Avant la loi de 1965
Avant 1965, le régime juridique des immeubles collectifs était peu encadré. La copropriété fonctionnait sur des bases contractuelles, ce qui entraînait souvent des difficultés :
- absence de règles claires sur la répartition des charges,
- gestion opaque des parties communes,
- litiges fréquents entre copropriétaires.
La nécessité d’un cadre législatif uniforme s’est imposée avec la montée en puissance de l’habitat collectif dans les villes françaises au milieu du XXᵉ siècle.
Pourquoi une telle loi ?
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 a été adoptée pour :
- instaurer un statut juridique clair applicable à toutes les copropriétés d’immeubles bâtis ;
- définir la distinction entre parties privatives et parties communes ;
- organiser la vie collective (assemblée générale, syndic, conseil syndical) ;
- sécuriser la gestion financière de la copropriété.
Elle constitue encore aujourd’hui la colonne vertébrale du droit de la copropriété en France.
De nombreuses modifications
Depuis 1965, la loi a fait l’objet de multiples réformes :
- Loi SRU (2000) : a renforcé l’information des copropriétaires.
- Loi ALUR (2014) : grande réforme → immatriculation des copropriétés, fiche synthétique, fonds de travaux.
- Loi ELAN (2018) et ordonnances de 2019-2020 : modernisation des règles de majorité, élargissement des pouvoirs du conseil syndical, simplification des décisions d’AG.
- Loi Climat et Résilience (2021) : introduction du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) et du plan pluriannuel de travaux (PPT) pour la transition énergétique.
- Récentes évolutions (2023) : précisions sur le vote par correspondance (article 24 modifié, JO du 12 mars 2023).
- Réglementation 2025 : actualisations sur le registre national des copropriétés (modalités techniques et sanctions).
Ce que contient la loi
La loi de 1965 définit :
- Le statut de la copropriété
- Immeuble divisé en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
- Syndicat des copropriétaires doté de la personnalité civile (art. 14).
- Les organes de la copropriété
- Assemblée générale (AG) : décide selon les règles de majorité (art. 24, 25, 26).
- Syndic : exécute les décisions, administre l’immeuble, représente le syndicat.
- Conseil syndical : assiste et contrôle le syndic.
- La gestion financière
- Charges réparties selon l’utilité des services et la jouissance des parties communes.
- Fonds de travaux (art. 14-2) devenu obligatoire depuis ALUR, renforcé par la loi Climat.
- Les travaux et la transition énergétique
- Projet de plan pluriannuel (PPPT) et plan de travaux (PPT) obligatoires selon la taille et l’ancienneté des immeubles.
- Obligation de travaux votés en AG selon la performance énergétique ou la sécurité de l’immeuble.
- L’immatriculation au registre national
- Obligatoire depuis ALUR.
- Conditionne la vente des lots (numéro d’immatriculation obligatoire dans l’acte notarié).
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Les limites de la loi de 1965
Malgré ses réformes successives, la loi de 1965 présente encore certaines limites :
- Complexité accrue : les modifications successives la rendent difficile à lire et à appliquer sans juriste.
- Rigidité des règles de majorité : certaines décisions utiles (ex. : rénovation énergétique) restent bloquées par des copropriétaires réticents.
- Adaptation incomplète aux enjeux environnementaux : même avec la loi Climat, la mise en œuvre des PPT est parfois lourde et coûteuse pour les petites copropriétés.
- Inégalités de moyens : les petites copropriétés ou syndicats bénévoles peinent à respecter toutes les obligations (registre, fonds, diagnostics, travaux énergétiques).
La loi du 10 juillet 1965 est un texte fondateur qui a permis d’unifier et de sécuriser la vie en copropriété. Mais elle est aujourd’hui le fruit d’un empilement de réformes (ALUR, ELAN, Climat et Résilience, etc.). Les syndics et conseils syndicaux doivent donc rester vigilants face aux nombreuses obligations nouvelles, notamment en matière de transition énergétique et de mise à jour administrative (registre, fonds, PPT).
