Les risques liés au plomb dans les tuyaux d’arrivée d’eau en copropriété
Une bonne qualité de l’eau est impérative, notamment pour l’eau de consommation, c’est-à-dire l’eau du robinet servant à la cuisson des aliments ou encore pour être bue.
La présence de plomb dans les tuyaux d’arrivée d’eau peut entraîner une dégradation de l’eau. Si l’eau contenant du plomb est consommée et si ce dernier est ingéré, le développement du saturnisme est possible. Il s’agit en réalité d’une intoxication au plomb. Même en faible quantité, le plomb peut entraîner des effets très graves et néfastes sur le corps humain. Cela touche plus particulièrement les reins, la moelle osseuse ou encore le système nerveux. Les enfants et les femmes enceintes sont particulièrement sensibles à cette maladie et développent une intoxication plus sévère.
Point législatif sur le plomb dans les tuyaux d’eau en copropriété
Dans un premier temps, le décret du 5 avril 1995 vise à stopper la mise en place de canalisations en plomb. L’arrêté du 3 novembre 1998 a quant à lui pour intérêt d’interdire l’utilisation de brasures à base de plomb et d’étain.
Le décret du 22 décembre 2001 a instauré différents points de vérification afin de contrôler la qualité de l’eau. Si l’eau n’est pas conforme aux attentes légales, il en va de la responsabilité du propriétaire de l’installation et du service public de distribution de l’eau. C’est pour cette raison notamment qu’il est important de veiller au remplacement des canalisations concernées par la contenance de plomb. Ce même décret fixe également la teneur maximale en plomb qui est de 10 microgrammes par litre d’eau. Ainsi, à partir du 25 décembre 2013, cette quantité de plomb dans l’eau est entrée en vigueur.
Afin de connaître la teneur en plomb, il faut simplement réaliser une analyse de l’eau à la sortie du robinet pour s’assurer du respect des normes. L’article 2 de l’arrêté du 31 décembre 2003 ainsi que la norme AFNOR NF P41-021 instaurent les conditions dans lesquelles doit être réalisé le prélèvement. Ainsi, l’échantillon recueilli doit être d’un litre.
Le prélèvement doit :
- avoir lieu durant les heures classiques d’utilisation du réseau d’eau
- être prélevé en une seule fois
- ne pas réaliser de purges de l’installation
Teneur en plomb dans l’eau : ce qu’il faut savoir
Dans une installation d’arrivée d’eau, il est possible de calculer le taux de teneur en plomb. Il faut savoir que ce pourcentage est susceptible d’évoluer en fonction de plusieurs critères comme :
- le diamètre et la longueur du tuyau d’arrivée d’eau
- la température de l’eau
- le pH de l’eau
- la durée de stagnation de l’eau dans les tuyaux en plomb
- le nombre d’utilisateurs du réseau d’eau
- la présence ou non d’électrolyse
Diagnostic plomb et canalisations
Il faut savoir qu’en copropriété il existe un diagnostic plomb. Toutefois, ce dernier ne porte pas sur les tuyaux d’arrivée d’eau. En effet, il porte plutôt sur la présence de plomb au sein des revêtements et des peintures notamment.
Même s’il est vivement conseillé de faire réaliser un diagnostic sur les canalisations afin de vérifier le respect de la teneur en plomb dans l’eau, aucune loi n’exige de le faire. Il est particulièrement intéressant de procéder à une analyse de l’eau dans les copropriétés construites avant 1949 car avant cette période, le plomb était le matériau de prédilection pour les circuits d’eau potable.
Pour réaliser ce test, il faut faire appel à un laboratoire qui est agréé par le ministère chargé de la santé ou bien par un laboratoire accrédité par le comité français d’accréditation. Pour information, une analyse d’eau coûte entre 80 et 100 €.
L’analyse de plomb, aussi connue sous l’appellation CREP, Constat de Risque d’Exposition au Plomb, peut être menée par le syndic de copropriété pour ce qui est des parties communes et par chaque copropriétaire en ce qui concerne chaque lot. Un diagnostiqueur assermenté doit réaliser cette étude et remettre ensuite son rapport. Pour ce qui est de la présence de plomb dans les peintures et revêtements des parties privatives, il faudra, lors d’une réunion d’assemblée générale, procéder à un vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire un vote à la majorité absolue pour décider de réaliser les travaux et supprimer le plomb.
Travaux sur les canalisations au plomb en copropriété
En copropriété, si des travaux doivent être effectués sur les canalisations au plomb, il est possible d’observer deux principaux cas de figure, à savoir :
Situation n°1 : les canalisations sont privatives
Si les canalisations qui sont concernées se trouvent dans une partie privative, c’est-à-dire chez un copropriétaire détenant un lot de l’immeuble, c’est à ce dernier de faire les travaux. Les coûts lui incomberont donc.
Il est possible de faire la différence entre un logement loué et un logement occupé par le propriétaire.
Dans le premier cas, c’est-à-dire lorsque le propriétaire bailleur décide de louer son bien, il est dans l’obligation de proposer un logement décent.
Dans ce cas, il est indiqué dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, en application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, que “La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires”.
De ce fait, si le locataire dispose de preuves, il est en mesure de demander au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires pour mettre en conformité l’installation des tuyaux d’arrivée d’eau. En copropriété, cette demande se fait directement auprès du propriété bailleur et non pas auprès du syndicat de copropriété. Si aucun accord n’est trouvé entre les parties, il est possible qu’un juge statue sur le sujet. Ce dernier pourra alors définir la nature des travaux à effectuer ainsi que les délais à respecter. Si les travaux ne sont pas exécutés dans ce délai imparti, le juge pourra décider de diminuer le montant du loyer.
Dans le second cas de figure, c’est-à-dire si le copropriétaire occupe lui-même son logement, libre à lui de décider s’il réalise ou non les travaux de mise en conformité. En revanche, s’il décide de vendre son lot, il sera nécessaire à ce moment, de réaliser un diagnostic plomb afin de renseigner les potentiels futurs acquéreurs de la présence de plomb.
Situation n°2 : les canalisations font parties des communs
En copropriété, il se peut aussi que les canalisations concernées par la présence de plomb se situent dans les parties communes. Dans ce cas, le rôle du syndic de copropriété est primordial. En effet, ce dernier se doit d’informer et de conseiller les copropriétaires. Cela se fait bien entendu par le biais d’une réunion d’assemblée générale. Ainsi, l’information portera sur les travaux obligatoires, en lien avec les diverses dispositions législatives voire réglementaires. Les copropriétaires doivent alors rendre leur avis sur les modalités de réalisation des travaux et non pas sur le choix d’effectuer ou non lesdits travaux.
Ainsi, les modalités d’exécution de ces travaux doivent observer la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Là encore, plusieurs situations existent :
- Si le projet dispose au minimum du tiers des voix des copropriétaires formant le syndicat, l’assemblée générale peut décider, en respectant la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité simple, de réaliser un second vote.
- Si le projet ne recueille pas le tiers de votes, il est possible de convoquer une nouvelle assemblée en respectant un délai maximal de 3 mois, afin de statuer sur les modalités de réalisation des travaux, selon l’article 24.
Il faut souligner que si les canalisations en plomb sont présentes à la fois dans les parties communes et privatives, il est fortement recommandé de procéder à leur remplacement en même temps.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Les aides financières pour le remplacement des tuyaux en plomb en copropriété
Pour les travaux sur le réseau de canalisations touchées par le plomb, il faut savoir que certaines aides financières peuvent venir limiter l’investissement.
En copropriété, que les propriétaires soient occupants, bailleurs ou pour les syndicats de copropriété et donc, pour les travaux concernant les parties communes comme privatives, l’ANAH (Agence Nationale de l’habitat) peut fournir certaines subventions.
Il faut toutefois souligner que pour les propriétaires occupants, il faudra respecter des conditions de ressources. Ce qui n’est pas le cas pour les propriétaires bailleurs ou encore pour les syndicats.
Dès l’instant où les tuyaux concernés par la présence de plomb sont destinés à acheminer de l’eau potable pour la cuisine ou encore pour être consommée directement, les travaux peuvent être qualifiés de travaux d’amélioration de l’habitat, sur le plan salubre, de sécurité. Dans ce cas, il faut se rapprocher des organismes tels que l’ADIL (Association Départementale d'Information sur le Logement), la DDT (Direction départementale des Territoires) ou encore des organismes de groupage.
Une TVA à 7 % peut aussi être obtenue si les travaux de remplacement de canalisation concernent une copropriété à usage d’habitation et dont les travaux sont achevés depuis plus de 2 ans.
Il faut aussi noter que, pour les propriétaires bailleurs, ce type de travaux peut être déductible de leurs revenus fonciers.
