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Comment financer les travaux de copropriété ?

L’entretien de l’immeuble nécessite que soient réalisés un certain nombre de travaux pour permettre de maintenir le bâtiment en un bon état de conservation. A cet entretien courant s’ajoutent des obligations légales qui imposent la réalisation de travaux supplémentaires : mise aux normes de l’ascenseur, travaux de rénovation énergétiques etc. L’ensemble de ces travaux doivent être financés. Le syndicat des copropriétaires dispose de différents moyens pour y parvenir.

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Comment financer les travaux de copropriété ?

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Comment financer les travaux de copropriété ?

Voter les travaux et leur financement

A l’exception des petits travaux d’entretien et des travaux urgents pour lesquels le syndic peut agir de sa propre initiative sans accord préalable des copropriétaires, la réalisation de travaux dans les parties communes ou sur les équipements de la copropriété doit faire l’objet d‘une décision de l’assemblée générale des copropriétaires prise par un vote à la majorité simple de l’article 24 de loi du 10 juillet 1965, à la majorité absolue de l’article 25 à la double majorité de l’article 26 ou encore à l’unanimité, selon la nature des travaux.

 

Une fois la décision de travaux adoptée, l’assemblée générale des copropriétaires doit également établir les modalités de règlement de ceux-ci.

Constituant des charges générales, le montant des travaux est réparti en fonction des tantièmes détenus par chaque copropriétaire, ce qui peut parfois représenter des sommes importantes pour certains.  Pour les financer, plusieurs solutions sont à disposition des copropriétés comme des copropriétaires. Le financement envisagé doit faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale des copropriétés.

 

Appel de fonds exceptionnel

L’appel de fonds exceptionnel est la solution de financement des travaux la plus utilisée.

Le syndic ne peut pas procéder à cet appel de fonds de son propre chef mais seulement après une décision de l’assemblée générale.

 

Appel de fonds échelonné

Une fois les travaux votés, l’assemblée générale peut prendre la décision d’un échelonnement du paiement des travaux sur une durée déterminée qui s’étend généralement de 6 mois à 2 ans. Le fractionnement du paiement des travaux sert ainsi de solution de financement.

Cet appel de fond fractionné est indépendant des appels de charges trimestriels.

Les travaux ayant déjà été votés et budgétés, les appels de fonds échelonnés déjà versés ne peuvent être remboursés aux copropriétaires en cas de vente de leur lot.

 

La constitution de provision ou d’un fond de réserves

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a pour obligation de

« -de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. »

La décision de constitution de ce fonds revient à l’assemblée générale des copropriétaires par un vote à la majorité absolue de l’article 25.

Un fond de réserve peut également être constitué afin de faire face aux éventuels travaux à venir.

Provisions comme fond de réserve sont des avances pour des travaux non votés. Chaque copropriétaire peut récupérer le montant de ses versements en cas de vente de son lot.

 

Fonds de travaux

Mis en place par la loi Alur, le fonds de travaux est obligatoire au 1er janvier 2017. Alimenté par des versements annuels représentant 5% du budget prévisionnel (3% pour les copropriétés de moins de 10 lots qui n’ont pas décider d’y renoncer), ce fonds a pour vocation de financer les dépenses de travaux obligatoires hors budget prévisionnel ou les travaux urgents.

En cas de vente de son lot par un copropriétaire, les cotisations déjà versées au titre de ce fonds restent acquises à la copropriété.

 

Prêt individuel ou collectif

Chaque copropriétaire peut de son côté recourir à un emprunt pour financer des travaux, notamment si ces derniers sont importants et impactent sa trésorerie. Selon le montant de la quote-part dont il doit s’acquitter, le copropriétaire pourra avoir accès à un prêt à la consommation ou un prêt immobilier.

 

Une alternative existe par l’intermédiaire du syndic. Ce dernier, mandaté par l’assemblée générale des copropriétaires, peut solliciter les organismes de crédit proposant des solutions spécifiques pour les copropriétés avec des taux d’intérêt bas et sans garantie hypothécaire. Bien qu’il s’agisse d’un prêt collectif, c’est à dire négocié collectivement, tous les copropriétaires ne sont pas obligés d’y souscrire pour que les conditions soient valables, et aucune solidarité financière n’existent entre les emprunteurs, évitant ainsi tous risques à la copropriété. De tels prêts sont généralement conclus pour une durée moyenne de 5 ans.

 

L’éco-prêt taux zéro « copropriétés »

Si les travaux à financer concernent une rénovation énergétique de l’immeuble visant à en améliorer la performance, le syndicat des copropriétaires peut avoir accès à l’éco prêt à taux zéro « copropriété » pour les bâtiments achevés avant le 1er janvier 1990.

L’éco prêt à taux zéro « copropriété » peut financer des travaux d’économie d’énergie d’intérêt collectif sur les parties privatives ou les travaux d’économie d’énergie réalisés sur les parties communes de la copropriété. Une seule action d’amélioration de la performance énergétique est requise pour avoir accès à ce prêt, contrairement à l’éco prêt à taux zéro individuel qui nécessite un bouquet de travaux. Ce prêt peut également être accordé pour atteindre un niveau de « performance énergétique globale » minimal du batiment pour les immeubles construits avant 1949 ou concerner la réhabilitation d’un d’assainissement non collectif par un dispositif ne consommant pas d’énergie.

 

Si l’éco-prêt à taux zéro « copropriété » peut être souscrit par tous les copropriétaires qui veulent en bénéficier, chacun d’entre eux peut par ailleurs souscrire un éco-prêt à taux zéro individuel pour financer la quote-part des travaux d’amélioration énergétique qui lui revient.

Le montant maximal de prêt pour l’éco-PTZ copropriétés est de 10000 euros pour une action simple ou des travaux d’assainissement non collectif sur une durée de 10 ans, 20000 euros sur 10 ans pour un bouquet de 2 travaux, et 30000 euros pour un bouquet de 3 travaux ou un objectif de performance énergétique globale sur une durée de 15 ans.

 

Subventions

Des aides ou subventions peuvent être accordées par les municipalités et les collectivités territoriales par exemple pour la réalisation du ravalement de la façade ou encore dans le cadre d’opérations de rénovation urbaine par exemple à l’occasion d’une OPAH (Opération programmée d'amélioration de l'habitat) ou d’une OPATB Opération programmée d'amélioration thermique des bâtiments (OPATB).

 

Si la copropriété est en difficulté, l’ANAH peut également accorder une subvention pour la réalisation de travaux à entreprendre dans les parties communes par exemple suite à un arrêté d’insalubrité ou à une injonction préfectorale.

Les demandes de subvention ou d’aide peuvent être sollicitées à titre individuel par chaque copropriétaire et/ou par le syndicat de copropriété.

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