Vendre son bien en copropriété : quelles sont les obligations et les documents à fournir ?

La vente d'un bien immobilier en copropriété peut parfois être complexe, car elle implique la prise en compte des règles et des obligations spécifiques à ce type de propriété. En effet, le vendeur doit fournir certains documents obligatoires pour que la transaction soit validée. Dans cet article, nous allons explorer les obligations et les documents nécessaires pour vendre un bien en copropriété.

Les documents communs à toutes les ventes

Lors de la vente d'un bien immobilier, plusieurs documents doivent être fournis par le vendeur à l'acheteur.

On retrouve :

  • le titre de propriété qui atteste que le vendeur est bien le propriétaire du bien
  • le dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires tels que

○     le DPE,

○     l'ERP

○     les diagnostics spécifiques (plomb, amiante, électrique, termites)

 

Le but de ces diagnostics est de permettre à l'acheteur de connaître l'état général du bien et de prévoir d'éventuels travaux à effectuer. Le vendeur fournit également le bilan de risques géologiques et catastrophes naturelles.

 


Les documents à fournir en copropriété

Lorsqu'un bien immobilier est situé dans une copropriété, la vente doit être réalisée avec un certain nombre de documents spécifiques à l’appui.

Il faut savoir que la loi ALUR de 2014 a obligé les copropriétaires à fournir plus de documents lorsqu’ils souhaitent vendre leur bien.

 

Voici les principaux documents à fournir lors d'une vente immobilière en copropriété :

  • le règlement de copropriété
  • l'état descriptif de division
  • les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires
  • la fiche synthétique de la copropriété.
  • le carnet d'entretien de l'immeuble
  • la notice d'information sur la copropriété
  • le diagnostic technique global (DTG) si la copropriété est concernée
  • les comptes de la copropriété

 

L'acheteur prend ainsi une décision éclairée sur l'achat du bien immobilier en copropriété.

 

Enfin, il est également important de préciser que la vente en copropriété, hors vente d’annexes, doit être complétée d’une attestation de surface. Cette dernière est exclusivement dédiée aux biens de plus de 8 m² en copropriété et se réalise selon le métrage loi Carrez faite par un expert immobilier.

La surface comptabilisée exclut :

  • les cloisons et murs,
  • les marches,
  • les balcons, terrasses et loggias,
  • les embrasures de portes et fenêtres,
  • les éléments techniques type gaines et conduits de cheminée,
  • les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,8 mètre.

 


La vente à un autre copropriétaire

Lorsque la vente du bien s'effectue avec un acquéreur propriétaire d'un lot dans la copropriété, le volume de documents à fournir est réduit.

Cependant, le vendeur est toujours tenu de fournir à l'acquéreur toutes les informations financières pertinentes concernant la copropriété et qui sont généralement variables d’un bien à l’autre puisque calculées selon la quote-part détenue par chaque copropriétaire.

Cela inclut notamment :

  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées au cours des deux derniers exercices comptables précédant la vente,
  • l'état global des impayés de charges.

Si la copropriété dispose d'un fonds de travaux, le vendeur doit enfin informer l'acheteur de la part du fonds de travaux qui est rattachée au lot principal vendu ainsi que du montant de la dernière cotisation au fonds qu'il a versée au titre de son lot.

 

La vente d’un bien loué

La vente d'un bien immobilier loué et occupé en copropriété est soumise à des obligations spécifiques et nécessite la fourniture de documents particuliers. En effet, lorsqu'un propriétaire vend un bien loué, il doit respecter certaines obligations légales pour informer l'acheteur de la situation locative du bien et lui fournir les documents nécessaires.

 

Tout d'abord, il est soumis d’informer de l'existence du bail et lui transmettre une copie du contrat de location. Cette information permettra à l'acheteur de prendre connaissance des conditions de la location en cours, telles que la durée du bail, le montant du loyer et les obligations des parties.

 

Ensuite, le vendeur doit informer l'acheteur de l'état des loyers et des charges impayées, s'il y en a. Pour cela, il doit fournir à l'acheteur une attestation de paiement des loyers et des charges qui indique les sommes réglées par le locataire et celles restant dues.

 

Ces documents s’ajoutent à ceux qui sont obligatoirement délivrés dans le cadre d’une vente traditionnelle.

Enfin, si le bien vendu est soumis à la loi de 1948 sur les baux d'habitation, le vendeur doit fournir à l'acheteur une attestation de la préfecture indiquant que le logement est bien soumis à cette loi.

 

Lorsqu'un bien immobilier en copropriété a fait l'objet d'un congé pour vente, le vendeur doit fournir une copie du document au notaire chargé de la vente. Ce congé pour vente est une notification écrite adressée par le propriétaire bailleur au locataire pour l'informer de son intention de vendre le logement qu'il occupe. Ce document doit être transmis au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail en cours.

 

Le congé pour vente doit contenir plusieurs informations comme le prix de vente proposé, les conditions de la vente, la date de signature de l'acte de vente, les modalités de la visite des lieux, ainsi que les coordonnées du notaire chargé de la vente.

 

Le locataire dispose alors d'un droit de préemption qui lui permet de se porter acquéreur du bien immobilier en copropriété dans les mêmes conditions et au même prix que l'acheteur initial. Pour ce faire, il doit faire connaître son intention d'acquérir dans un délai de 2 mois à compter de la réception du congé pour vente.


Le cas de la vente d’annexes

Lorsqu'une vente concerne un bien annexe en copropriété, tel qu'un garage, une cave ou un emplacement de parking, les documents à fournir par le vendeur sont différents.

 

Tout d'abord, le vendeur doit produire la fiche synthétique de la copropriété, qui contient des informations essentielles sur l'immeuble et sa gestion. Cette fiche doit être mise à jour et ne doit pas dater de plus de 6 mois.

 

Ensuite, le vendeur doit remettre le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, qui décrivent respectivement les règles de fonctionnement de la copropriété et les caractéristiques du lot vendu.

 

Enfin, le vendeur doit fournir la conclusion du DTG s’il existe dans la copropriété.

 

Le paiement des charges de l’année en cours

Lors de la vente d'un bien en copropriété, l'acquéreur doit payer les charges de l'année en cours au prorata de sa durée de possession. Pour ce faire, le vendeur doit fournir à l'acquéreur un document appelé "état daté", qui détaille les charges dues et les sommes déjà payées pour l'année en cours.

 

L'état daté est un document important dans une transaction immobilière en copropriété car il permet à l'acquéreur d'avoir une vision précise des charges qu'il devra payer. Il est généralement établi par le syndic de la copropriété à la demande du vendeur et doit être remis à l'acquéreur au plus tard le jour de la signature de l'acte de vente.

 

L'état daté doit contenir des informations précises telles que le montant des charges courantes, le montant des charges exceptionnelles, le montant du fonds de travaux, le montant de la dette du copropriétaire envers le syndicat et le montant de sa quote-part dans les dettes éventuelles de la copropriété.

 

Il est important pour le vendeur de demander l'établissement de l'état daté dès le début de la procédure de vente, afin de disposer de ce document avant la signature de l'acte authentique. L'état daté est également important pour l'acquéreur, car il lui permet de vérifier le montant des charges qu'il devra payer et d'éviter les mauvaises surprises une fois la vente conclue.

 


Le délai de rétraction, une obligation

Le délai de rétractation lors de la vente d'un bien immobilier en copropriété est de 10 jours à partir de la réception de l'acte d'engagement ou de la promesse de vente.

Ce délai permet à l'acquéreur de se rétracter de son engagement sans avoir à fournir de justifications. Cependant, si l'acte a été signé en présence d'un notaire, le délai de rétractation est porté à 10 jours à compter de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception notifiant la vente. Le vendeur est tenu de restituer le dépôt de garantie versé par l'acquéreur dans les 21 jours suivant la rétractation.

 

Le droit de préemption, comment s’applique-t-il ?

Le droit de préemption en cas de vente immobilière en copropriété est un droit accordé au syndicat des copropriétaires. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'offre d'achat pour exercer son droit de préemption et ainsi être prioritaire sur la vente. La présence de ce droit est indiquée dans le règlement de copropriété.

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