Les facteurs à prendre en compte
Le prix d’une cave dépend d’un grand nombre de facteurs, au nombre desquels l’environnement proche, le quartier dans lequel elle se trouve, l’offre et la demande dans ce secteur et bien sûr les caractéristiques intrinsèques de la cave elle même qui en font ses qualités ou préfigurent son potentiel.
- La localisation
Un quartier commerçant et animé mais surtout localisé dans un secteur prisé et bien situé augmentera automatiquement la valeur de la cave, si bien que même pour une petite superficie une cave en plein Paris sera toujours plus chère qu’une cave deux fois plus grande située en banlieue.
- Quelle offre pour quelle demande ?
La loi de l’offre et de la demande fait le marché. Celui des caves n’échappe pas à cette règle. Plus l’offre en matière de caves est élevée, moins trouver une cave est difficile, ce qui en fait chuter le prix. A l’inverse, dans un secteur où peu de caves sont disponibles, le prix de vente est à la hausse. Dans les grandes villes, les caves ne sont que peu présentes sur le marché de la vente alors que la demande pour ce type de bien augmente, ce qui en fait augmenter les prix.
- Les caractéristiques intrinsèques de la cave
Ce qui fait avant tout le prix d’une cave reste toutefois ses qualités intrinsèques et son potentiel.
- La superficie
Les caves de grande dimension sont plus rares. Elles offrent davantage de possibilités en terme d’aménagement et sont plus recherchées. Exclues du calcul de surface privative d’un logement par la loi Carrez, elles peuvent compenser un manque de place par le volume de rangement qu’elles offrent.
- L’accès sécurisé
Une cave qui ferme à clé et dont l’accès est sécurisé par un système de contrôle d’accès ou une porte blindée peut être valorisée financièrement en étant vendue plus chère qu’une cave à simple porte en bois vermoulu car elle permettra d’y stocker facilement des objets de valeur.
- La présence d’ouvertures
La présence d’un soupirail, d’une lucarne ou d’une fenêtre est un véritable atout pour vendre une cave plus chère. Moins sombre, plus agréable, elle offre un potentiel qui lui permet d’être valorisée sur le marché.
- L’humidité
La présence d’humidité peut fortement diminuer la valeur d’une cave en la rendant impropre au stockage que ce soit de vêtements, de papiers ou de meubles. L’humidité peut être appréciable pour réaliser une cave à vin à condition de bénéficier d’une température constante toute l’année, ce qui est rarement le cas si la cave n’est pas bien isolée. Au contraire, une cave saine et étanche verra son prix augmenter en raison des multiples usages qu’elle permet. Déshumidifier une cave peut être onéreux, long et compliqué surtout si les autres caves privatives autour sont dans la même situation, ce qui limite la portée des travaux entrepris.
- Le câblage électrique
La présence d’électricité dans la cave est appréciable pour bénéficier d’un éclairage et réaliser des branchements. Si l’installation électrique date de quelques années, une mise aux normes peut s’avérer nécessaire, surtout si la cave est humide ou si le passage de rongeurs a pu y être observé.
- La présence d’un point d’eau
Atout indéniable pour vendre une cave, la présence d’un point d’eau offre de nombreuses possibilités pour son usage futur et augmente sa valeur marchande.
- Les aménagements présents
Une bonne isolation, des murs enduits et peints, un sol avec dalle et revêtement propre et sain : les différents aménagements pratiqués dans la cave peuvent augmenter sa valeur, en permettant une utilisation sans travaux préalables.
En tenant compte de ces différents éléments, le prix de vente au M2 d’une cave peut être établi entre 25 et 33% du prix du M2 des logements du même quartier, mais de grandes disparités existent selon les villes et les secteurs.
Des frais à prendre en compte
Avant de déterminer le prix d’une cave, il est nécessaire de tenir compte des frais engendrés pour l’acheteur. L’achat d’une cave entraine des frais de notaire qui comprennent une part fixe importante et peuvent s’avérer élevés. Le prix de vente doit en tenir compte pour ne pas dissuader les acheteurs potentiels.
Conditions de vente de la cave
Le droit de propriété prévoit la libre disposition des biens par leur propriétaire.
Toutefois, dans le cadre d’une copropriété, cette libre disposition peut être remise en cause par le règlement de copropriété qui peut l’encadrer en :
- Soumettant la vente à une décision positive de l’assemblée générale des copropriétaires,
- Accordant un droit de préférence aux autres copropriétaires,
- Accordant un droit de préférence à seulement certains copropriétaires, par exemple ceux disposant d’appartement,
- Interdisant la vente de lots accessoires tels que la cave à des personnes extérieures à la copropriété.
A noter que ces interdictions ou limitation ne sont possibles que parce qu’elles concernent un lot accessoire et non un lot principal.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Transformation de la cave en logement
Si le prix de vente de la cave a été établi au regard du potentiel de celle-ci pour être transformée en logement, l’acquéreur pourrait-il réaliser cette transformation ?
Rien n’est moins sûr. En effet la cave n’a pas pour but d’être utilisée comme logement. Sa transformation correspond à un changement de destination qui peut aussi modifier la destination de l’immeuble. Une décision de l’assemblée générale des copropriétaires est donc nécessaire pour valider cette transformation.
Cette transformation peut nécessiter par ailleurs une autorisation administrative pour être conforme au règlement départemental sanitaire, ainsi que le dépôt d’une autorisation préalable de travaux.
