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Troubles de voisinage : mode d’emploi et recours

La vie dans une copropriété nécessite que des règles de civisme et de savoir-vivre soient respectées au risque de voir les relations entre les copropriétaires dégénérer en conflit. Viennent s’y ajouter les problèmes relationnels engendrés par les locataires, et ceux avec les voisins de la copropriété : autant de raisons pour savoir où se situe le droit de chacun, de savoir comment faire respecter les règles et quel recours en justice reste possible ?

Troubles de voisinage : mode d’emploi et recours
Troubles de voisinage : mode d’emploi et recours

De quels troubles de voisinage s’agit-il ?

Si de nombreux faits ou agissements peuvent sembler consister des troubles du voisinage, le bruit constitue celui qui pose le plus de problèmes en copropriété.

 

Le bruit peut être provoqué par :

-  les éclats de voix, les cris des enfants, la radio, la télé, les instruments de musique, les animaux domestiques, mais aussi les talons qui claquent, les bruits sourds de pas ou de meubles qu’on déplace ;

-  les travaux de la part d’un copropriétaire ou de travaux dans les parties communes ;

-  d’une activité commerciale lorsque la copropriété abrite ou se situe à proximité d’un restaurant, d’un bar ou d’autres activités professionnelles bruyantes.

 

Si certains bruits sont inévitables et dus à une mauvaise isolation acoustique, d’autres sont considérés comme des troubles du voisinage s’ils sont répétés, intenses ou qu’ils durent dans le temps, une seule de ces conditions suffisant pour les caractériser.

Les troubles peuvent également concerner les odeurs, le non-respect des règles de vie de la copropriété ou encore être visuels.

 


Quelles sont les règles du trouble de voisinage ?

Pour encadrer la notion de trouble du voisinage, deux types de règles existent :

-  Le règlement de copropriété,

-  La législation.

 

Le règlement de copropriété fixe des règles de vie commune qui concerne aussi bien le bruit que ce qu’il est autorisé ou interdit de faire et sous quelles conditions : interdiction de laisser claquer les portes, de poser des sacs d’ordures ménagères en dehors des bennes prévues à cet effet, de faire des feux de cheminées ou de pratiquer un instrument de musique à certaines heures.

Porté à la connaissance des copropriétaires qui doivent le respecter, le règlement de copropriété ne concerne que ces derniers.

 

La loi pose aussi des règles, notamment au niveau du bruit, applicables à tous, copropriétaires et autres voisins :

-  Selon l’article R. 1334-31 du code de la santé publique, « Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité. »

-  S’ils interviennent la nuit, entre 22h et 7 heures, les bruits sont alors assimilés à du tapage nocturne par l’article R623-2 du Code Pénal car « troublant la tranquillité d'autrui ». La peine encourue est une amende de la 3e classe d’un montant de 68 euros.

-  le bruit du à l’utilisation d’outils pour les travaux de bricolage ou l’entretien des espaces verts est également encadré. Le dimanche, le soir ou tôt le matin, ils peuvent constituer un trouble de voisinage. Outre la réglementation qui fixe un niveau de puissance acoustique maximal pour tous les outils et matériels, des arrêtés préfectoraux voire municipaux n’autorisent ce type d’activité bruyante que pendant certaines périodes, le plus souvent la journée de 8h à 20h et le dimanche matin ou les jours fériés de 9h à 12h, à vérifier localement.

 

Quels recours possibles ?

Un problème de voisinage peut être résolu de différentes manières. Avant d’engager une action en justice, il est préférable de tenter la solution amiable.

 

Le règlement à l’amiable 

Essayer de s’entendre avec le voisin indélicat est la première chose à tenter, celui-ci pouvant très bien ne pas se rendre compte qu’il dérange. Si le simple échange oral ne suffit pas, un courrier simple lui rappelant les dispositions du règlement de copropriété peut suffire à apaiser la situation.

Si ce n’est pas le cas, une mise en demeure de faire cesser le trouble en lettre recommandée avec accusé de réception s’impose, puis le recours à un médiateur afin de trouver un accord.

 

Avoir recours au Syndic

Représentant le syndicat des copropriétaires, le syndic doit faire respecter le règlement de copropriété et ses dispositions. Un copropriétaire peut ainsi solliciter le syndic et lui demander d’intervenir en cas de troubles du voisinage en lui expliquant précisément les faits reprochés.

Le syndic enverra à ce moment-là un courrier d’avertissement au copropriétaire auteur des troubles en lui rappelant les dispositions du règlement de copropriété. Il peut également prendre les sanctions prévues par ce dernier.

Si cela ne suffit pas, il a la possibilité, après décision favorable de l’assemblée générale des copropriétaires, de faire constater les troubles par un huissier afin de pouvoir intenter une action en justice.

 

Résolution du bail pour les locataires

Si l’auteur du trouble n’est pas le copropriétaire lui-même mais un locataire, le propriétaire bailleur a une obligation de réaction, faute de quoi sa responsabilité peut également être engagée.

En effet selon l’article 1729 du Code civil, le locataire a une obligation d'occupation paisible du logement. Le copropriétaire bailleur peut ainsi saisir la justice en apportant la preuve du préjudice subi par le voisinage.

La loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 prévoit par ailleurs que le copropriétaire bailleur peut résilier le bail de son locataire à partir du moment où les troubles de voisinage ont été condamnés par une décision de justice. Le bail peut également comporter une clause résolutoire qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de troubles anormaux de voisinage relevés par décision de justice. Dans ce cas, même s’il est nécessaire de saisir les tribunaux, la clause résolutoire sera appliquée dans tous les cas.

 

Action en justice 

Dans certaines situations, la voie pénale peut être choisie. En effet, certaines nuisances sont passibles d’amende voire de peine d’emprisonnement. Ainsi « les bruits ou tapages injurieux ou nocturnes troublant la tranquillité d'autrui sont punis de l'amende prévue pour les contraventions de la 3e classe » par l’article R623-2 du code Pénal et « les agressions sonores en vue de troubler la tranquillité d'autrui sont punis d'un an d'emprisonnement et de 15 000 euros d'amende. » selon l’article 222-16 du Code.

Le copropriétaire ou le syndic ayant reçu l’aval de l’assemblée générale des copropriétaires doit alors porter plainte auprès du commissariat ou de la gendarmerie en amenant la preuve du trouble. La plainte est transmise au procureur qui décide s’il y donne suite ou non.

 

Par ailleurs, l’action en justice peut être faite par la voie civile. Le copropriétaire victime du trouble de voisinage saisit le juge de la juridiction civile : juge de proximité, juge d’instance ou juge de grande instance en fonction du montant du préjudice estimé. Il doit amener la preuve du trouble en réunissant des témoignages ou un constat d’huissier. Le juge peut interdire l’auteur des nuisances à poursuivre l’activité génératrice de bruit, le condamner à faire réaliser certains travaux susceptibles de faire cesser le trouble, par exemple des travaux d’isolation phonique ou la dépose d’un carrelage posé au mépris du règlement de copropriété ou bien le condamner au versement de dommages et intérêts.

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