Identifier et déclarer un dégât des eaux en copropriété
Les dégâts des eaux peuvent provenir d’une multitude de sources. Parmi les plus fréquentes, on retrouve :
- les fuites de canalisations encastrées,
- les débordements de baignoire,
- les infiltrations par la toiture,
- les ruptures de colonnes montantes ou descendantes,
- des défauts d'étanchéité de balcons.
Selon l’origine, le sinistre peut affecter une seule unité privative ou plusieurs lots, et parfois même des parties communes comme les paliers ou les murs porteurs. La nature du point de départ de la fuite a des conséquences directes sur la répartition des responsabilités et sur les assurances à solliciter.
Distinguer parties communes et parties privatives
En copropriété, il est essentiel de déterminer si le sinistre prend naissance dans une partie privative (ex. : canalisation dans un appartement) ou une partie commune (ex. : colonne verticale d’alimentation ou évacuation, toiture, façade). Cette distinction permet de savoir qui doit intervenir : le copropriétaire concerné, le syndicat des copropriétaires, ou les deux à la fois.
Une canalisation d’alimentation située dans un mur intérieur d’appartement est en général considérée comme privative, sauf si elle dessert plusieurs lots. À l’inverse, une canalisation collective ou un élément extérieur au lot (comme la toiture) relève des parties communes. Cette distinction est parfois source de confusion, d’où l’importance de consulter le règlement de copropriété pour bien en cerner les contours.
Les premières démarches : localisation et constat
Dès l’apparition d’un dégât des eaux (tache d’humidité, ruissellement, plafond qui se décolore…), il est impératif d’en rechercher la source. Cela peut nécessiter l’intervention rapide d’un plombier ou d’un spécialiste en recherche de fuite. Cette étape est d’autant plus importante si plusieurs appartements sont touchés ou si la cause est difficile à identifier.
Une fois la fuite localisée, il faut établir un constat amiable de dégât des eaux, à compléter par les occupants des logements impactés (locataire, propriétaire) et, si nécessaire, le syndic. Ce document permettra aux assurances de traiter plus rapidement le dossier. Il décrit l’origine supposée du sinistre, les dommages constatés, les coordonnées des personnes impliquées et les assurances respectives.
Délais et modalités de déclaration
Le sinistre doit être déclaré dans un délai de 5 jours ouvrés à compter de sa découverte, auprès de l’assurance du logement sinistré et/ou de l’assurance de la copropriété si les parties communes sont touchées. Cette déclaration peut se faire par courrier recommandé, en ligne ou par téléphone, selon les assureurs.
Dans une situation classique, chaque occupant concerné déclare le sinistre à son propre assureur. Si le sinistre touche plusieurs logements, le syndic doit également être informé rapidement afin d’organiser les premières mesures d’urgence, notamment si les parties communes sont affectées.
Qui paie quoi ? Rôles respectifs des assurances et des parties
Après avoir identifié l’origine du dégât des eaux et réalisé les premières démarches, la question du remboursement des dommages et du financement des réparations se pose très rapidement. En copropriété, plusieurs assurances peuvent intervenir, selon la nature des biens endommagés et la responsabilité de chacun.
L’assurance multirisques immeuble
Toute copropriété doit obligatoirement être couverte par une assurance multirisques immeuble, souscrite par le syndicat des copropriétaires. Cette assurance couvre les parties communes (murs porteurs, toiture, colonnes, escaliers, etc.), mais aussi parfois certains éléments privatifs lorsqu’ils sont à l’origine du sinistre, selon les options du contrat.
Si un dégât des eaux provient d’une canalisation commune ou affecte des parties communes, c’est cette assurance qui interviendra. Le syndic est chargé de la déclaration et du suivi du dossier pour ce qui concerne ces zones.
L’assurance habitation individuelle
Chaque copropriétaire ou locataire doit également disposer d’une assurance habitation, couvrant ses biens personnels et ses responsabilités. Cette assurance prend en charge :
- les dommages subis dans les parties privatives (murs, sols, plafonds, mobilier…),
- la responsabilité civile si le sinistre causé chez lui a causé des dommages à un tiers (ex. : fuite d’eau provoquant un dégât chez un voisin).
En fonction des clauses du contrat, les garanties peuvent inclure des prestations d’assistance, de relogement ou la prise en charge des travaux. Le propriétaire non occupant d’un lot mis en location doit, lui aussi, disposer d’une assurance spécifique.
La convention IRSI : simplifier les indemnisations
La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), signée par la majorité des assureurs en France, vise à accélérer le traitement des dégâts des eaux et des incendies dans les immeubles collectifs. Elle s’applique dès lors que :
- le sinistre concerne un immeuble d’habitation,
- le montant des dommages matériels n’excède pas 5 000 € HT par local sinistré.
Elle distingue deux niveaux :
- Niveau 1 (dommages inférieurs à 1 600 € HT) : l’assureur de l’occupant du local sinistré indemnise directement, sans recherche de responsabilité.
- Niveau 2 (entre 1 600 € et 5 000 € HT) : une expertise peut être menée ; l’assureur gestionnaire prend en charge l’indemnisation et exerce un recours éventuel ensuite.
La convention permet ainsi d’éviter les délais liés à la détermination des responsabilités dans les sinistres les plus simples, en traitant le dossier rapidement et en se répartissant les coûts entre assureurs ensuite.
La responsabilité : un facteur déterminant pour les recours
Si la convention IRSI ne s’applique pas, ou si le sinistre est plus grave (au-delà des seuils), la question de la responsabilité devient centrale. L’assureur peut alors attendre les résultats d’une expertise pour déterminer :
- qui est à l’origine du sinistre (défaut d’entretien, négligence, vice de construction…),
- qui doit indemniser qui.
Par exemple, si un copropriétaire n’a pas entretenu ses installations et qu’une fuite provient de chez lui, il pourra être jugé responsable des dommages causés à d’autres lots ou aux parties communes. Dans ce cas, son assureur en responsabilité civile prendra en charge les indemnisations, dans les limites du contrat.
Il est donc essentiel que chaque occupant et copropriétaire dispose d’une couverture adaptée, car une absence ou un défaut d’assurance peut compliquer fortement la gestion d’un sinistre.
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L’organisation des travaux de remise en état
Une fois les responsabilités établies et l’intervention des assurances enclenchée, encore faut-il organiser les travaux de remise en état. Cette étape, souvent longue et source de tensions en copropriété, nécessite une bonne coordination entre les parties concernées, des choix techniques pertinents, et parfois une intervention du syndic.
1. Expertise et évaluation des dommages
Dans les sinistres d’un certain montant, une expertise est généralement demandée par l’assureur avant toute indemnisation. L’expert évalue la nature des dommages, les réparations nécessaires et leur coût estimatif. Il rend ensuite un rapport qui servira de base pour le calcul de l’indemnisation.
En copropriété, cette expertise peut concerner aussi bien les parties communes que privatives. Il arrive qu’un expert mandaté par l’assurance de la copropriété et un autre envoyé par l’assurance du copropriétaire doivent intervenir simultanément. Il est donc essentiel d’informer le syndic des visites prévues pour qu’il puisse être présent le cas échéant.
2. Répartition des travaux entre copropriété et copropriétaire
Une fois les dommages constatés, il faut déterminer qui prend en charge quels travaux. En principe :
- La copropriété est responsable des réparations touchant les parties communes (par exemple, la reprise d’un plafond ou d’un mur porteur endommagé par une fuite),
- Le copropriétaire ou l’occupant s’occupe de la remise en état de ses biens privatifs, sauf s’il a été reconnu non responsable et bénéficie d’une prise en charge intégrale par l’assurance adverse.
Il est fréquent que les réparations touchent les deux types de parties (ex. : une fuite d’une canalisation commune a abîmé un parquet privatif). Dans ce cas, chacun fait appel à son assurance, et les travaux sont organisés parallèlement ou successivement selon les besoins.
3. Qui choisit les entreprises pour les réparations ?
La question du choix des artisans peut varier selon les cas :
- Lorsqu’un assureur prend en charge les réparations, il peut proposer des prestataires agréés. Le sinistré reste libre de les accepter ou de faire intervenir une entreprise de son choix, à condition de respecter les plafonds d’indemnisation.
- Pour les travaux en parties communes, c’est le syndic qui est responsable de faire réaliser les devis et de suivre les chantiers. Dans certains cas, une approbation préalable de l’assemblée générale est requise, notamment si les réparations dépassent un certain seuil.
Attention toutefois aux délais et aux contraintes de coordination. Si plusieurs lots sont concernés, il peut être judicieux que les copropriétaires s’entendent sur un même professionnel pour faciliter l’intervention et éviter les doublons.
4. Délais de réalisation et obstacles fréquents
La remise en état peut prendre du temps, en particulier si l’expertise est contestée, si plusieurs assurances sont impliquées ou si des travaux de gros œuvre sont nécessaires. À cela s’ajoutent des problèmes fréquents :
- désaccords entre copropriétaires sur l’étendue des réparations,
- artisans indisponibles,
- syndic peu réactif,
- humidité résiduelle empêchant de commencer les travaux (nécessité de déshumidifier pendant plusieurs semaines).
Dans certains cas, le syndic peut jouer un rôle de médiateur, mais il est parfois nécessaire d’envisager une procédure amiable, voire judiciaire, pour faire avancer le dossier, notamment en cas d’inertie d’un voisin ou d’un refus d’indemnisation.
