Créer un souplex : transformer une cave en pièce : règles et méthodes

Pour gagner des mètres carrés sans déménager, il est possible d’avoir recours à l’agrandissement de votre logement en créant un souplex. Cela sera possible si vous habitez au rez-de-chaussée de la copropriété au-dessus de la ou des caves vous appartenant ou étant possédées par d’autres copropriétaires. Toutefois, règles et méthodes doivent être respectées et des autorisations seront nécessaires pour l’élaboration d’un tel projet.

Le souplex, qu’est-ce que c’est ?

Il s’agit d’un logement sur deux niveaux, dont celui inférieur et situé sous le rez-de-chaussée, c’est-à-dire sous le niveau de la terre. Il se fait également dénommer duplex inversé. Ainsi, contrairement au duplex ou l’extension se fait au-dessus du logement actuel, le souplex consiste à une extension par le bas et il s’agit donc généralement de transformer une cave en pièce à vivre.

 


Gagner des mètres carrés à un prix moins élevé

Créer un souplex pour agrandir son logement permet de faire des économies financières, toutefois quelques difficultés techniques et juridiques sont à prévoir. Acquérir une surface équivalente coûte en effet moitié moins cher si elle se trouve sous terre qu’au niveau du rez-de-chaussée. Ainsi, si la cave en-dessous de votre logement appartient à un autre copropriétaire, le prix d’achat sera deux fois moins cher que si vous tentiez d’acheter l’appartement au-dessus du vôtre pour créer un duplex.

 

Sachez que la décote de votre sous-sol transformé en pièce à vivre ne provoquera pas la décote de votre logement dans son ensemble dans le cas où vous souhaiteriez un jour vendre votre appartement. Ainsi, seule la surface sous terre conservera un prix inférieur.

 


Les avantages d’un souplex

L’attirance principale pour la création d’un souplex demeure son prix d’achat. Si la cave est d’ores-et-déjà à vous, celui-ci sera d’ailleurs nul. Mais cela permet également de créer un logement au look atypique et de créer un espace intime et plus silencieux, notamment en ville. Cet aspect atypique permet d’ailleurs de personnaliser la décoration.

 

Les inconvénients d’un souplex

Lors de la création de votre souplex, il vous faudra être particulièrement vigilant quant à l’isolation de votre pièce et à son alimentation en lumière. En effet, parmi les inconvénients d’un souplex, on retrouve notamment :

  • les problèmes d’infiltration ;
  • les problèmes de ventilation ;
  • l’absence de lumière naturelle ;
  • la nécessité de requalification de la pièce.

 


Sur le plan juridique

Les surfaces en sous-sol ne font pas partie de celles considérées habitables sur le plan juridique, toutefois il est possible de contourner cette “tradition” en s’adressant aux services de la mairie afin d’obtenir le certificat nécessaire. Il devra notamment être présenté lors d’une transaction immobilière notariée pour que la surface soit officiellement reconnue comme pièce habitable.

Attention, un Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI) peut également interdire la création d’un souplex.

 

La hauteur

Les travaux de plomberie et d’électricité risquent de réduire la hauteur de la pièce puisqu’ils passeront sous le plafond du sous-sol et seront camouflés, ce qui fera perdre de la hauteur à la cave actuelle. Lorsqu’une nouvelle pièce fait moins de 1,80 mètres, la surface ajoutée ne sera alors pas prise en compte comme surface hors oeuvre nette (SHON). Toutefois, sachez qu’une pièce à vivre doit posséder une hauteur de 2,10 mètres pour qu’il soit confortable d’y passer du temps.

Ce sont les communes qui fixent la hauteur réglementaire des pièces à vivre, vous devez donc vous renseigner auprès de votre mairie.

 

La surface

La surface aménageable minimale devra être de 12 m², c’est celle nécessaire pour garantir de bonnes conditions de vie dans une surface exiguë sans fenêtre et avec des besoins d’aération plus complexe que pour une pièce normale. Dès lors que l’emprise au sol est supérieure à 5 m², une déclaration préalable devra être déposée en mairie.

Si la surface hors oeuvre nette est de 20 m² ou plus, il sera alors obligatoire de faire la demande d’un permis de construire pour pouvoir transformer une cave en pièce.

Si, après travaux, la surface de votre logement est de 150 m² ou plus, le recours à un architecte sera également obligatoire.

 

Approbation de la copropriété

Dans un immeuble en copropriété, un projet de transformation d’une cave en pièce à vivre devra tout d’abord être mis au vote auprès de l’assemblée générale des copropriétaires. Leur approbation doit être obtenue avant que vous ne puissiez aller plus loin dans vos démarches.

Pour mettre le sujet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale vous devez contacter votre syndic de copropriété. Consultez également le règlement de copropriété, pour vérifier si des clauses sont prévues au sujet de la transformation des caves en pièces de vie.

 

Approbation de la mairie

Dans tous les cas, l’approbation de la mairie sera indispensable pour l’aménagement d’une cave en pièce à vivre. Les réglementations varient selon les communes et certaines d’entre elles interdisent même ce genre d’aménagement pour raisons de risques sanitaires, principalement. Selon l’explication des surfaces données ci-dessus, soit une déclaration de travaux, soit un permis de construire seront ensuite à réaliser.

 

Transformer une cave en pièce à vivre

Agrandir la surface habitable de votre logement pour pouvoir créer une chambre supplémentaire, pour aménager une salle de jeux pour vos enfants, une salle pour visionner les films en grand avec un vidéoprojecteur, une salle de bains, une buanderie ou tout simplement pour isoler votre bureau du reste du logement, peut se faire en transformant une cave en pièce à vivre.

Les travaux nécessaires à la transformation demanderont toutefois des interventions en termes de plomberie, d’isolation, d’électricité, voire même d’architecture.

 

Une pièce naturellement humide

Une cave est une pièce naturellement humide du fait de son emplacement. Il est toutefois possible d’y remédier en installant le bon système de ventilation, d’isolation et les bons revêtements sur vos murs et sols. Toutefois sa situation sous terre permet de maintenir une température plus stable que pour la partie du logement hors sol. Ainsi, les dépenses énergétiques seront moindres pour ce genre de pièce et la température y sera agréable à toutes les saisons (contrairement à une pièce sous les combles où la chaleur peut être invivable en été, par exemple).

Pour ne pas avoir de problème d’humidité, contactez une entreprise ou un professionnel spécialisé dans l’étanchéité des sous-sols. De plus, les produits utilisés doivent faire partie de ceux qui sont agréés par le DTU 14-1.

 

L’étanchéité du sous-sol

Etanchéifier son sous-sol est plus complexe que d’isoler votre appartement au rez-de-chaussée. Il vous faudra donc compter entre 5 000 et 10 000 € environ. C’est la surface à étanchéifier qui déterminera le temps d’intervention nécessaire, comptez donc entre 2 et 4 jours. L’étanchéification du sous-sol est également appelée cuvelage, des travaux qui sont régulés par le DTU suivant.

 

Le DTU 14-1

Il concerne tous les travaux de cuvelage et indique ainsi les conditions de réalisation des revêtements d’imperméabilisation des parties immergées des structures résistantes des bâtiments, mais également des revêtements d’étanchéité et des structures relativement étanches.

 

Isolation par l’intérieur ou par l'extérieur

En termes d'efficacité, c’est pour l’isolation par l’extérieur qu’il faut opter. Toutefois, c’est également la plus complexe à mettre en place, puisque la création d’un souplex concerne rarement un immeuble en construction.

Cependant, selon la configuration de la copropriété, il peut vous être possible de creuser sur plusieurs mètres afin d’insérer des panneaux de polystyrène sur les murs extérieurs de votre cave, sur ceux en contact direct avec le sol.

Si cela n’est pas envisageable, il est notamment possible d’appliquer des peintures étanches spécialement conçues pour les caves sur les murs. Pour le sol, une membrane en polyéthylène devra être posée si une dalle en béton est à installer.

 


Aménagement de la nouvelle pièce

Des couleurs claires sont à privilégier pour pallier le manque de hauteur et l’absence de lumière, que ce soit pour le revêtement des murs et du sol, que pour le mobilier. Il est d’ailleurs conseillé d’installer des meubles bas.

 

L’assainissement

L’assainissement de la cave consiste notamment à l’application de différents traitements sur les murs humides, mais également contre les rongeurs et autres nuisibles. Cette étape est essentielle pour assurer un niveau d’hygiène habitable et créer un espace sain.

En termes de confort thermique, le taux d’humidité présent dans l’air, ou le taux d’hygrométrie, doit être compris entre 30 et 70 %.

 

La ventilation

Pour entretenir l’hygiène de vie de cette nouvelle partie de votre habitation, un système de renouvellement d’air doit être mis en place. Des systèmes de VMC double-flux sont spécialement conçues pour les pièces sous terre.

 

La lumière

L’absence de lumière naturelle peut être une gêne dans un souplex, il est donc nécessaire d’installer le bon type de système d’éclairage, voire éventuellement de prévoir des puits de lumière entre le sol du rez-de-chaussée de votre logement et la pièce en dessous. Il est également parfois possible d’installer de petites fenêtres en haut de la pièce si le rez-de-chaussée est légèrement surélevé par rapport au sol.

Afin de ne pas manquer de luminosité, contactez un professionnel afin de choisir un système d’éclairage à la fois performant et adapté.

 

Le revêtement du sol

Pour créer une atmosphère chaleureuse à votre ancienne cave, plutôt que de vous contenter de la dalle béton, il sera possible de poser un faux parquet. Toutefois cela n’est conseillé que dans le cas où vous avez déjà une hauteur confortable pour vivre, puisque la pose la réduira de quelques centimètres. Il existe également d’autres solutions qui prennent moins de place comme de poser un tapis, d’installer de la moquette ou du linoléum, ou encore de peindre le sol en béton.

 

Le crédit d’impôt

La transformation d’une cave en pièce fait partie des travaux d’aménagement auxquels le crédit d’impôt s’adresse. Pour cela, il est toutefois nécessaire que des travaux de performance énergétique soient inclus au projet. Il peut s’agir des travaux d’isolation et/ou de ventilation de la pièce, qui seront de toute façon indispensables dans la plupart des cas.

 

Location d’un souplex : possibilités et interdictions

Le Code de la santé interdit la location de la partie sous-sol seule de votre logement. Ainsi vous ne pouvez pas transformer une cave en pièce pour procéder à un investissement locatif dans votre propre logement. Il vous sera toutefois possible de louer l’ensemble du logement avec la surface aux dimensions réglementaires au rez-de-chaussée.

 

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Agrandissement du logement : conséquences sur la taxe foncière

Transformer une cave en pièce à vivre n’a pas d’impact sur la taxe foncière que vous payez déjà dès lors que votre nouvel aménagement ne répond pas aux critères suivants. Pour être inclus dans la surface habitable prise en compte par la taxe foncière, la loi Carrez prévoit que la nouvelle surface doit :

  • avoir une hauteur entre le sol et le plafond d’au moins 1,80 m ;
  • et posséder au moins une ouverture sur l’extérieur.

 

Cela signifie donc que le logement ne change pas de taille en termes d'administration fiscale. Toutefois, cela signifie aussi que pour louer ou vendre ce logement, ce sera la surface sans le sous-sol que vous devrez indiquer.

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