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Les malfaçons lors de travaux en copropriétés

Lors de travaux dans une copropriété, des malfaçons peuvent apparaître dans un laps de temps plus ou moins long, dénotant d’une mauvaise exécution du travail ou d’une négligence. Qui est responsable, de quel recours dispose la copropriété et comment mettre en œuvre les garanties constructeur existantes ?

Les malfaçons lors de travaux en copropriétés
Les malfaçons lors de travaux en copropriétés

Pendant 1 an : la garantie de parfait achèvement

A l’issue de la réception des travaux, l’entreprise de construction a une obligation de parfait achèvement qui dure un an.

En pratique, elle doit d’une part apporter une solution à toutes les réserves émises lors de la réception des travaux mais a également l’obligation pendant un an de réparer tous les désordres signalés dont la cause n’est pas l’usure des matériaux.

 


Pendant 2 ans : la garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement

Au titre de la garantie biennale, l’entreprise de travaux doit réparer ou remplacer les éléments d’équipement défectueux. Il s’agit des éléments pouvant être dissociés de l’ouvrage ou démontés, par exemple les portes, les faux plafonds, les revêtements muraux etc. La garantie de deux ans s’applique à partir de la réception des travaux.

 


Pendant 10 ans : la garantie décennale

Tout professionnel effectuant des travaux de gros œuvre est soumis à un régime de responsabilité décennale vis vis des travaux réalisés et doit à ce titre souscrire une assurance pour couvrir sa responsabilité. Cette dernière étant d’ordre public, il ne peut y déroger par contrat.

C’est la loi Spinetta de 1978 qui a mis en place ce principe de responsabilité décennale dans le cadre d’un système d’assurance construction, et qui l’a assortie d’une obligation pour le maitre d’ouvrage de souscrire une assurance dommage ouvrage.

La garantie décennale prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement.

 

L’assurance dommages ouvrage

Le maitre d’ouvrage a obligation de contracter une assurance obligatoire appelée « dommages-ouvrage », qui permet de mettre en jeu la responsabilité du professionnel tout en bénéficiant d’un indemnisation plus rapide.

Dans une copropriété, c’est au syndicat des copropriétaires de souscrire cette assurance pour se prémunir d’éventuelles malfaçons lors de la réalisation de travaux. Le syndicat délègue généralement cette tache au syndic.

 

Selon l’article L242-1, cette assurance est obligatoire :

« Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance. » et doit être souscrite avant le début du chantier.

Pour souscrire cette assurance, le maitre d’ouvrage doit fournir une attestation de l’assurance responsabilité de l’entreprise de construction à son propre assureur.

 

En cas de défaut de souscription, le maitre d’ouvrage peut voir sa responsabilité engagée.

L’article L 243-3 du Code des assurances sanctionne le défaut de souscription obligatoire par un emprisonnement de six mois et par une amende maximale de 75 000 euros ou par l’une de ces deux peines seulement.

 


Pour quels travaux et quels éléments ?

Seuls les travaux relatifs à une construction sont concernés par la garantie décennale et l’assurance dommage ouvrage. Le terme « construction » s’entend au sens large et concerne toutes les prestations ayant un lien avec la construction dans le cadre d’un agrandissement, d’une restructuration ou d’une réhabilitation.

Elle s’applique à l’ouvrage à proprement parler mais aussi à tous les éléments d’équipement indissociables ou faisant corps avec lui, tels que les canalisations, l’éclairage etc.

 

Fonctionnement de l’assurance

L’assurance dommage ouvrage se présente comme une sorte d’assurance « relais » qui permet d’être rapidement indemnisé sans avoir besoin d’attendre un éventuel jugement impliquant la responsabilité du professionnel.

L’assureur de la copropriété fait l’avance des fonds et engage alors les poursuites contre le constructeur. Ainsi tout dommage résultant d’un vice caché peut être rapidement réparé afin de ne pas mettre en péril l’immeuble.

 

Conditions

Pour pouvoir mettre en œuvre l’assurance dommage ouvrage, plusieurs conditions doivent être réunies :

- la présence d’un ouvrage,

- la présence d’un dommage affectant sa solidité ou le rendant impropre à sa destination,

- Le dommage doit survenir dans les 10 ans.

 

Déclaration

Quand le dommage survient, il est nécessaire de faire une déclaration à l’assureur. Celui-ci dispose d’un délai de 60 jours pour désigner un expert et confirmer ou infirmer la mise en jeu des garanties du contrat, et d’un délai de 90 jours maximum pour faire une offre d’indemnisation.

 

Indemnisation

L’indemnisation est déterminée selon le rapport de l’expert et correspond au coût des travaux pour la reprise des malfaçons. 

Si l’offre d’indemnisation convient à la copropriété, celle ci est indemnisée sous 15 jours.

Si la copropriété juge l’offre d’indemnisation insuffisante, elle peut procéder aux travaux elle-même ou bien saisir les tribunaux pour une expertise judiciaire.

 

Dommages évolutifs

Les dommages évolutifs sont des dommages qui constituent une aggravation de dommages initiaux ayant déjà fait l’objet d’une demande de réparation pendant la garantie décennale.

 

Préjudice futurs

Les préjudices futurs sont des dommages qui apparaissent pendant la garantie décennale et qui ne remplissent pas la condition de gravité nécessaire pour la mettre en jeu, mais qui sont susceptibles de la remplir à court terme. La réalisation certaine dans un délai de dix ans de cette condition de gravité doit être prouvée.

 


La garantie contractuelle

Si le dommage ne relève pas d’une des garanties précédentes, la responsabilité contractuelle du constructeur peut toutefois être engagée :

                            avant la réception des travaux pour les malfaçons déjà apparues à ce moment là,

                            après réception des travaux pour les désordres qui ne remplissent pas les conditions de la garantie décennale : travaux qui ne sont pas considérés comme une construction, solidité du bâtiment non mise en péril etc.

 

La responsabilité contractuelle du constructeur peut être mise en œuvre à condition de prouver qu’il y a eu faute ou négligence.

Une mise en demeure doit alors lui être envoyée. En cas d’inaction du constructeur, une action en justice devient nécessaire.

 

Action en justice

Le passage devant les tribunaux peut être envisagé toutes les fois où après une mise en demeure, le constructeur refuse de reprendre les malfaçons, dans le cadre des garanties de parfait achèvement, biennale ou décennale, ou de sa responsabilité contractuelle.

 

Cette action peut en cas d’urgence, prendre la forme d’un référé. Cette procédure rapide permet d’obtenir une décision provisoire : expertise, dommages et intérêts etc.

Le recours à cette procédure nécessite de déposer au greffe du tribunal une requête adressée au président de la juridiction concernée, et d’assigner parallèlement le constructeur.

Une action au fond peut également être engagée, en assignant le constructeur devant la juridiction civile compétente. Celle-ci dépend du montant du litige :

- juge de proximité si litige inférieur ou égal à 4000€ ; pas de nécessité d’avocat ;

- tribunal d’instance (TI) si litige inférieur à 10000€ ; pas de nécessité d’avocat ;

- tribunal de grande instance (TGI) si litige supérieur à 10000€ ; avocat obligatoire.

 

La copropriété, par l’intermédiaire de son syndic, doit agir sans délai afin que la prescription ne vienne pas éteindre la garantie. Le délai de prescription est de :

- 1 an pour la garantie de parfait achèvement

- 2 ans pour la garantie biennale

- 10 ans pour la garantie décennale

- 5 ans pour la garantie contractuelle, sauf convention différente entre les parties.

 

La prescription ne peut être interrompue que par une action au fond devant les tribunaux, la mise en demeure et le référé n’ayant pas ce pouvoir.

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