L’usufruit, définition
Si vous êtes propriétaire d’un ou de plusieurs lots dans une résidence en copropriété, vous pouvez devenir l’usufruitier de ceux-ci en désignant à votre place le successeur que vous nommez comme propriétaire du bien. Ainsi, si vous avez plusieurs appartement et plusieurs enfants, vous pouvez répartir vos biens entre eux.
L’usufruit que vous posséderez alors vous permettra d’utiliser le bien et de toucher les revenus de sa location si vous n'habitez pas vous-même ce dernier. Toutefois, vous n’en serez plus le propriétaire à proprement parler. Ce statut vous permet également d’habiter le logement. Ce droit temporaire nécessite tout de même, de la part de l’usufruitier, de s’occuper de la conservation. Le propriétaire dispose, en fait, de la nue-propriété du bien.
Une personne peut-être usufruitière dans les cas suivant :
- si vos enfants sont mineurs mais qu’ils possèdent des biens, un parent en aura l’usufruit ;
- si votre conjoint(e) décède, vous aurez l’usufruit de ses biens ;
- cela est aussi possible dans le cas d’un testament ou d’un contrat de vente ou de donation d’un droit d’usufruit.
L’usufruit en copropriété
Les lots de copropriété soumis à un usufruit sont exempts du principe de solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Pour la propriété, ainsi démembrée, les charges sont réparties selon la réglementation que prévoit le Code civil à cet effet (articles 605 et suivants). Le syndic doit donc le prendre en compte, sauf si le règlement de copropriété mentionne une clause de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire.
Ainsi, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire alors que les réparations d’entretien sont, elles, à la charge de l’usufruitier.
Les droits de l’usufruitier
Lorsque l’usufruitier délègue sa propriété au nu-propriétaire, il n’en perd pas tous les avantages et inconvénients par la même occasion. Ainsi, certains droits et certaines obligations lui incombent toujours.
Le droit d’utiliser le bien et de percevoir un loyer
Selon la loi, l’usufruitier peut effectuer « tous les actes d'administration correspondant à la gestion normale d'un patrimoine ». Ainsi, l’usufruitier bénéficie du droit d’utiliser le bien. A ce titre, il peut louer celui-ci ou y vivre lui-même. Il aura, par la même occasion, le droit de percevoir le loyer du bien et tout autre revenu y afférent. L’usufruitier sera bénéficiaire de ces revenus pendant tout le temps que durera l’usufruit.
Cependant, en termes de location, pour les baux commerciaux (médecin, boutique, etc.), notamment, l’usufruitier aura besoin de l’accord du nu-propriétaire. En effet, tout bail de plus de 9 ans ne pourra être signé sans l’accord du nu-propriétaire, à défaut une autorisation de justice pourra le lui permettre. Les baux en cours continuent d’exister jusqu’à leur date d’expiration prévue, même si, entre temps l’usufruit arrive à son terme, cela est valable si l’usufruitier renonce à ses droits par exemple ou décède. Toutefois, si la durée du bail signé est supérieure à 9 ans, le nu-propriétaire, à la fin de l’usufruit, a le droit de rompre le bail de location après que la période de 9 ans en cours soit écoulée, quel qu’en soit le type (article 595 du Code civil).
Dans les deux cas, le nu-propriétaire devient à son tour le propriétaire bailleur du logement. Il est alors tenu de respecter le contrat en cours avec le locataire. La durée légale d’un bail d’habitation est de 3 ans.
Les obligations de l’usufruitier
Outre ses droits, l’usufruitier a aussi certaines obligations. Ainsi, il lui revient de faire procéder à un inventaire et de s’assurer de l’état de conservation de son bien par exemple. C’est également à l’usufruitier que revient la charge de payer la taxe d’habitation du bien immobilier ainsi que la taxe foncière. Il devra, dans certains cas, verser une caution au nu-propriétaire. Toutefois, ce dernier peut l’en dispenser.
Concernant les travaux, les réparations relevant de l’entretien du logement seront prises en charge par l’usufruitier. Les réparations de gros-oeuvre (ce qui concerne la solidité générale et la structure de l’immeuble), quant à elles, seront à la charge du nu-propriétaire, à l’exception près où la nécessité de ces gros travaux serait causée par un défaut d’entretien de la part de l’usufruitier.
Droit de vote en assemblée générale
Lors d’une assemblée générale, les lots en usufruit sont réglementés par la loi de 1965. Ainsi, si le bien est démembré entre un usufruit et un nu-propriétaire, le droit de vote, lui, est indivisible. Ainsi, les deux parties doivent trouver un compromis pour que l’un d’entre eux se rende à l’assemblée ou qu’une tierce personne les représente. S’ils ne parviennent pas à s’accorder, un représentant sera désigné par le juge auquel ils auront fait appel.
Fiscalité
Si l’usufruitier loue le bien, il peut déduire les charges qu’il paie des revenus, cela correspond notamment aux assurances, à l’entretien, aux frais de gestion, etc. Toutefois, si l’usage du bien est mis à disposition par l’usufruitier, il n’y aura pas de revenus, aucunes charges ne pourront donc être déduites. Il en va de même si le prix de la location est trop inférieur au prix du marché.
Double imposition
Attention, dans le cas où l’usufruitier renoncerait aux loyers perçus pour les laisser au nu-propriétaire, la double imposition pourra seulement être évitée après passage devant un notaire pour la renonciation à l’usufruit. Les revenus fonciers impacteront alors uniquement le nu-propriétaire. Pour réaliser cette démarche, un paiement devra être effectué pour les droits de mutations.
Déductions des dépenses
Si le nu-propriétaire n’obtient aucun revenu sur le bien dans la plupart des cas, il a quand même la possibilité de déduire de ses revenus fonciers les dépenses liées aux grosses réparations. S’il a acheté la nue-propriété et que le bien est loué, les intérêts de l’emprunt sont également déductibles.
Les taxes à payer
L’usufruitier paie la taxe foncière. Si le logement est loué, la taxe d’habitation revient au locataire, s’il ne l’est pas, elle revient à l’usufruitier. Quant à l’impôt sur la fortune, il a été récemment supprimé.
Vente du bien
Il n’est possible ni pour l’usufruitier ni pour le nu-propriétaire de vendre le bien sans l’accord de l’autre. Toutefois, l’un comme l’autre peuvent très bien vendre leurs droits sur le bien. Ainsi, la vente du bien entier peut se faire s’ils s’entendent sur le sujet. Le prix de vente est ensuite reversé de telle manière à ce que le montant corresponde à la valeur de leurs droits, à l’exception des cas où une convention a été signée et mentionne une autre répartition.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Quand se termine l’usufruit ?
Il existe de nombreux cas de figure. Ainsi, l’usufruit peut prendre fin :
- lorsque l’usufruitier décède ;
- lorsque le délai choisi au départ arrive à expiration ;
- suite à la renonciation de l’usufruit ;
- à partir des 16 ans de l’enfant (lorsque les parents ont l’usufruit parce qu’il était mineur) ;
- suite à la dégradation du bien par l'usufruitier ;
- en cas d’absence d’usage pendant 30 ans ;
- etc.
