L’audit énergétique d’un immeuble : conseils et fonctionnement

Qui décide la mise en place d’un audit énergétique et comment ? Que doit-il comporter et concerne t-il toutes les copropriétés ? Vers qui se tourner pour le réaliser ? Les questions sont nombreuses et méritent que l’on s’y attarde.

Qu’est-ce que l’audit énergétique ?

L’audit énergétique est une démarche visant à faire une estimation la plus précise possible de la consommation annuelle d’un bâtiment de copropriété. Elle permettra d’émettre des préconisations en termes de travaux d’amélioration pour disposer, ensuite, d’une meilleure performance énergétique.

Lorsqu’un audit est lancé, c’est une étude complète qui est effectuée. Cette dernière porte alors à la fois sur les parties privatives et les parties communes.

Réalisable par toute copropriété en quête d’amélioration énergétique, cet audit est obligatoire pour toutes celles d’au moins 50 lots (soit au moins 50 propriétés privatives).

Bien plus précis qu’un DPE (diagnostic de performance énergétique), qui, lui, est indiqué pour les immeubles de copropriété de moins de 50 lots, l’audit énergétique se révèle par conséquent plus complexe dans sa mise en oeuvre. Il est également plus onéreux.

 

 

L’objectif de l’audit est de faire une évaluation des performances énergétiques du bien immobilier visé (consommation, émission de gaz à effet de serre, état des équipements de chauffage et d’eau chaude sanitaire, isolation, etc.), une évaluation qui sera notamment exprimée au travers de 2 étiquettes :

  • l’étiquette de consommation d’énergie : basée sur une échelle de A (inférieure à 50) à G (supérieure à 451) annonce une consommation en kWh/m²/par an.
  • l’étiquette d’émissions de gaz à effet de serre : basée sur une échelle de A (inférieure à 5) à G (supérieure à 80) annonce une émission en kgéqCO2/m²/an.

 

Le décret du 27 janvier 2012 (dont il sera question tout au long de cet article ainsi que l’arrêté ayant découlé) stipule que cet audit mènera à des propositions d’améliorations thermiques hiérarchisées qui devront prendre en compte certains paramètres tels que les attentes des occupants, l’état du bâti et des équipements, l’estimation du coût des travaux préconisés et leur efficacité énergétique, la situation financière des copropriétaires et une estimation des aides possibles, la gestion actuelle des installations de chauffage.

Il précise également quelques modalités en termes de pédagogie et de participation à mettre en place. En effet, il sera nécessaire de prévoir au minimum :

  • une enquête auprès des bailleurs et des occupants ;
  • une synthèse qui sera transmise à l’ensemble des copropriétaires ;
  • une présentation du rapport au conseil syndical.

 

De nombreuses compétences sont donc attendues pour un audit énergétique bien mené et de qualité. Elles portent notamment sur d’excellentes connaissances en thermique du bâtiment, en gestion des équipements et en financement de travaux en copropriété, mais également sur la connaissance des bâtiments anciens et de leurs vétustés. Bien entendu, il est important de maîtriser les outils de communication adaptés aux copropriétaires.

 

 


Comment déterminer le nombre de lots d’une copropriété ?


Avant toute chose, il est donc important de déterminer le nombre de lots qui constituent la copropriété. Ainsi, s’il est évident qu’un logement compte pour un lot, il faut aussi savoir qu’une cave, un parking ou un commerce de bas d’immeuble compte aussi chacun pour un lot.

Par exemple, un immeuble comportant 30 logements, autant de caves et 3 commerces disposera donc de 63 lots. A ce titre, il sera alors soumis à l’audit énergétique s’il s’est vu accordé un permis de construire initial avant 2001 et sous d’autres conditions comme nous allons le voir par la suite.

 

Une démarche obligatoire

Comme précisé, dès lors qu’ils dépassent les 49 lots et qu’ils ont bénéficié d’un permis de construire initial avant 2001, les immeubles de copropriété doivent faire l’objet d’un audit énergétique. Il est en outre requis que ces immeubles soient équipés d’un système collectif de chauffage ou de rafraîchissement au minimum.

Selon le Code de la construction et de l’habitation, un immeuble est doté d’une installation collective de chauffage ou de rafraîchissement dès lors que 90 % des lots “à usage d’habitation” sont ainsi desservis. Sont considérés “à usage d’habitation” les immeubles dont la superficie des lots dédiés à l’habitation représente plus de 50 % de la surface de plancher (hors caves, parkings, commerces…).

Ce bilan est notamment obligatoire pour vendre ou louer un lot.

 


Réglementation

De nombreux articles encadrent l’audit énergétique afin d’en déterminer les contours et d’en préciser les particularités et spécificités.

La loi Grenelle, du 12 juillet 2010, imposait, via son article 1, à toute copropriété de plus de 49 lots, équipée d’un système de chauffage collectif de faire réaliser un audit énergétique. Le contenu de celui-ci est d’ailleurs précisé par le décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012 et par l’arrêté du 28 février 2013 qui, lui, aborde le contenu et les modalités de réalisation d’un audit énergétique.

 

Le cas de la pluralité de bâtiments

Dans ce cas, chaque bâtiment fera l’objet d’un audit spécifique même s’il n’abrite pas, chacun, 50 lots. Cette démarche est très logique puisque chacun de ces bâtiments proposera sa propre orientation et des caractéristiques bien particulières (environnement, nombre d’étages, etc.).

Toutefois, dans le cas où les différents bâtiments seraient accolés, le bureau d’étude mandaté peut décider de procéder à un audit unique.

Enfin, si tous les bâtiments ont été construits simultanément et sur base de plans identiques, le syndic ne pourra signer qu’un seul marché avec le bureau d’études. Si besoin, il sera aussi demandé à ce que les résultats soient produits par bâtiment.

 

Le cas de la pluralité de bâtiments comprenant un bâtiment à chauffage individuel

L’article R.134-14 du Code de la construction et de l’habitation précise que, dans le cas d’une pluralité de bâtiments comprenant un bâtiment équipé de chauffage individuel, seuls les bâtiments dotés d’un chauffage collectif feront l’objet de l’audit. Cette disposition est applicable dès lors que la copropriété représente plus de 49 lots au total.

 

 

Les conditions de mise en oeuvre

Prise de décision par le syndic de copropriété

Avant de pouvoir procéder à un audit énergétique au sein d’une copropriété, il est nécessaire de placer le sujet à l’ordre du jour d’une assemblée générale. En effet, il faudra en passer par un vote à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires (présents et représentés).

 

Pré-requis concernant le professionnel

Un audit énergétique est impérativement réalisé par un professionnel qui :

  • est assuré pour sa responsabilité professionnelle ;
  • est indépendant et impartial ;
  • soit :

- atteste d'un diplôme dans le domaine des techniques du bâtiment et dispose d’une expérience professionnelle dans un bureau d'études thermiques ;

- présente une expérience professionnelle significative dans un bureau d'études thermiques.

 

○     Présentation des résultats par le syndic de copropriété

C’est le rôle du syndic que de présenter les résultats de l’audit énergétique de la copropriété à l’occasion d’une assemblée générale. La question sera donc inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivant la réalisation de l’audit. Le rapport sera joint à la convocation et permettra ainsi à chaque participant de juger de la pertinence des préconisations faites en matière de travaux en rapport de la qualité de leur bâtiment.

 

 


Le contenu de l’audit énergétique

A minima, l'audit devra comprendre un certain nombre d’éléments.

 

1

descriptif des parties communes et privatives

2

enquête auprès des propriétaires non occupants ou des occupants : confort thermique, amélioration thermique, évaluation des consommations énergétiques, utilisation et gestion des équipements

3

sous réserve de l'accord des propriétaires, visite d'un échantillon de logements

4

estimation de la consommation annuelle effective en termes d’énergie pour chaque catégorie d'équipements collectifs

estimation des montants des dépenses annuelles correspondants

5

mention du classement énergétique

6

mention du classement des émissions de gaz à effet de serre

7

préconisations pour optimiser l'utilisation, l'exploitation et la gestion des équipements collectifs

8

propositions de travaux améliorant la performance énergétique

9

rapport de synthèse à destination des copropriétaires

 

 

Le recueil de données

Selon l’arrêté du 28 février 2013, dans son article 5 :

“Le syndic fournit à la personne qui réalise l'audit les consommations d'énergie des parties communes, le carnet d'entretien prévu à l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le contrat d'exploitation et de maintenance de l'installation collective, les coefficients de répartition des charges de chauffage, de refroidissement et, le cas échéant, de production d'eau chaude sanitaire appliqués aux lots, le procès-verbal de la dernière assemblée générale des copropriétaires, les factures des travaux réalisés, les devis des travaux éventuellement envisagés, les plans de la copropriété et le diagnostic de performance énergétique éventuellement réalisé sur le bâtiment. Tout autre document ou étude informelle permettant d'apprécier la qualité thermique de la copropriété est également fourni.”

 

Ainsi, le bureau d’étude n’est pas seul en charge de la bonne mise en oeuvre d’un audit énergétique de copropriété. En effet, le syndic est tenu de fournir un travail préparatoire très important en réunissant de nombreux documents qui permettront ensuite de réaliser un audit de qualité.

 

 


Une décision préalable en AG de copropriété

Le vote

Comme bon nombre de démarches en copropriété, il est nécessaire d’en passer par un vote en assemblée générale pour déclencher la réalisation d’un audit énergétique. A cette occasion c’est un vote à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires (représentés et présents) qui est attendu.

 

Dans le cas où la demande est rejetée, une nouvelle proposition peut être faite lors d’une autre assemblée générale avec un nouveau prestataire répondant mieux aux attentes en termes de prix par exemple.

 

Le choix d’un professionnel

Le professionnel sélectionné, selon les critères précisés précédemment, aura fait l’objet d’une mise en concurrence. Il ne devra d’ailleurs avoir aucun lien avec les parties de sorte à rester totalement impartial.

 

 

Le déroulement de l’audit

Un descriptif détaillé

Ce sont à la fois le bâtiment, ses installations et l’entretien de l’ensemble qui vont être détaillés lors de l’analyse.

Le décret précise que l’audit comprend en premier lieu “un descriptif des parties communes et privatives du bâtiment” qui devra s’appuyer sur :

  • les caractéristiques du bâtiment ;
  • un descriptif des installations collectives : chauffage ou refroidissement, équipements de production d’eau chaude sanitaire, ventilation et éclairage.

Les conditions d’utilisation et de gestion de ces équipements seront également détaillées.

 

En outre, l’arrêté complète en ajoutant que “La personne en charge de la réalisation de l’audit énergétique réalise une visite du site, en saison de chauffe si possible, accompagnée d’un employé du syndic et du président du conseil syndical ou de l’un de ses membres, s’il existe.” Seront alors appréciés :

  • l’environnement extérieur ;
  • la valeur patrimoniale du bâtiment ;
  • les éléments influant sur ses consommations énergétiques (localisation et orientation, masques solaires, mitoyenneté, éléments architecturaux).

Ces points de contrôle, idéalement effectués in situ, permettent d’évaluer le rendement énergétique de l’installation.

 

Une enquête auprès des occupants

Selon le décret, “Une enquête auprès des occupants devra être réalisée et, le cas échéant, des propriétaires non occupants, visant à évaluer leurs consommations énergétiques, leur confort thermique, l’utilisation et la gestion de leurs équipements et leurs attentes relatives à l’amélioration thermique de leur logement.”

L’arrêté stipule également que “La personne en charge de la réalisation de l’audit énergétique ou le syndic transmet, par courrier simple, un questionnaire à tous les occupants de la copropriété, visant à obtenir des informations qualitatives sur le confort thermique et sur l’état des équipements privatifs et du bâti.”

 

Ce questionnaire contient au moins une rubrique sur :

  • le confort thermique ressenti par les occupants ;
  • l’utilisation et la gestion de leurs équipements ;
  • l’évaluation de leurs consommations énergétiques et de leurs charges mensuelles ;
  • les travaux réalisés ou envisagés visant à améliorer la performance énergétique de leur logement ;
  • leur positionnement quant à la possibilité de réaliser des travaux importants à l’échelle de la copropriété.

 

Une visite de la copropriété et des logements

Dans le décret, il est question de “la visite d’un échantillon de logements et, le cas échéant, des parties privatives à usage tertiaire (bureaux), sous réserve de l’accord des occupants concernés.”

L’arrêté, quant à lui, annonce que la démarche inclut une visite des combles, des sous-sols, des locaux à usage tertiaire et d’un échantillon de logements. L’échantillon contient au moins un logement : au rez-de-chaussée, au dernier niveau, dans un étage courant et sur mur pignon.

 

Chaque logement fera l’objet d’un descriptif des principales caractéristiques thermiques et géométriques et de ses équipements énergétiques (émetteurs et appoints éventuels), de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation et d’éclairage.

Seront étudiées les habitudes d’utilisation des occupants et leur gestion des différents équipements. Ils seront également interrogés sur leurs dépenses annuelles liées aux équipements. Enfin on leur demandera d’apprécier leur confort thermique.

 

L’estimation des quantités d’énergie et du montant des dépenses

Dans le décret, l’audit doit “estimer les quantités annuelles d’énergie effectivement consommées pour chaque catégorie d’équipements collectifs visée au point « a » ainsi que les montants des dépenses annuelles correspondants.”

A noter que le point “a” en question concerne le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et la ventilation.

Et, selon l’arrêté, “Cette estimation s’appuie sur les factures énergétiques de l’installation collective de chauffage ou de refroidissement et des équipements communs des trois dernières années ainsi que des contrats de fourniture d’énergie associés. Elle intègre des redressements climatiques et s’accompagne d’une analyse, sur les trois dernières années de l’évolution des consommations énergétiques.

Dans le cas où l’installation collective de chauffage sert à la production d’eau chaude sanitaire, l’audit énergétique s’appuie également sur les relevés des compteurs individuels et collectifs d’eau chaude et d’eau froide, si ces relevés existent.”

 

Un classement énergétique et des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment

Le décret rappelle que ces classements sont effectués selon “les échelles de référence”.

Ainsi, l’arrêté précise que l’audit “établit :

a) la consommation annuelle d’énergie primaire du bâtiment rapportée à la surface hors œuvre nette (SHON) du bâtiment exprimée en kWhEP/m2 SHON/an pour chaque usage suivant de l’énergie : le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, la ventilation et l’éclairage ;

b) la consommation annuelle totale d’énergie primaire du bâtiment pour l’ensemble des usages de l’énergie précités exprimée en kWhEP/an.”

En outre, ce même arrêté ajoute que seront expliquées les raisons pour lesquelles les consommations prévues aux articles 6 et 7 du présent arrêté sont différentes, notamment de par “la prise en compte d’un nombre de postes de consommation différent et l’utilisation de méthodes de calcul différentes.”

 

 


Préconisations d’amélioration du fonctionnement des équipements

L’audit est tenu de fournir des préconisations (accompagnées d’une estimation du coût de mise en œuvre et des économies attendues) pour “optimiser l’utilisation, l’exploitation et la gestion des équipements” (décret).

Dans l’arrêté, il est d’ailleurs stipulé que l’audit comprend “une liste de préconisations visant à améliorer la performance et la gestion des équipements privatifs et communs, et notamment de l’installation collective de chauffage ou de refroidissement.”

Il s’agit d’actions indispensables au bon fonctionnement des équipements comme :

  • mise en place d’un système de régulation ou de programmation des équipements énergétiques ;
  • équilibrage de l’installation ;
  • désembouage et calorifugeage des réseaux de distribution ;
  • mise en place de robinets thermostatiques ;
  • purge des émetteurs de chaleurs.

 

 

Propositions de travaux

Une des phases les plus importantes de l’audit consiste en la proposition de travaux. Ainsi, pour cadrer cette démarche, le décret explique que l’audit comprend “des propositions de travaux améliorant la performance énergétique des bâtiments.” Elles sont hiérarchisées en fonction de “l’état du bâtiment et de ses équipements, des attentes et des caractéristiques socio-économiques des propriétaires, de l’estimation du coût des actions envisagées et de leur efficacité énergétique, notamment en ce qui concerne la réduction des déperditions énergétiques, ainsi que des aides financières mobilisables à la date de présentation de l’audit énergétique en assemblée générale des copropriétaires.”

 

L’arrêté ajoute que l’audit comprend “des propositions de travaux améliorant la performance énergétique du bâtiment, s’appuyant sur les simulations réalisées conformément à l’article 8 du présent arrêté, et présentées sous la forme de scénarios de rénovation énergétique. Pour chaque scénario, l’audit énergétique précise :

  • la consommation annuelle d’énergie primaire du bâtiment après travaux rapportée à sa surface hors œuvre nette exprimée en kWhEP/m2 SHON/an pour chaque usage suivant de l’énergie : le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, la ventilation et l’éclairage ;
  • la consommation annuelle totale d’énergie primaire du bâtiment après travaux pour l’ensemble des usages de l’énergie précitée exprimée en kWhEP/an ;
  • le nouveau classement énergétique du bâtiment ;
  • l’estimation des économies d’énergie en énergie primaire puis en euros générées par la réalisation de ce scénario par rapport à la situation de référence modélisée conformément à l’article 8 du présent arrêté ;
  • l’estimation du coût total du scénario en détaillant ce coût par action ;
  • les aides financières mobilisables pour ce scénario.

 

Ces scénarios sont hiérarchisés selon les critères suivants :

  • la cohérence globale des travaux tenant compte des qualités architecturales et constructives du bâtiment ;
  • l’économie d’énergie ;
  • le coût d’investissement et son temps de retour ;
  • le caractère urgent des travaux lié notamment à la vétusté ou à la dégradation des équipements et des ouvrages.”

 


La communication des résultats

A la suite de l'audit énergétique de copropriété, les résultats doivent être présentés à l’occasion d’une assemblée générale par l’auteur de l’étude. Le rapport sera joint à la convocation afin de laisser aux copropriétaires le temps d’apprécier la qualité de leur bâtiment et, ainsi, de juger la pertinence des propositions.

 

Le rapport de synthèse

Un rapport de synthèse sera donc produit et, selon l’arrêté, “Préalablement à la présentation du rapport synthétique prévue par l’article R.134-15, la personne en charge de la réalisation de l’audit énergétique organise à l’attention du syndicat des copropriétaires et du conseil syndical, s’il existe, une réunion de présentation de l’intégralité de l’audit énergétique en vue de recueillir leur approbation sur les scénarios qui seront proposés en assemblée générale des copropriétaires.”

 

 

Comment avoir un audit efficace ?

Pour un audit efficace, il faut que le conseil syndical soit partie prenante dans la démarche et participe à la définition du contenu de l’audit et de ses objectifs sur base des problèmes vécus et des attentes des copropriétaires. Il pourra également être à l’origine d’un cahier des charges précis comprenant notamment :

  • une présentation de la copropriété ;
  • les attentes de la copropriété ;
  • le périmètre d’intervention ;
  • les points particuliers à étudier ;
  • le déroulement de l’audit : réunions, organisation des visites, échéances de rendu ;
  • les documents disponibles.

 

La copropriété devra aussi être fonctionnelle. Si les problèmes basiques (charges non maîtrisées, impayés non gérés, problèmes relationnels avec le syndic...) ne sont pas résolus, un audit serait alors inutile.

 

Un audit nécessite de nombreuses compétences. Ainsi, il sera intéressant de réunir une équipe composée d’un architecte ou technicien du bâtiment, d’un thermicien et d’un planificateur financier.

 

Enfin, un accompagnement des auditeurs par le conseil syndical permettra de recueillir plus efficacement les informations nécessaires, facilitera les contacts avec les copropriétaires et permettra une communication tout au long de la démarche entre la copropriété et les auditeurs.

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