Parties privatives et parties communes
Dans une copropriété, la distinction entre parties communes et parties privatives est essentielle pour savoir qui doit entretenir ou réparer les conduites d’évacuation.
- Les colonnes verticales de descente (aussi appelées chutes d’eaux usées) sont parties communes, car elles desservent plusieurs logements et traversent différents niveaux.
- Les branchements horizontaux situés entre un appareil sanitaire (évier, douche, WC) et la colonne sont parties privatives, car ils ne concernent qu’un seul logement.
Cette distinction détermine la répartition des frais en cas de fuite ou de travaux (voir plus bas).
À retenir : dès que la canalisation dessert plusieurs lots, elle relève du syndicat des copropriétaires ; sinon, elle relève du copropriétaire concerné.
Parties visibles ou enterrées
Les réseaux d’évacuation se divisent en deux grandes catégories :
- Les parties visibles, généralement en PVC ou fonte, fixées en façade ou dans les gaines techniques. Elles doivent rester accessibles pour inspection et entretien.
- Les parties enterrées, situées sous les planchers ou dans les sous-sols, qui collectent les eaux vers le réseau public d’assainissement. Leur contrôle est plus complexe et souvent réservé à des professionnels.
Les matériaux utilisés doivent répondre aux normes NF EN 1453 (tuyaux et raccords en PVC) et NF EN 877 (tuyaux en fonte pour bâtiments).
Depuis 2022, la réglementation impose également de prévenir les risques de corrosion et d’obstruction par des produits adaptés et un contrôle visuel périodique.
Les risques
Un système d’évacuation défectueux peut entraîner plusieurs problèmes :
- Fuites dans les murs ou planchers, avec risques de moisissures et d’humidité.
- Refoulements d’eaux usées, souvent liés à une obstruction ou un défaut de pente.
- Bruits hydrauliques dans les colonnes, dus à une mauvaise ventilation ou à un dimensionnement inadapté.
- Contamination des eaux propres en cas de défaillance du clapet antiretour.
Les sinistres liés aux conduites d’évacuation font partie des premières causes de dégâts des eaux en copropriété.
Un contrôle régulier et un entretien préventif permettent de limiter ces risques et d’éviter des réparations coûteuses.
Bon à savoir : l’assurance multirisque immeuble couvre les dégâts des eaux, mais pas toujours le remplacement des canalisations vétustes. D’où l’intérêt d’un entretien planifié.
La réglementation
Plusieurs textes encadrent la conception et l’entretien des réseaux d’eaux usées :
- Les DTU 60.11 et 60.33 précisent les règles de pose, de ventilation et de raccordement des canalisations.
- Le Code de la santé publique impose un système d’évacuation étanche et ventilé pour éviter les remontées d’odeurs et la stagnation.
- Le règlement sanitaire départemental (RSD) complète ces obligations localement, notamment sur les dispositifs de siphonage et les matériaux autorisés.
- En copropriété, le syndic doit veiller à la maintenance régulière des colonnes communes, dans le cadre de sa mission de conservation de l’immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
À noter : dans les immeubles anciens, une mise aux normes peut être exigée en cas de réfection des réseaux ou de changement de destination des locaux (passage de local commercial à logement, par exemple).
Quelles solutions mettre en place ?
1. Entretien préventif
Un nettoyage régulier des colonnes (au moins tous les 3 à 5 ans) est recommandé pour éviter les engorgements. Des entreprises spécialisées utilisent des procédés hydrocinétiques (jet haute pression) ou mécaniques pour éliminer graisses et dépôts.
2. Inspection par caméra
Cette technique permet de localiser les obstructions et de détecter les fissures sans démolition. L’inspection est particulièrement utile avant la vente d’un lot ou après un dégât des eaux.
3. Réhabilitation sans tranchée
Pour les conduites enterrées ou inaccessibles, il existe des techniques de gainage interne (ou relining) qui renforcent les tuyaux sans les remplacer. Ces interventions sont rapides, moins invasives et conformes aux normes de durabilité actuelles.
4. Plan pluriannuel de travaux
Depuis la loi Climat et Résilience, les copropriétés doivent établir un plan pluriannuel de travaux (PPT). Les réseaux d’évacuation y figurent souvent, car leur remplacement complet peut être prévu en même temps que des travaux d’isolation ou de ravalement.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Qui paie l’entretien et/ou les travaux à réaliser sur les tuyaux de descente des eaux usées ?
La règle est simple :
- Les colonnes verticales et les conduites communes sont à la charge du syndicat des copropriétaires.
- Les raccordements privatifs (jusqu’au point de jonction avec la colonne) sont à la charge du copropriétaire concerné.
En cas de doute sur l’origine d’une fuite, une expertise peut être demandée au syndic avant toute intervention.
Lorsque plusieurs logements sont touchés, la dépense est partagée selon les tantièmes de charges générales.
À retenir : si la fuite provient d’un raccord privatif, le copropriétaire doit financer la réparation. Si elle provient de la colonne commune, c’est la copropriété qui paie.
Les tuyaux de descente d’eaux usées sont la colonne vertébrale du confort et de la salubrité de tout immeuble collectif.
Entre l’évolution des matériaux, les obligations de maintenance et la complexité des réseaux, leur entretien doit être confié à des professionnels qualifiés.
Un suivi régulier, inscrit dans la gestion courante de la copropriété, reste la meilleure garantie contre les désordres et les litiges.
