L’interdiction légale de la sous-location
De fait, la sous-location est interdite. C’est l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 qui explique que le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement. Ainsi, tout locataire qui viendrait à l’encontre de cette loi pourrait être sanctionné.
Il est important de préciser que la sous-location est interdite en copropriété pour les biens loués vides comme ceux loués meublés.
Dans certains cas malgré tout, la sous-location en copropriété est rendue possible, nous y reviendrons plus loin.
Principe de la sous-location
La sous-location consiste à autoriser une tierce personne, qui n’est donc pas inscrite sur le bail principal, à jouir du logement en contrepartie d’une compensation financière ou non. Le sous-locataire peut ainsi louer le bien au locataire principal dans son intégralité ou en partie.
Le locataire se voit ainsi recevoir une rémunération, ou une contrepartie comme des services d’entretien par exemple. Dans la plupart des cas, la mise d’un appartement en sous-location est faite dans un but financier. Lorsque le logement est prêté à titre gratuit, il n’est pas question de sous-location. Le locataire est ainsi libre de loger qui il veut pourvu que la personne ne nuise pas au règlement de la copropriété.
La sous-location intervient souvent dans des cas de déplacements professionnels de longue durée, comme des missions à l’étranger par exemple. Le locataire n’a alors pas besoin de mettre un terme à son bail et perd moins d’argent sur ses loyers versés.
Les conditions d’accord de sous-location
La sous-location peut cependant être autorisée dans certaines conditions. Le même article de loi qui interdit la sous-location précise que cette pratique est possible si et seulement si le bailleur donne son accord écrit. Le bailleur doit aussi être informé du montant de la contrepartie financière versée.
Dans tous les cas, le montant de la sous-location doit obligatoirement être inférieur au montant de la location prévue par le bail. Le locataire ne peut se faire de bénéfice en sous-louant son bien.
Ces deux conditions sont ainsi impératives pour pouvoir proposer un bien en sous-location :
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l’accord écrit du bailleur qui accepte la sous-location ;
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l’accord du bailleur concernant le prix de la sous-location.
La sous-location d’un bail commercial
Il est courant que la copropriété comporte des surfaces destinées à un usage commercial, comme une boutique ou le cabinet d’une profession libérale. Ici aussi, le principe de la sous-location peut intervenir dans diverses situations, tel que le partage d’un local trop grand permettant d’accueillir un collaborateur par exemple.
Comme pour la sous-location de biens dédiés à un usage d’habitation, les locaux commerciaux nécessitent un accord écrit du bailleur, tant pour l’accord général que pour la décision du montant de la sous-location. Le bailleur doit disposer de toutes les informations concernant la sous-location. Il est ainsi en droit de demander quelle activité sera exercée au sein de ses murs.
On remarque généralement une plus grande aisance de la part des bailleurs à accorder un contrat de sous-location dans le cadre d’un bail commercial.
La sous-location, une démarche risquée ?
Admettons que la sous-location soit accordée par le copropriétaire bailleur de son bien. La question du risque doit être posée. Quel risque pour le bailleur ? Pour le locataire ? Mais aussi pour le sous-locataire ?
Le bailleur ne prend généralement pas de risque particulier à accepter que son locataire sous-loue son appartement. En revanche, si ce dernier se met d’accord avec le sous-locataire sur le montant de la compensation financière perçue par le locataire, la situation peut alors être préjudiciable au propriétaire. Des locataires peu scrupuleux pourront être tentés de demander des loyers de sous-location plus élevés que prévu afin de faire un bénéfice.
Pour le sous-locataire, le risque est donc de payer un loyer trop élevé par rapport au marché. Certaines personnes profitent de ce marché tendu, où les logements se font rares, pour augmenter le montant des loyers pour des services de mauvaise qualité et un confort sommaire. Ce sera surtout le cas dans les grandes métropoles.
Pour le locataire, la sous-location peut aussi présenter un risque important. Si la sous-location est acceptée par le bailleur, en cas de problème, les assurances pourront couvrir les éventuels dégâts. A contrario, si le locataire va à l’encontre de l’avis du bailleur et qu’il décide de sous-louer dans l’interdiction, il se soumet à un risque élevé de sanctions.
De plus, des sous-locataires qui ravagent l’intérieur de l’appartement seraient totalement dépourvus de poursuites. C’est la personne dont le nom est inscrit sur le bail qui paiera les frais de remise en état via sa caution, voire des versements supplémentaires. Enfin, le locataire se soumet aussi au risque d’impayés provenant des sous-locataires sans vraiment avoir de recours pour toucher leur dû.
Quelles formalités pour sous-louer ?
La sous-location est un principe nébuleux. Le contrat entre le locataire et le sous-locataire n’est pas une formalité obligatoire. Seules des paroles sur l’honneur peuvent faire foi. Les écrits seront toutefois indispensables de la part du propriétaire bailleur.
Nous vous conseillons donc vivement de procéder à la rédaction d’un contrat pour couvrir toute éventualité mais aussi comme gage de confiance envers le bailleur.
De plus, il est important de noter que les loyers de sous-location encaissés par le locataire doivent être déclarés au fisc dans la catégorie des revenus locatifs. Une exonération est prévue par les impôts pour les loyers perçus qui n’excèdent pas 760 € par an. Si la sous-location est occasionnelle, pour une absence d’un mois ou deux, il se peut que vous puissiez être exonéré d’impôts.
Pour information, il faudra déclarer sous le régime BNC (bénéfices non commerciaux) pour un logement vide et sous le régime BIC (bénéfices commerciaux) pour un logement meublé.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Sous-louer lorsque c’est interdit, qu’encourez-vous ?
La sous-location est par principe interdite par la loi, sauf si le bailleur donne son accord. Cette loi protège les propriétaires des locataires qui ne respectent pas leurs engagements. En effet, en présence d’un locataire qui va à l’encontre de cette interdiction, ce dernier risque la résiliation du bail, qui est un droit du propriétaire bailleur.
La résiliation du bail peut également être accompagnée d’une obligation de versement de dommages et intérêts, qui peuvent par exemple correspondre aux loyers perçus par le locataire durant la période de sous-location.
