Impayés de charges en copropriété : recouvrement et coûts

Le bon fonctionnement de la copropriété nécessite la participation de l’ensemble des copropriétaires à un certain nombre de charges communes. Lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires ne paient plus leurs charges, l’impact est ressenti sur l’ensemble de la copropriété. C’est alors au syndic de s’occuper du recouvrement des sommes dues. Il possède les moyens judiciaires pour ce faire, ainsi que les garanties légales dont il a besoin. Pour les charges impayées en copropriété, découvrez les méthodes et coûts pour les recouvrer.

Les charges communes en copropriété

Le syndic est chargé de la gestion de l’immeuble, pour cela il se règle les frais relatifs à celui-ci pour le compte du syndicat des copropriétaires, ils leur incombent toutefois de verser, sous forme de charges communes les sommes réparties en fonction de leur quote-part. L’article 10 et la loi du 10 juillet 1965 délimite le cadre juridique d’une copropriété et répartit les charges en deux familles :

  • les charges causées par les équipements communs et autres services collectifs (télévision, éclairage, chauffage, eau froide, interphones, ascenseurs, etc.) ;
  • les charges occasionnées par les travaux d’entretien nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi que celles concernant l’administration des parties communes du bâtiment (éclairage, espaces verts, arrosage, gros oeuvre, ravalement, entretien et nettoyage, assurance, honoraires du syndic, convocation aux AG, envoi des procès-verbaux, etc.).

 

La méthode de calcul de répartition des charges doit être présente dans le règlement de copropriété. En cas de vente de lots ou d’agrandissement de la copropriété, la répartition peut être amenée à changer. Ce partage se fait à partir d’un critère d’utilité objective.

 


Le pouvoir de contrôle du conseil syndical

Ayant la compétence exclusive de recouvrer les impayés de charges de copropriété, le syndic peut en limiter l’importance en les surveillant et en envoyant des rappels ou en engageant d’autres actions puisqu’il peut agir seul, sans autorisation de l’assemblée générale, pour toutes ces démarches. Le conseil syndical a toutefois la possibilité de vérifier les comptes et il peut tout à fait s’investir dans la problématique en suivant les impayés grâce au pouvoir de contrôle qui lui est alloué.

Les copropriétaires peuvent ainsi faire la demande au syndic d’un point trimestriel concernant la situation des débiteurs, par exemple. Ainsi, la balance générale des copropriétaires liste le solde des comptes, à chaque fin de trimestre, de l’ensemble des copropriétaires et permet de repérer rapidement les retards.

 

Le conseil syndical peut aussi réclamer les extraits des comptes individuels des copropriétaires débiteurs. Le seuil d’impayés à partir duquel ces comptes peuvent être délivrés par le syndic est défini préalablement, lors d’une assemblée générale, voire inscrite dans le règlement intérieur. Les documents permettent de remonter sur une période d’au moins 1 an. Cela permet aussi de connaître les frais de relance, etc.

 

Certains syndics tiennent parfois à jour un état du suivi contentieux. Celui-ci est un document qui permet d’obtenir des renseignements sur les actions de recouvrement mises en place par le syndic et leur état d’avancement. Lorsque ce dossier existe, il mentionne :

  • les relances ;
  • les mises en demeure ;
  • les commandements à payer ;
  • la transmission du dossier à l’avocat ;
  • le recours à un huissier ;
  • etc.

L’échéancier, le résultat du jugement, exécution de la décision de justice, etc. y sont généralement également mentionnés.

 


Qui est redevable des charges impayées ?

Si le syndic de copropriété doit se charger de recouvrir les charges impayées, en fonction de la situation du copropriétaire ou du bien, il peut se retrouver dans différents cas de figure. Les sommes dues ne seront donc pas toujours récupérables de la même manière.

 

En cas de location

Lorsqu’un copropriétaire met son lot en location, il est toujours redevable des charges communes de la copropriété, toutefois une partie des charges sera redistribuée au locataire qui en sera donc redevable auprès du copropriétaire. En cas de charges impayées, le syndic devra donc agir envers le copropriétaire, à lui ensuite d’agir envers le locataire si c’est lui qui ne lui a pas versé le montant dû.

 

En cas de divorce

Le syndic a la possibilité de s’adresser à l’époux ou à l’épouse lorsqu’un couple est marié et à n’importe lequel des conjoints lorsque le couple est pacsé pour régulariser les charges impayées. Qu’ils soient en instance de divorce ou non, le syndic a la possibilité de mener une action sur leurs biens personnels. La limite d’une telle démarche prend effet à partir du moment ou la liquidation et le partage des biens ont été réalisés.

 

En cas d’expropriation

A partir de la date de notification à laquelle le syndic reçoit l’ordonnance d’expatriation du copropriétaire concerné, celui-ci n’a plus à s’acquitter des sommes impayées au niveau des charges communes. Toutefois, cela ne veut pas dire que les autres copropriétaires doivent nécessairement compenser ce manque, mais que la collectivité territoriale ou l’Etat responsable de l’expropriation devront procéder au remboursement.

 

En cas de succession

Lorsque les charges impayées sont redevables par un copropriétaire défunt, ce sera à l’héritier ayant accepté la succession du bien que reviendra l'acquittement de ces frais. Il pourra alors être poursuivi, s’il ne règle pas le syndic, dans la limite des biens qu’il a obtenu.

Il en va de même en cas d’indivision. Le syndic a la possibilité de poursuivre tous les héritiers en justice, dans la limite de la part du bien obtenu par chacun.

Toutefois, en cas de renoncement à la succession, aucun des héritiers n’aura à s’acquitter des charges impayées.

 

En cas de vente en cours

Bien que le lot puisse être inoccupé lorsqu’il est en cours de vente, si les locataires sont partis depuis plusieurs mois ou si les propriétaires résidents ont quitté les lieux au profit de leur nouveau logement, tant que le bien n’est pas vendu, qu’il soit vide ou non, les copropriétaires doivent continuer à s'acquitter du paiement des charges. Le syndic doit s’en assurer.

 

En cas de vente effective du bien

Lorsqu’un copropriétaire vend son lot, il est dans l’obligation légale de fournir au notaire qui se charge de la vente de son bien : une attestation du syndic confirmant son absence de dette envers lui. Ainsi, si le copropriétaire est redevable de charges impayées, le notaire avertira le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception afin de le prévenir de la vente du bien, pour cela, le notaire alertera le syndic dans un délai de 15 jours maximum à partir de la date de transfert de la propriété du bien.

 

Une fois ce courrier reçu, le syndic dispose à son tour d’un délai de 15 jours au cours duquel il est en droit de s’opposer au versement du prix d’achat au copropriétaire redevable de charges impayées. Cette action permet de bloquer la somme due chez le notaire, le reste du montant de l’achat du bien étant, elle, versée au vendeur. Hors cas de litige, la somme est ainsi reversée au syndic. Dans le cas où le copropriétaire s’y oppose, la saisie du juge sera indispensable pour régler le conflit.

 

Ainsi, en cas de vente du bien, le syndic est bénéficiaire d’un privilège immobilier l’autorisant à être payé de certaines sommes en priorité, avant les autres créanciers. Ne sont ainsi concernées que les dettes relatives aux charges de copropriété liées à l’exercice en cours, aux travaux d’amélioration, d’addition et de transformation, ainsi que les charges correspondant aux deux années précédentes.

 

 

Le recouvrement des charges impayées

Les relances commencent généralement par un rappel informel envoyé par e-mail ou par SMS. Des démarches plus formelles seront ensuite rapidement engagées. Le syndic de propriété n’a besoin de l’autorisation de l’assemblée générale pour aucune des procédures décrites ci-dessous.

 

Pour les charges prévisionnelles

Les charges prévisionnelles font l’objet d’une procédure de recouvrement spécifique. Cette démarche ne concerne que celles correspondant à l’exercice en cours et celles correspondant au budget prévisionnel voté par l’assemblée générale et dont les copropriétaires sont redevables chaque trimestre. C’est la loi SRU qui permet au syndic de copropriété d’engager ce processus dès le premier impayé concernant les provisions de charges.

 

Pour cela, il doit se charger d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l’attention du copropriétaire défaillant. Dans celle-ci, le copropriétaire l’enjoint formellement à s’acquitter de ses dettes, il s’agit d’une procédure de mise en demeure préalable, obligatoire avant de saisir les juges, qu’il peut envoyer dès la date d’exigibilité atteinte. C’est l’envoi de cette lettre qui sert pour le calcul des intérêts légaux de retard. Si le syndic n’a reçu aucune réponse au bout de 30 jours, alors les charges provisionnelles du trimestre en cours deviennent exigibles de manière immédiate.

 

Resté sans réponse, le syndic pourra avoir recours à un huissier dès la fin du premier trimestre d’impayé. Celui-ci enverra un commandement à payer au copropriétaire défaillant. La procédure coûte environ 80 € TTC pour un impayé de 500 € et environ 150 € pour un impayé de 2 000 €.

Une lettre envoyée par un huissier ou un avocat a pour effet, dans 50 % des cas, de résulter au paiement des dettes. Laissé sans réponse pendant 30 jours, l’ensemble des provisions devient immédiatement exigible comme le précise l’article 19-2 de la loi de 1965, tout comme les cotisations au fonds de travaux.

Le syndic pourra ensuite se tourner vers le tribunal de grande instance compétent sur le territoire où se situe la copropriété en cas d’insuccès.

 

Pour les charges non-prévisionnelles (travaux, arriérés de charges, etc.)

Des charges impayées concernant des travaux ou les arriérés de charges de l’exercice précédent peuvent se régler par une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec avis de réception ou via un huissier de justice. Dans cette lettre, le copropriétaire défaillant est prévenu que si le paiement n’est pas réalisé dans le délai déterminé, une procédure judiciaire s’ensuivra. En cas de difficultés financières, un échéancier peut être fixé.

 

Pour des impayés inférieurs à 4 000 € c’est le juge de proximité sera saisi alors que, pour des dettes comprises entre 4 000 et 10 000 €, ce sera le tribunal d’instance et, au-delà, ce sera le tribunal de grande instance. Le syndic n’a pas besoin de l’autorisation de l’assemblée générale pour ce genre d’action. Saisir le tribunal “en référé” permet d’obtenir une décision plus rapidement. Si cela n’aboutit pas, il faudra s’en remettre à la procédure judiciaire classique.

 

Pour tous types d’impayés

La procédure d’injonction de payer concerne tous types d’impayés. Moins coûteuse et relativement simple à mettre en place, cette démarche ne nécessite pas obligatoirement l’intervention d’un avocat et le syndic doit s’adresser aux mêmes juges que pour une procédure judiciaire classique. L’acte huissier pour prévenir le copropriétaire débiteur coûte environ 40 €. Il doit être envoyé dans un délai de 6 mois. Au bout d’un mois, le syndic a le droit de procéder à une saisie si le débiteur n’a pas versé les sommes dues.

 

 


Les différentes formes de saisies

Quelle que soit la méthode de recours, une fois que la justice a rendu sa décision, le copropriétaire défaillant doit verser les sommes dues. Injonction de payer, justice saisie en référé, procédure judiciaire classique, etc., s’il n’obtempère pas, le syndic est alors autorisé à s’en remettre à un huissier de justice pour la bonne exécution de la décision de justice.

Le coût de l’intervention varie selon le montant des dettes. Comptez environ :

  • 70 € pour des impayés de 500 € ;
  • 220 € pour des impayés de 2 000 € ;
  • 600 € pour des impayés de 10 000 €.

 

L’huissier de justice pourra mettre en place diverses méthodes de recouvrement. Il s’agit d’une mesure conservatoire pour assurer le recouvrement des charges. Pour déclencher ce genre de démarche, le syndic de copropriété doit présenter à l’huissier l'ordonnance du juge condamnant le copropriétaire débiteur.

 

La saisie-attribution

Les comptes bancaires du copropriétaire défaillant sont bloqués. Il y a aussi possibilité de saisir son salaire afin d’être remboursé.

 

La saisie des loyers

En cas de location du logement, la saisie pourra être effectuée sur les loyers. Il s’agit d’une solution efficace où le locataire verse son loyer à la copropriété plutôt qu’au copropriétaire jusqu’à remboursement complet des impayés de ce dernier.

 

La saisie-vente

Les copropriétés sont dotées d’une garantie de “privilège immobilier”, celui-ci consiste à autoriser le syndic à saisir les meubles présents dans le domicile du débiteur afin de procéder à leur vente. Ainsi, le remboursement des impayés se fait via les fruits de la vente.

S’il s’agit d’une résidence secondaire, l’huissier de justice a le pouvoir d’entrer de force dans le bien pour procéder à l’inventaire des biens saisis. Les serrures seront alors changées et si le copropriétaire désire accéder à son logement, il devra s’adresser à l’huissier.

 

La saisie immobilière

En tout dernier recours, si le débiteur ne donne pas signe de vie, cela est considéré comme un copropriétaire ne gérant pas son bien et la saisie immobilière sera la seule possibilité de recouvrer les impayés. Il s’agit alors de la saisie du lot.

 

Toutefois, c’est la seule et unique procédure pour laquelle le syndic de copropriété a besoin de l’aval de l’assemblée générale avec un vote à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire la majorité des voies exprimées parmi les copropriétaires présents et représentés lors du vote. Bien entendu, le copropriétaire défaillant n’a pas le droit de voter lors de cette assemblée, ni de mandater un autre copropriétaire pour voter à sa place.

 

L’hypothèque légale

Afin de s’assurer du paiement de l’ensemble des créances, qu’elle qu’en soit leur nature, le syndic de copropriété a la possibilité, avant toute vente, de mettre en place une hypothèque légale vis-à-vis du lot du copropriétaire. Cela lui permet de se prémunir entièrement contre les charges impayées, puisqu’elles ne sont pas toutes prioritaires en cas de vente effective. En procédant de la sorte, le syndic dispose d’une garantie sur le bien du débiteur.

 

Le syndic commencera toutefois par réclamer les sommes dues via lettres recommandées avec accusé de réception. Ce n’est qu’après plusieurs non-réponses, ou un refus, qu’il inscrira l’hypothèque du bien auprès d’un bureau des hypothèques. Le fait que les sommes dues ne soient pas payées est une condition nécessaire et suffisante pour pouvoir inscrire le bien à une hypothèque.

Attention, cela n'est possible que pour des sommes dues depuis une durée inférieure à 5 ans.

 

Il est conseillé au syndic d’avoir recours à une hypothèque dès lors que les impayés représentent une somme minimale de 3 000 €. La procédure coûte 200 € et ne sera une mesure effective que dans le cas où aucun autre créancier n’a procédé à l’inscription en amont. Ce sera aux copropriétaires de se répartir les frais, ce à quoi ils s’opposent rarement aux vues de la somme impayée à récupérer. A savoir également que la saisie immobilière n’est prononcée par un juge que dans les cas où la dette est supérieure à 15 000, voire 20 000 €.

 

Les frais de justice

Sont compris dans les frais de justice : les “dépens” (frais réglementés ou fixés par le juge), les honoraires libres (négociés entre clients et professionnels), les trajets pour se rendre au tribunal, les frais de défense (avoir recours à un avocat ne sera pas nécessaire dans tous les cas, son intervention coûte entre 100 et 300 € de l’heure), etc.

 

 


Autres guides conseils

Le recouvrement des frais de procédure

Les coûts engendrés par les procédures de recouvrement des charges impayées peuvent vite s’accumuler entre les courriers recommandés, les honoraires du syndic, les frais d’avocat, d’huissier, etc. Si le syndic perd le procès, le copropriétaire défaillant est dispensé de payer les frais de procédure de la copropriété à son égard et ils seront alors à la charge des autres copropriétaires. Dans le cas contraire, ce sera à lui de régler les frais considérés comme nécessaires au recouvrement des impayés, c’est-à-dire :

  • les frais de relance ;
  • les frais de mise en demeure ;
  • les frais de prise d’hypothèque ;
  • les frais d’huissier de justice
  • etc.

 

Toutefois, tous les frais de relance précontentieuse, c’est-à-dire précédant la mise en demeure, seront à la charge des copropriétaires, tout comme les honoraires de gestion du recouvrement des impayés du syndic. Il s’agit en effet d’une prestation particulière en lien avec un contentieux pour lequel le syndic peut légalement facturer le syndicat en termes de mise en demeure, de constitution du dossier pour l’avocat, l’assureur protection juridique, l’huissier de justice, etc.

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