Pour acheter une partie commune de la copropriété, il est impératif d’obtenir l’accord des copropriétaires. Celui-ci doit être concrétisé par le vote d’une résolution lors d’une Assemblée Générale des copropriétaires.
La procédure
Dans un premier temps, une notification de l’intention d’acquisition doit être envoyée au syndic en courrier recommandé avec accusé de réception afin que le projet soit soumis au vote en assemblée générale.
Celui-ci convoquera alors l’Assemblée Générale selon la procédure habituelle.
Le vote
Concernant l’acquisition d’une partie commune par l’un des copropriétaires, le vote de la résolution peut être soumis à deux types de vote selon la nature des travaux envisagés :
- la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c’est à dire qu’il doit remporter la majorité des voix des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix,
- ou bien nécessiter l’unanimité.
En effet si l’achat de la partie commune n’affecte pas la destination de l’immeuble, la double majorité sera suffisante.
En revanche si l’acquisition de la partie commune modifie la destination de l’immeuble, l’unanimité sera requise.
Validation de la décision
La majorité ou l’unanimité atteinte, la résolution est adoptée et consignée dans le procès verbal de l’assemblée générale. Lee copropriétaire devient ainsi propriétaire de la partie commune en question.
Le procès verbal est alors notifié aux copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois. Ces derniers disposent de ce même délai de deux mois pour contester la décision devant les tribunaux.
A l’issue de ce délai, si aucune contestation n’est intervenue, la décision devient définitive.
Officialisation par un acte notarié
Le syndic communique le procès-verbal au notaire qui se charge :
- de rédiger l'acte de vente entre le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire,
- de modifier le règlement de copropriété avec un nouvel état descriptif de division,
- de faire publier l'opération à la Conservation des hypothèques.
La vente devient alors officielle.
Quelles conséquences ?
Outre la nouvelle répartition des lots et donc des parties communes, actée par l’état descriptif de division communiqué par le notaire, la conséquence principale de la vente d’une partie commune est la modification de la répartition des charges.
En effet, le copropriétaire ayant fait l’acquisition d’une partie commune voit sa quote-part augmenter et consécutivement sa participation aux charges progresser.
Quel prix ?
Le prix d’achat proposé est souvent le point sensible qui peut faire échouer l’acquisition d’une partie commune par un copropriétaire.
C’est au candidat acquéreur de faire une proposition à l’assemblée des copropriétaires. Pour cela, il peut se baser sur les prix du marché, prendre en compte l’état de la partie commune concernée, tenir compte de la situation de l’immeuble mais également intégrer l’éventuelle plus value que cette acquisition entraîne sur le logement auquel elle va être rattachée.
Une première estimation en concertation avec le syndic peut permettre de trouver le prix juste pour parvenir à convaincre les autres copropriétaires d’accepter la cession de la partie commune.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Partage du prix de vente
Une fois la cession actée, le prix de la vente est réparti entre tous les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété qu’ils détiennent.
Pour cela, le syndic va dans un premier temps percevoir les fonds puis en tant qu’administrateur des biens il va procéder à la répartition.
Le copropriétaire acquéreur percevra lui aussi une part du prix de la vente, au prorata des tantièmes qu’il détient.
Si toutefois la partie commune acquise n’appartient pas à tous les copropriétaires mais seulement à quelques uns, la répartition se fait entre ceux là seulement.
