra contenir un certain nombre d’informations. En effet, devront figurer sur ce document, les points suivants :
- une description de l’état de la copropriété : matériaux de construction, systèmes de chauffage et de production d’ECS, type d’éclairage…
- la quantité d’énergie consommée ou estimée : cette information est exprimée à la fois en énergie primaire et en énergie finale
- la quantité d’émissions de gaz à effet de serre
- une classification, c’est-à-dire une étiquette énergétique en fonction des valeurs précédentes c’est-à-dire une étiquette énergie et une étiquette climat, allant chacune de A à G. La performance énergétique est exprimée en kWh/m²/an et le taux d’émission de gaz à effet de serre est exprimé en kg/CO2/an.
- un point sur l’aération et/ou la ventilation avec des informations sur la qualité de l’air
- des préconisations de travaux à mettre en oeuvre pour améliorer les performances du bâtiment et ainsi réduire les dépenses énergétiques de la copropriété
Le DPE de la copropriété doit être mis à la disposition de tous par le syndic. Bien souvent, il peut aussi être associé au carnet d’entretien de la copropriété.
Quelle durée de validité pour un DPE ?
De manière générale, la durée de validité d’un diagnostic de performance énergétique est de 10 ans.
Toutefois, il existe 2 exceptions qui dérogent à cette règle.
Il est en effet question des situations suivantes :
- lorsque le DPE a été effectué entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017 inclus : dans ce cas la fin de validité du DPE est fixée au 31/12/2022
- lorsque le DPE a été effectué entre 01/01/2018 et le 30/06/2021 inclus : dans ce cas, la fin de validité du DPE est fixée au 31/12/2024
Réalisation du DPE en copropriété : le calendrier à connaître
L’obligation de la réalisation d’un DPE en copropriété se fait en plusieurs étapes. Suite à la loi Climat de 2021, tous les immeubles d’habitation collective ayant un permis de construire déposé avant le 01/01/2013 sont concernés par cette obligation.
Toutefois, la réalisation d’un DPE collectif se fait selon différentes dates, en fonction de la taille de la copropriété.
Les copropriétés les plus grosses ont déjà vu cette obligation s’appliquer à compter du 1er janvier 2024. Étaient donc concernées par ce dispositif, les immeubles de plus de 200 lots ainsi que les immeubles en monopropriété et ce, quelle que soit leur taille.
Dès le 1er janvier 2025, ce sont les copropriétés comptant entre 50 et 200 lots qui seront concernées puis, à partir du 1er janvier 2026, ce seront aux copropriétés de moins de 50 lots de s’y conformer.
Dès lors que ces DPE seront réalisés, ils devront être renouvelés tous les 10 ans sauf si le bâtiment est classé A, B ou C lors du dernier diagnostic qui doit être impérativement effectué après le 1er juillet 2021.
Mise en place d’un DPE collectif en copropriété
Il est important de souligner que la réalisation d’un DPE en copropriété ne peut pas se faire sans le vote des copropriétaires. En effet, il faudra réunir une assemblée générale, qu’elle soit ordinaire ou extraordinaire pour voter le point. Plusieurs étapes devront être respectées pour ce faire, ce qui prendra environ 6 mois.
Lors de cette réunion, il sera préférable de présenter plusieurs devis de diagnostiqueurs pour faciliter le vote des copropriétaires. Il sera nécessaire d’obtenir la majorité des voix, c’est-à-dire la majorité simple de l’article 24.
La réalisation d’un diagnostic de performance énergétique a un coût. En effet, selon les chiffres récoltés par l’Ademe, il faut compter entre 1000 et 4000 € pour l’intégralité de la copropriété. Ce tarif est bien évidemment fonction de la taille de cette dernière et du nombre de lots notamment.
Une fois le vote mené et l’entreprise sélectionnée, il conviendra de fixer un rendez-vous pour réaliser le DPE. Une fois cette analyse effectuée, le rapport devra être édité par le diagnostiqueur puis présenté en AG.
Il est ensuite possible de s’appuyer sur le DPE pour réaliser un plan pluriannuel de travaux, PPT. Il s’agit en réalité de planifier les travaux, notamment ceux visant à améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment, en fonction de leur priorité.
Notez que tous travaux au sein de la copropriété, notamment sur les parties communes feront l’objet d’un vote en AG.
Copropriété bailleur et mauvais DPE : ce qu’il faut retenir
Les politiques ont à cœur de mener une rénovation en profondeur du parc immobilier français afin d’éradiquer les passoires thermiques, trop énergivores, trop coûteuses en termes de dépenses énergétiques et avec une empreinte carbone trop élevée.
Depuis ces dernières années, de nombreuses aides ont donc vu le jour pour inciter les foyers à réaliser des travaux de rénovation énergétique.
Certains propriétaires peu scrupuleux continuent tout de même de mettre leur bien en location malgré de mauvaises performances. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 renforce donc ce principe en poussant les bailleurs à réaliser des travaux au sein de leurs logements, sous peine d’être interdit de les louer.
Un calendrier a été mis en place par les politiques pour rendre obligatoire la rénovation des logements en location.
Ainsi, depuis le 25 août 2022, pour tous les logements classés F ou G les bailleurs ne sont plus autorisés à augmenter le loyers entre 2 locataires.
Depuis 2023, il est désormais interdit de louer un logement dont la consommation d’énergie finale dépasse les 450 kWh.m².an.
En 2025, il est prévu d’interdire à la location les biens classés G.
En 2028, il est prévu de stopper la mise en location des biens classés F.
Enfin, en 2034, ce sont les logements classés E qui ne pourront plus être loués.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Améliorer le DPE de la copropriété
Il est tout à fait possible d’améliorer le DPE de la copropriété. Ceci est vivement encouragé, notamment pour les bâtiments les plus anciens et le plus consommateurs en énergie. De plus, de nombreuses subventions sont disponibles pour amoindrir les investissements en la matière. Il est notamment question de MaPrimeRénov’ copropriété, la prime énergie coup de pouce, une TVA à 5.5 % ou encore un éco prêt à taux zéro.
Ainsi, plusieurs actions peuvent être menées mais nécessiteront impérativement un vote de la part des copropriétaires.
Il est alors possible de penser :
- à la réfection du système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire
- à la mise en place d’une isolation thermique par l’extérieur
- au calorifugeage des réseaux
- au remplacement des fenêtres et portes
