Dans les parties privatives
Si le propriétaire d’une maison individuelle peut entreprendre des travaux librement dans sa maison, le propriétaire d’un lot dans une copropriété doit dans certains cas obtenir un accord préalable du syndicat des copropriétaires
La règle : la liberté d’entreprendre des travaux
Le droit de propriété consacre en principe la liberté pour le propriétaire de disposer comme il le souhaite de son bien à condition de ne pas modifier la destination de l’immeuble, ce que précise l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : « le copropriétaire peut user et jouir librement de ses parties privatives ainsi que des parties communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
Ainsi, le copropriétaire qui souhaite repeindre les murs de son appartement, changer son évier, placer une cloison ou poser de la moquette au sol peut le faire en toute sérénité sans avoir à en rendre compte aux autres copropriétaires. En revanche, s’il le fait pour aménager un commerce dans un immeuble à usage exclusif d’habitation, cela n’est pas possible car la destination de l’immeuble est modifiée.
Les exceptions à ce principe :
- Les travaux interdits par le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété peut en effet stipuler que certains travaux sont interdits : par exemple le remplacement des parquets par du carrelage pour des raisons de nuisance sonore ou la transformation d’une place de parking en box fermé.
- Les travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble
Dès lors que l’apparence extérieure de l’immeuble est modifiée, les travaux ne peuvent pas être réalisés sans une autorisation du syndicat des copropriétaires.
C’est par exemple le cas pour repeindre des volets, changer un garde-corps de balcon ou encore poser un vasistas.
Dans les parties communes
Dès lors que les travaux ont un impact sur une partie commune ou un équipement commun, une décision de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire. C’est par exemple le cas lors de la condamnation d’un vide-ordure ou de l’installation d’un conduit de ventilation.
Parfois, des travaux sur les parties privatives peuvent prendre appui sur une partie commune, par exemple la pose d’un climatiseur en façade. Ces travaux nécessitent également une autorisation préalable de l’AG et sont réalisés aux frais du copropriétaire qui les a demandés.
Quelle autorisation demander et à qui ?
Le syndic n’est pas habilité à donner une telle autorisation qui ne peut être accordée que par le syndicat des copropriétaires.
L’autorisation de réaliser les travaux est donnée sous la forme du vote d’une résolution lors de l’assemblée générale des copropriétaires selon une majorité qui change selon la nature des travaux et les parties de la copropriété concernées.
- La décision doit être validée par un vote à la majorité absolue l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 s’il s’agit de « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».
- Si les travaux impliquent une emprise sur une partie commune, la résolution doit être votée à la double majorité de l’article 26.
- Si les travaux modifient la destination de l’immeuble ou sont interdits par le règlement de copropriété, il faut modifier ce dernier par un vote à l’unanimité.
Illégalité des Travaux réalisés sans autorisation
Les travaux réalisés sans autorisation sont considérés comme illégaux. A ce titre, il peut être demandé au copropriétaire les ayant réalisés :
- de procéder à une remise en état, par exemple repeindre de la couleur autorisée fenêtres et volets ;
- de démolir ou démonter des installations tels que murs ou volets roulants non autorisés, etc.
Toutefois cette remise en état ne peut être demandée que dans un délai de 10 ans.
Refus du syndicat des copropriétaires : quels recours ?
En cas de refus d’autorisation de la part du syndicat des copropriétaires, il est possible de s’adresser à la justice. Si le juge estime le refus abusif, il peut autoriser els travaux. Toutefois ces derniers ne doivent pas être interdits par le règlement de copropriété.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Au niveau de l’urbanisme
Une fois l’accord de la copropriété obtenu, une autorisation administrative peut également être nécessaire. Elle peut alors prendre selon les cas la forme d’une déclaration préalable de travaux ou d’un permis de construire.
Sont soumis à déclaration préalable les travaux :
- entrainant une modification de l’aspect extérieur du bâtiment ;
- entrainant un changement de destination de l’immeuble ;
- de ravalement situés dans un secteur protégé ;
- situés à l'intérieur des immeubles dans les secteurs sauvegardés s’ils ne modifient pas la structure et le volume existants ;
- visant à créer une surface de plancher inférieure à 20 m2 ;
- modifiant le volume d’une construction existante par le percement d'un mur extérieur.
Sont soumis à permis de construire les travaux :
- entraînant la création d'une surface de plancher supérieure à 40 m2 dans les zones urbaines ou de plus de 20 m2 dans les autres zones ;
- portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble inscrit comme monument historique, sauf s’il s’agit de travaux d’entretien ;
- modifiant la structure ou la façade d'un bâtiment s’ils s'accompagnent d'un changement de destination.
Refus d’autorisation et sanction
Si les travaux sont réalisés sans autorisation préalable ou après un refus de l’administration, ils sont considérés comme illégaux.
Ils peuvent entrainer des poursuites pénales et être passibles d’amende. Une remise en état ou une destruction peuvent être prononcées.
Par ailleurs les travaux réalisés doivent être conformes à la demande et à l’autorisation ou permis obtenus.
