Plan pluriannuel de travaux : ce qu’il doit contenir

Que dit la loi Climat et Résilience ?

Le plan pluriannuel de travaux, aussi connu sous l’abréviation PPT était, depuis la loi ALUR de 2014, facultatif pour les immeubles en copropriété. Il devient obligatoire depuis la promulgation de la loi 2021-1104 du 22 août 2021.

La loi dite Climat et Résilience a pour vocation de lutter contre les dérèglements climatiques et souhaite le renforcement de la résilience face aux effets dévastateurs de ces derniers.

Pour ce faire, 3 mesures phares concernent les copropriétés :

• l’élaboration d’un PPT

• la mise en place de bornes de recharge électrique

• une obligation de DPE (diagnostic de performance énergétique)

Le texte détaille également le contenu de ce plan pluriannuel de travaux, les conditions de son établissement, le type du vote pour le projet ou encore le type de financement pour le PPT.

Pour le moment, en cas de non-respect du PPT ou de son projet d’élaboration, les sanctions ne sont pas encore clairement définies. Les législateurs devraient se pencher sur la question dans les mois à venir.

Toutefois, la loi Climat et Résilience indique tout de même qu’en l’absence de ce PPT, ou bien dans le cas où les travaux votés n’ont pas vocation à maintenir les copropriétaires en sécurité, l'administration est alors autorisée à œuvrer à la place du syndic de copropriété en établissant le PPT elle-même, dont les frais sont supportés par la copropriété.

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Plan pluriannuel de travaux : définition et conception

Le plan pluriannuel de travaux est un document qui est élaboré pour les copropriétés d’habitation de plus de 15 ans. Il s’agit en réalité d’un planning qui a vocation à mettre en place un échéancier des divers travaux collectifs envisagés sur les 10 ans que dure le PPT, afin d’œuvrer pour la sauvegarde du bâtiment, son bon entretien, et dans le but de garantir la préservation de la sécurité et de la santé des occupants de l’immeuble.

Le PPT permet aussi d’envisager des travaux d’amélioration des performances énergétiques du bâtiment en copropriété afin de limiter les dépenses énergétiques d’une part, mais aussi de réduire l’empreinte carbone de l’immeuble d’autre part.

Une fois la période de 10 ans écoulée, une actualisation du PPT sera de mise pour une nouvelle décennie.

Le plan pluriannuel de travaux doit comporter un certain nombre de caractéristiques obligatoires telles que :

• la liste des travaux de rénovation du bâtiment ainsi que leur priorisation

• les attentes en termes de performances à la suite des travaux notés dans le PPT

• la planification des travaux sur 10 ans

• le montant approximatif des travaux

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Pourquoi mettre en place un plan pluriannuel de travaux ?

L’instauration d’un PPT au sein d’une copropriété permet d’identifier les travaux nécessaires à réaliser dans le but d’entretenir ce dernier, et ainsi éviter une détérioration trop importante des locaux. Il est primordial que les copropriétaires anticipent les dégradations des lieux à venir afin de pouvoir mettre en place les solutions adéquates pour éviter que cela n’arrive. Ces solutions se matérialisent alors par la mise en place de travaux sur le long terme via le PPT.

Un autre intérêt d’un PPT créé pour 10 ans repose sur la priorisation des travaux à effectuer selon la nature de ces derniers. En effet, que ce soit des postes d’entretien récurrent, de maintenance des locaux, des travaux de prévention des risques ou encore des interventions visant à réduire les déperditions énergétiques, le niveau de priorité est différent. Le PPT permet alors de les classer selon ce paramètre.

Enfin, le PPT permet de mettre en lumière le coût des travaux. Ce chiffrage limite ainsi les mauvaises surprises pour les copropriétaires, mais sert également à déterminer la participation financière annuelle des participants pour éviter d'éventuels surcoûts.

Le plan peut être consulté par tous. Il est notamment intéressant de s’y pencher lorsqu’un acheteur souhaite acquérir un bien en copropriété. Cela lui permet de lui donner une idée des charges à venir, en fonction des travaux planifiés.

Mise en place d’un plan pluriannuel de travaux : mode d’emploi

Avant la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux, il est nécessaire de réaliser une analyse du bâtiment ou bien un diagnostic technique global, DTG.

L’analyse de l’immeuble vise à étudier la structure en tant que telle de l’immeuble, mais aussi les équipements qui le composent. À cette analyse, est ajouté un DPE (diagnostic de performance énergétique).

Pour ce qui est du DTG, il peut être obligatoire et, dans ce cas, il sera couplé avec un audit énergétique. Ceci est spécifiquement lié à l’âge de l’immeuble, c’est-à-dire lorsque le bâtiment date de plus de 10 ans ou bien lorsque ce dernier est placé en procédure d’insalubrité par le syndic.

Pour la conception du PPT en lui-même, différents points sont à connaître. Dans un premier temps, il est spécifié dans la loi qu’un professionnel doit être désigné lors d’une réunion en assemblée générale afin de rédiger le plan pluriannuel de travaux. Un décret futur devra spécifier les compétences et garanties dudit professionnel.

Il est donc indispensable d’ajouter ce point à l’ordre du jour de la réunion. Dans le procès-verbal de cette assemblée, devront figurer les modalités de constitution du PPT. Ces dernières seront alors votées en respectant l’article 24, c’est-à-dire un vote à la majorité simple des copropriétaires présents, représentés ou qui ont voté par correspondance.

Dès lors que ce document est rédigé, il est nécessaire de le présenter aux membres de la copropriété. Cela se fait lors de l’assemblée générale qui suit son élaboration. Ainsi, les travaux programmés dans ce plan, sur les 10 années de sa durée de vie, devront alors être votés selon l’article 25, c’est-à-dire à la majorité absolue.

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Le plan pluriannuel de travaux : les dates à retenir

Suite à la loi Climat et Résilience, les copropriétés dont l’âge de construction est supérieur à 15 ans, se voient dans l’obligation d’élaborer un PPT.

Un calendrier est établi pour la mise en place de plan pluriannuel de travaux en fonction de la nature même de la copropriété.

Voici donc quelques dates clés à garder à l’esprit :

A noter que cette obligation concerne uniquement les copropriétés dont la vocation est l’habitation partielle ou totale. Les immeubles tertiaires ne sont ainsi pas concernés par cette loi, et donc par cette obligation de PPT.

Conseil : Un DTG (Diagnostic Technique Global) peut être réalisé. Ce dernier peut alors permettre de repousser la mise en place du PPT s’il est indiqué dans ce rapport qu’aucuns travaux de rénovation ne sont nécessaires dans les 10 années à venir. Le plan pluriannuel de travaux sera alors à élaborer une fois que la date de validité du DTG est arrivée à son échéance, soit au bout de 10 ans.

Coût annuel d’un PPT

Pour son élaboration, son fonctionnement et sa mise en place, puis la réalisation des travaux, le PPT a besoin de fonds financiers. Selon la loi ALUR, ces derniers sont alors issus des fonds de travaux provenant d’une cotisation annuelle fournie par le syndicat de la copropriété et donc, issue des copropriétaires eux-mêmes.

Chaque année, cette cotisation est fonction de deux principaux paramètres que sont :

• le montant global des travaux indiqués dans le plan : la cotisation annuelle correspond à minima à 2.5 % de ce montant.

• le budget prévisionnel annuel : la cotisation est supérieure ou égale à 5 % de ce budget.

Il faut toutefois savoir que l’assemblée générale est en mesure de voter un budget supérieur dans le cas où le montant des travaux est plus conséquent que prévu.

Enfin, il est important de noter que lors de la vente d’un bien en copropriété, les fonds déjà versés pour dans le cadre du PPT ne sont pas récupérables.